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近期，國家就推進房地產市場恢復發展出臺了多項政策予以支持。繼人民銀行和銀保監會在2022年11月23日發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，提出六方面共十六條措施提供債券融資的政策支持后；證監會于2022年11月28日通過新聞發言人答記者問的方式就資本市場支持房地產市場平穩健康發展調整優化了五項措施，在股權融資方面提供政策支持。這也意味著房地產融資的“三支箭”—信貸投放、債券融資、股權融資，已全部頒布到位，將會對房地產行業的恢復發展，上市房企融資渠道的拓展等方面都具有積極的推進作用。

本文主要就證監會調整優化的五項措施進行解讀與分析，以期為房地產市場主體理解與把握政策提供積極引導作用。

措施一中提出，允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

解讀：通過措施一我們可以看出，本次房地產企業實施重組上市的對象為“房地產行業上市公司”及“建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司”，發行股份或支付現金購買的資產也限定在“涉房”的范圍內，因此，措施的實施并未允許房地產企業進行跨行業的重組或并購行為。同時，就募集資金的用途也進行了一定的限制，資金用途以存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務為主，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。

雖有上述限制，但此措施對于優質房企和問題房企都是利好消息，就問題房企可以借助此次機會進行債務梳理，解決積攢的債務問題，對于優質房企，可以借助此機會進行房地產資源的整合，收購或控制問題房企，擴大自身規模。因此，就房地產行業本身而言，措施的實施為房地產行業的資源整合及資金補充提供了政策支持，有利于改善恢復房地產行業的發展趨勢。

措施二中提出，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

解讀：上市房企再融資的暫停始于2010年10月，本次措施的實施意味著暫停了12年的上市房企再融資的恢復。本次房企再融資在資金用途方面進行了引導，引導房企將再融資取得的資金用于政策支持的房地產業務，這也意味著“房住不炒”的基本政策方針并未發生改變，各大房企迎合政策導向安排后續經營發展方針將會是大勢所趨。本次優化措施的本意通過此條也能夠清晰的得知，仍然是以補充房企流動性以及償還債務，切實保證“保交樓、保民生”等政策支持性的業務為核心。

措施三中提出，與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

解讀：通過上述措施可以看出，本次房企再融資放開的市場范圍不光限定在境內A股市場，就H股市場政策和境內政策保持一致。表明了監管部門亦支持H股上市房企再融資，有利于緩解房企在資本市場上流動性緊張的局面，防范房企風險的擴大。

我們通過wind進行檢索，截至本文章發布日，境內A股共有119家涉房地產上市公司，香港H股共有306家涉房地產上市公司。

措施四中提出，會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

解讀：

保障性租賃住房自去年6月被納入REITs試點范圍，今年5月國家發改委、證監會發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》正式推動保障性租賃住房REITs業務在全國范圍內規范有序開展，多地政府隨之先后出臺地方支持政策。同時，市場也對保障性租賃住房REITs政策給予積極響應，紅土創新深圳人才安居REITs、華夏北京保障房中心REITs、中金廈門安居REITs作為首批保障房REITs項目，發售至今交易價格均有較大漲幅，提振了市場信心。另華夏基金華潤有巢REITs作為上海市推進保障性租賃住房發展的重要示范項目，也于近日獲批注冊并公開發售。措施四提出推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”，無疑為運營長租公寓等保障性租賃住房的房地產企業開辟REITs融資渠道釋放出了積極的信號，可以預見，保障性租賃住房REITs定將迎來市場發展的春天。

自基礎設施REITs試點啟動以來，發行產品的底層資產主要涵蓋生態環保、倉儲物流、高速公路、產業園區等四種基礎設施類型，其中倉儲物流及產業園作為涉房資產，房地產企業依托其發行基礎設施REITs既能顯著增加建設資金的流動性，有效盤活存量資產；又能拓寬權益融資渠道，形成投融資的良性循環。

措施五中提出，開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

解讀：目前，私募股權基金涉及資金來源、投資用途等對于涉及地產類型的資金來源及投資投向的監管較為嚴格，甚至許多涉房企業無法將相關資金用作募集基金也無法取得來自私募股權基金的資金投向，部分房企甚至通過調整或包裝資金來源和資金用途投向的方式變相取得資金或用于其他業務領域的投資收益，期間不僅涉及違反基金業協會的有關規定，也會在資金流轉中造成諸多不必要的資金損耗，客觀上造成基金管理及募集資金投向用途的違規、影響資金的實際使用效率，無法發揮私募股權投資基金在支持房地產企業業務發展的真正作用，新規的出臺對私募投資基金試點的規定，明確了部分可用資金的投向試點方向，對涉及存量住宅、商業地產以及基礎設備等領域的涉房企業增加資金來源方向、開展進一步的資產盤活將發揮積極作用，進一步充實相關業務房企的現金流，同時也會為私募基金領域利用募集資金及投資方面的專業優勢，增加對涉房業務領域的行業關注、為涉房企業業務提供新的合作契機。