成全在线观看免费完整的,成全影视大全免费追剧大全,成全视频高清免费播放电视剧好剧,成全在线观看免费完整,成全在线观看高清全集,成全动漫视频在线观看完整版动画

2021年6月29日，國家發展和改革委員會發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱“958號文”），正式提出探索在自然文化遺產、國家5A級旅游景區開展基礎設施REITs試點。隨后，旅游名城蘇州發布《關于蘇州市推進基礎設施不動產投資信托基金（REITs）產業發展的工作意見》，亦提出除了立足產業園區等重點領域，還要立足文化旅游等新型基礎設施優質存量資產，加快高質量 REITs產品培育與發行上市。由此可見，文化旅游資產未來可能會成為基礎設施REITs的一個新興標的。

目前市面上景區ABS項目大多是將景區或景區內特定項目未來一段期間的入園憑證（門票）收益打包出售給資產支持專項計劃（如云南巴拉格宗入園憑證資產支持專項計劃、北京八達嶺索道乘坐憑證資產支持專項計劃），或將景區或景區內特定項目未來一段期間的運營管理收益打包出售給資產支持專項計劃（如華山景區服務費資產支持專項計劃、平遙古城景區運營管理費資產支持專項計劃），以入園憑證（門票）收入和運營管理收費為償付投資人投資收益的來源；而景區基礎設施REITs（以下簡稱“景區REITs”）是將景區或景區內特定項目的運營管理主體（以下簡稱“項目公司”）的100%股權間接轉讓給公募基金，未來以分紅的方式向公募基金投資人分享經營收益。

從融資端來看，景區ABS是項目公司通過出售部分未來的收益來獲取一筆中長期債權融資，而景區REITs是項目公司的股東通過轉讓其所持項目公司100%股權來獲取一筆長期股權融資。因此，就同一個景區項目而言，若項目公司成本、負債控制良好，REITs的融資規模通常會大于ABS，且融資方不會面臨直接償債壓力。從投資端來看，景區ABS是僅供合格投資者和項目公司購買的一種分優先劣后級的收益憑證，而景區REITs是除合格投資者、項目公司股東外，大眾投資者亦能購買的一種公募基金，其收益依賴于項目本身的盈利狀況，具有更大收益空間可能性。

依據958號文的相關規定，自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區可開展基礎設施REITs試點。自然文化遺產以《世界遺產名錄》為準，國家5A級旅游景區則可以通過國家文化和旅游部網站進行查詢。以蘇州為例，拙政園、留園、虎丘山、同里古鎮、周莊、吳中太湖、金雞湖、沙家浜虞山尚湖均為國家5A級景區。但具備自然文化遺產或國家5A級景區身份，僅是拿到了景區REITs的門票，只有滿足一系列基礎設施REITs的相關規定才能順利發起景區REITs。

因基礎設施REITs存在至少公募基金和資產支持專項計劃兩層交易架構，景區REITs的底層資產需同時滿足《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》和《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》以及滬/深交易所《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）》等相關規定。綜合來看，相關底層資產需滿足運營3年以上，已產生持續、穩定的現金流，投資回報良好，現金流來源合理分散，不依賴第三方補貼等非經常性收入，權屬清晰，資產范圍明確，不存在重大經濟或法律糾紛，且不存在他項權利設定（REITs成立后能解除的除外），已通過竣工驗收，工程建設質量及安全標準符合相關要求，待開發或在建占比不超過10%，經營資質合法有效等要求。此類條件為相對原則性的條件，景區方通常較為容易判斷自身是否滿足。

我們理解，REITs和ABS的內在核心要求是相同的，即底層資產需具備持續、穩定的現金流。所以，具備符合相關法律法規要求的可入池現金流，應該也是景區REITs項目所應首先審視的。具體到景區涉及的項目和收入類型上呈現多樣化的特點，較為常見的如：門票、索道、演出、游船、觀光車、漂流、餐飲、住宿、紀念品等各類收入以及作為運營方的服務費、管理費及政府補助等。其中，門票、索道、游船、觀光車、景區服務費、管理費均已有成熟的ABS產品，我們認為此類項目或收入也具備發起景區REITs的潛質。

依據《風景名勝區條例》的相關規定，進入風景名勝區的門票，由風景名勝區管理機構負責出售。風景名勝區的門票收入和風景名勝資源有償使用費，實行收支兩條線管理。實踐中，風景名勝區管理機構（如風景名勝區管委會）通常會委托授權特定運營管理主體（通常為國資平臺公司）代為收取門票收入后直接全額上繳財政，但運營主體后續可能會基于門票收入按照約定的比例自當地政府取得補貼或補助。此部分補貼或補助可能被認為屬于門票收入分成，但在法律上，門票收入上繳和補貼或補助是基于不同的法律關系，運營管理主體上繳財政的門票收入并不會構成未來運營管理主體間接向景區REITs分紅的來源。因此，我們認為，風景名勝區運營主體代收門票并不一定構成其股東作為原始權益人發起景區REITs的實質性障礙。但需要注意的是，若該運營主體的收入大部分來源于前述類型的政府補貼或補助，則會因違反《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》中有關“不依賴第三方補貼等非經常性收入”的要求而無法發起景區REITs。

2019年4月19日，證監會發布《資產證券化監管問答（三）》（以下簡稱“問答三”），《問答三》指出對于電影票款、不具有壟斷性和排他性的入園憑證等未來經營性收入，不得作為資產證券化產品的基礎資產現金流來源。

上文已論及風景名勝區的門票收入實行收支兩條線管理，因此其并不涉及《問答三》中的現金流來源問題。對于風景名勝區其他項目入園憑證（如索道票）或非風景名勝區的門票及其他項目入園憑證是否滿足《問答三》中的“壟斷性和排他性”要求，我們認為需要由景區運營管理主體和中介機構結合景區自身特點進行合理解釋。自《問答三》發布后至今，市面上總共發行了3單門票收益權類ABS，分別為西雙版納傣文化風情園資產支持專項計劃、山東地下大峽谷旅游區入園憑證資產支持專項計劃、韶山紅色景區收費收益權資產支持專項計劃。其中，山東地下大峽谷旅游區、韶山紅色景區均為國家5A級景區，該等景區及景區內項目的“壟斷性和排他性”較為容易解釋也易于被監管所接受。而景區REITs的門檻即為自然文化遺產、國家5A級旅游景區，因此，我們認為《問答三》中關于“壟斷性和排他性”的要求不會對景區REITs的發行構成實質性障礙。

根據目前基礎設施REITs相關規定，酒店、商場、寫字樓等商業地產項目不屬于試點范圍。那么問題在于景區內的酒店和餐飲是否落入酒店、商場等傳統商業地產的范疇？因為目前我國法律并未對商業地產進行定義和分類，按照字面解釋，商業地產即作為商業用途的地產，以區別于作為居住用途的地產。典型的商業地產如國內各大知名酒店、商業廣場等。景區內的酒店和餐飲雖然與文化、旅游相關，但其仍具有較強的商業屬性，故理應屬于廣義上的商業地產。因此，我們理解，若主要以景區內的酒店和餐飲作為底層資產發起景區REITs與當前的基礎設施REITs的理念不符。

那么景區內的酒店和餐飲是否能作為景區這個一大的基礎設施概念的次要組成部分一同被納入景區REITs的底層資產呢？依據《政府會計準則第5號——公共基礎設施》的相關規定，公共基礎設施，是指政府會計主體為滿足社會公共需求而控制的，同時具有以下特征的有形資產：（一）是一個有形資產系統或網絡的組成部分；（二）具有特定用途；（三）一般不可移動。根據此規定，我們認為，景區內國資平臺控制的酒店和餐飲作為解決景區內游客食宿需求的必要配套可以被解釋為景區基礎設施的一部分。因此，若景區運營管理主體的股東發起景區REITs時擬將運營管理主體控制的酒店和餐飲與景區其他項目一并打包放入底層資產，我們認為在當前的法律法規體系內是具備一定可行性的，但來自酒店和餐飲的現金流占項目整體現金流的比例可能會存在一個合理的上限，這有待實踐進一步探索或等待監管部門出臺相關細則規定。

長久以來，我國并未制定一個名為“旅游用地”的土地一級分類，而是將旅游相關用地分類到其他土地類目中。國土資源部2001年發布的《土地分類》將名勝古跡、革命遺址、景點、公園、廣場、公用綠地等作為瞻仰景觀休閑用地（三級類）單列在公用設施用地（二級類）和建設用地（一級類）之下；《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2017）將風景名勝設施用地、宗教用地（二級列）單列在特殊用地（一級類）之下。從上述分類來看，景區涉及的土地性質似乎較為簡單，但實踐中卻并非如此。規模較大景區的土地類型一般也相對復雜，除了風景名勝設施用地、宗教用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地外，因景區內存在購物、飲食、住宿、停車等需求，還會涉及商業用地、餐飲旅館業用地；有些景區內還住有當地居民，因此還涉及農村宅基地、林地、耕地等。但依據《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》（以下簡稱“《申報要求》”）的相關規定，項目土地用途原則上應為非商業、非住宅用地。若景區整體發起REITs則項目土地中可能涉及商業用地和農村宅基地，那么此類景區REITs項目是否一定無法通過監管部門的審核呢？我們認為不能做此判斷。因《申報要求》采用的是“原則上”的表述，并且緊隨其后規定了“租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、 員工宿舍等少數配套設施用地除外”的但書情形。因此，如上文第六條中所論及的，若景區內商業用地及農村宅基地占比較小，且確系為整個景區中合理而必要的存在，我們認為不可能因為此部分較小因素而否決整個景區REITs。假使目前試點政策未放松口徑，景區仍可以會同中介機構共同探討剝離相關資產和收入的方案。

《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》規定，基礎設施REITs募集資金規模不足2億元的，視為基金募集失敗。但實際上第一批發行的9單基礎設施REITs的募集資金規模都遠高于2億元，9單中最低的一單為13.38億元，最高為91.14億元，平均34.89億元。那么景區REITs的募集資金能力如何？我們可以看到市面上已發行的景區ABS的發行金額大多在2億至30億之間，平均發行金額約10億元。前文我們已經提到，景區ABS是通過出售景區或景區特定項目未來一定期間的收益進行融資，而景區REITs是通過出售景區或景區特定項目運營管理主體的100%股權進行融資，在項目公司成本、負債控制良好情況下，同一景區項目REITs的融資規模通常會大于ABS。同時，《申報要求》規定首次發行基礎設施REITs的項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元。

基礎設施REITs雖然封閉運作，但試點政策為其設置了擴募機制。《申報要求》規定，發起人（原始權益人）具有較強擴募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關規定可發行基礎設施REITs的各類資產規模（如高速公路通車里程、園區建筑面積、污水處理規模等）原則上不低于擬首次發行基礎設施REITs資產規模的2倍。即“發一半，留一半”的意思。景區REITs若在存續期間擬購入新資產的，應當按照《公開募集證券投資基金運作管理辦法》第四十條相關規定履行變更注冊等程序，需提交基金份額持有人大會投票表決的，應當事先履行變更注冊程序。購入新資產的標準和要求、戰略配售安排、盡職調查要求、信息披露等應當與景區REITs首次發售的要求一致。

目前基礎設施REITs試點政策并未規定相關REITs的存續期間，但從國外經驗來看，REITs存續期間一般都較長或永久存續。從國內首批9單基礎設施REITs的發行情況來看，存續時間最短的為20年，最長的為99年。景區或景區特定項目的運營管理主體通常系通過取得特許經營權或經營權的方式在授權期間內運用管理景區或景區特定項目。若涉及特許經營權的，則依據《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》的相關規定，基礎設施和公用事業特許經營期限應當根據行業特點、所提供公共產品或服務需求、項目生命周期、投資回收期等綜合因素確定，最長不超過30年。對于投資規模大、回報周期長的基礎設施和公用事業特許經營項目可以由政府或者其授權部門與特許經營者根據項目實際情況，約定超過前款規定的特許經營期限。根據該規定，我們理解景區REITs的存續期限一般不超過政府或者其授權部門與景區或景區特定項目的運營管理主體約定的特許經營期限的剩余時間。

對于REITs，其實旅游行業里面已經呼喚了很多年，但是之前一直都沒有政策落地。958號文正式提出探索在自然文化遺產、國家5A級旅游景區開展基礎設施REITs試點，將REITs真正帶入到旅游業中。固然旅游行業傳統融資中存在門票收入收支兩條線，土地、房屋性質復雜，資產確權和評估難度高等問題，但我們仍然認為景區REITs有望在政策試點和實踐探索中排除萬難，從而為投資回報周期長、基礎設施存量大的旅游行業開辟一種新的融資途徑。同時，也能讓景區REITs的投資人分享我國旅游業最近幾年及未來的發展紅利。