企業破產實務分析--房地權屬沖突下的資產處置分配問題
作者：馮俊武 賈麗麗 夏蕊 2020-01-09一、案件背景
A公司與B公司是關聯公司。2013年，A公司在B公司的土地（以下簡稱“涉案土地”）之上建造了廠房（以下簡稱“涉案建筑物”）并投入使用（生產），該行為B公司知悉并同意，涉案建筑物未辦理產權登記。2017年，A公司與B公司因經營不善被法院裁定合并破產。
二、基本思路
（一）厘清涉案土地及建筑物歸屬
涉案土地歸屬于B公司毋庸置疑，對于涉案建筑物的歸屬問題，本文作者在《企業破產中不動產權利沖突下債權人利益保護問題芻議》涉案建筑物所有權歸屬一節做了分析及闡述，涉案建筑物應歸屬A公司，本文作者不再贅述。
（二）分別評估建筑物與土地價值
管理人委托評估機構對涉案土地及建筑物的價值分別予以評估。假設評估值400萬元，其中涉案土地評估值為300萬元，涉案建筑物評估值為100萬元。
三、本文問題之引出
基于我國的“房地一體主義”原則，涉案土地與建筑物將一并處分、一同拍賣。如果實際拍賣價值等于評估價值即400萬元，那么A、B公司分別獲得100萬元與300萬元自無異議。但，若出現實際拍賣值與評估值不一致的情況，管理人應當如何確定涉案建筑物與土地的價值？如何向A、B公司的債權人進行分配呢？
四、具體處置思路與理論分析
（一）總原則的確定——按價值分配
“按價值分配”原則即指管理人應按照財產交易時土地、建筑物各自的價值進行分配。
“按價值分配”原則體現了馬克思主義經濟學理論，即價值決定價格（成交價），價格圍繞價值波動，價值是價格的內容和變動基礎，價格是價值的貨幣表現；價格以價值為基礎，反映價值的變化。其次，價格受供求關系影響，在供求關系影響下以價值為中心上下波動；因此管理人按“價值分配”是應有之義，是根本原則。
“按價值分配”原則體現了我國民法中的公平原則。公平原則是對權利關系的一種價值判斷，以權利保障為前提。[1]在沒有明確法律規定的情況下，堅持公平原則體現了對各方權利的尊重與保障。公平原則的客觀標準是民事主體在經濟利益上平等互利、等價有償。在商事活動中，每一個商事主體參與到法律關系中都期許獲得一定的經濟利益，而實現經濟利益的前提就是等價有償。[2]等價有償的體現則是商事活動所涉及的商品交換應當符合價值規律的要求。
（二）具體處理規則
1、拍賣成交價低于評估值時---按評估值比例分配
接上例，建筑物的評估值為100萬，土地的評估值為300萬，如資產處置交易價格最終為200萬，那么建筑物跟土地的價值分別為多少呢？筆者認為通常情況下，當拍賣成交價低于評估值時，將最終成交價按照評估值中建筑物、土地的評估值比例即1：3來確定建筑物與土地的價值，既合理亦公平。
除了上文提到的價值理論與民法中的公平原則，會計準則中對資產包中單項資產的記賬處理規則亦為本文案例中土地及建筑物的價值分配提供了參考依據。根據《企業會計準則第4號--固定資產》第八條的規定，以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產，應當按照各項固定資產公允價值比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。具體到本案中，房地產的拍賣價值是確定的，但是當拍賣價值與評估價值不符時，建筑物與土地的價值是無法單獨進行標價的。此時根據該會計準則依據，只能根據建筑物與土地的公允價值按比例分配各自實際價值，而公允價值便是評估價值。
2、拍賣成交價高于評估值時---增值部分歸土地
實踐中，有些管理人提出建議：如果該建筑物沒有特殊的其他價值，當拍賣價值高于評估值時，增值部分歸入土地的價值，即增值的部分價值分配給土地使用權人。接上例，建筑物評估值100萬，土地評估值300萬，房地一體成交價為500萬，那么按照這一實務操作建議，建筑物的價值仍為100萬，而土地的價值應為400萬元。
筆者認為，這樣的做法是合理的，理由如下：
（1）符合“按價值分配原則”
如上文所述，馬克思經濟理論認為價格是價值的貨幣體現形式，價值決定價格。當房地一體成交價高于評估總價時，高出部分價值歸于土地便體現了按價值分配的原則。
首先，從土地價值角度看。土地價值理論大致經歷了三個階段[3]：無價值論、二元論和城鎮土地價值論。無價值論是馬克思提出，其認為土地僅為自然資源，無附著勞動自無價值。二元論認為土地包含土地資源與土地資本兩重屬性，土地資源因不符合勞動價值論故無價值，但土地因其資本屬性具有了價值。城鎮土地價值論更進一步認為，在城鎮土地形成的過程中，土地之上不斷凝結的社會勞動使其具有了價值。因此，城鎮化進程使土地具有了馬克思經濟理論中的價值屬性。
其次，筆者認為，隨著我國城鎮化水平的不斷推進，土地的資本屬性愈發顯現。國家統計局發布的新中國成立70周年經濟社會發展成就系列報告之十七顯示，新中國成立70年來，我國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。城鎮化率從1949年的10.64%增到到了2018年末的59.58%[4]，提高了將近50個百分點。另外，國家統計局發布的2019 年第三季度全國主要城市地價監測報告中顯示，重點城市[5]定基地價指數穩步上升。2019 年第三季度，以 2000 年為基期的重點城市平均地價指數穩步上升，由下圖[6]也可更直觀地發現這一規律：
這也進一步印證了土地在現代社會中的資本屬性日趨明顯。
最后，土地資本性的價值如何體現？依據土地經濟學、房地產經濟學等學科的理論闡述，房地產價值既包含其內在價值，又包括由私人部門與公共部門帶來的增值部分[7]。內在價值即其固有價值，是由房地產的生產能力及區位、發展潛力等因素決定的經濟使用價值。房地產增值的重要源泉是由于經濟增長、法律政策變化以及人口增加等外部因素的影響，其與土地所有者、使用者投資和勞動的付出關系不大，而是整個社會共同作用的結果。但由于我國實行土地批租制度，政府通過“招、拍、掛”形成土地的初始價格，私人部門通過支付出讓金換取土地使用權，其中便包含了區位、發展潛力等內在價值以及經濟增長、法律政策變化、人口增加等外部增值價值。由此可見，以上提及的這些經濟、社會價值是蘊含在城鎮化土地價值中的。換言之，城鎮化進程中的土地是資源、社會、經濟的綜合體，土地的資本屬性便在這一綜合體中得以體現。
因此，影響房地產價值的核心是土地的價值。
（2）符合重置成本原理
重置成本又稱現行成本，是指按照當前市場條件，重新取得同樣一項資產所需支付的現金或現金等價物金額。采用重置成本計量時，資產按照現在購買相同或者相似資產所需支付的現金或者現金等價物的金額計量。負債按照現在償付該項債務所需支付的現金或現金等價物的金額計量。
從成本構成的角度看：廠房價＝地價＋開發成本（方案設計成本、原材料成本、勞動力成本等）。鑒于資產評估報告的有效期規定一般自評估報告基準日起1年內有效。因此一般情況下，資產的司法處置時間均會在資產的評估報告有效期內。換言之，在該有效期內即便重新建造同等標準下的建筑物，在市場未出現重大動蕩前提下，原材料、人力成本等亦不會有大幅變化，廠房建成的成本與評估價值相當。因此房地產處置時的價值主要體現在土地價值。
（3）符合商品流通性原理
商品流通，即以貨幣為媒介連續不斷的商品交換過程。房地產由土地和建筑物結合而成，建筑物附著于土地之上，盡管為商品，卻梏于我國房地一體主義而無法獨立流通（此處僅指建筑物所有權的轉移）；土地雖權屬于國家，但因土地出讓以及土地使用權轉讓等法律制度實現了市場化下的資本流通。因此，除非土地使用權人同意，建筑物難以獨立在市場流通，也就無法獨立變現，其更多的體現為一種成本屬性。從此種意義上講，廠房變價款的實現應讓利于土地。
五、結語
結合本文開篇的案例，筆者認為，涉案建筑物與土地在處置的過程中，對A、B公司應當首選按照評估之后確定的比例進行分配。如果出現了處置價值高于評估價值的情況，應當綜合考量各種因素，不排除將高出部分價值歸入涉案土地價值的可能。
[1] 楊思斌：“和諧社會的公平原則及其實現的法律機制”，《朝陽法律評論》2017年第1期第211頁。
[2] 譚玲：“論公平原則”，《現代法學》1989年第4期第27頁。
[3]段正梁、張維然、葉振飛：“論土地價值的內涵 、來源及其特殊性”，同濟大學學報 (社會科學版)，2004年2月第15卷第1期。
[4]經濟日報：“國家統計局發布報告顯示——70年來我國城鎮化率大幅提升”，2019-08-16 07:33，www.gov.cn/shuju/2019-08/16/content_5421576.htm，2019年12月20日最后訪問。
[5]重點城市定基地價指數包括除拉薩市以外的 35 個直轄市、省會城市和計劃單列市。重點城市地價增長率包括36個直轄市、省會城市和計劃單列市。
[6]摘自：國家統計局：2019 年第三季度全國主要城市地價監測報告，第3頁。
[7]唐明：“轉型期中國房地產增值收益分配機制研究”，中南財經政法大學學報，2015年第5期。
