淺析商場業主方是否有權任意調整商戶的店鋪位置
作者：韓非 2021-05-25一、問題的提出
雖說“酒香不怕巷子深”，但在商場里擁有一個好的市口對于品牌方經營實體店來說至關重要。同樣，對于商場的業主或其聘請的管理方（以下統稱“業主方”）來說，如何分配商場的業態布局和入駐品牌方（以下簡稱“商戶”）的店鋪位置以期獲得更高的坪效，特別是在業主方向商戶收取的店鋪租金或聯營收益與商戶的營業額掛鉤時顯得尤為重要。由此可見，市口之爭不僅存在于同業競爭的商戶之間，亦存在于業主方和商戶之間。尤其當業主方計劃調整商場業態或意圖將已向商戶交付的場地重新提供給業主方更為心儀的品牌方時，更易引發矛盾。對此，不少業主方會在店鋪租賃合同或聯營合同中約定類似于“業主方有權單方調整商戶的店鋪位置且無需向商戶承擔任何賠償或補償”的條款。那么前述條款是否真的能成為業主方任意調整商戶的店鋪位置的尚方寶劍呢？
二、 既有判決中的法院裁判主旨
經公開渠道檢索后，筆者發現在檢索到的既有判決中，雖然法院論述的理由不盡相同，但卻無一例外地認為業主方并不享有任意調整商戶店鋪位置的權利。對前述既有判決的梳理如下：
三、 筆者評述
從上述案例中不難看出，在業主方和商戶發生市口之爭時存在以下共同點：
（一） 法院并不認可業主方有權無條件任意調整商戶的店鋪位置
無論是店鋪租賃合同還是聯營合同，向商戶提供符合合同約定的店鋪屬于業主方在合同項下的核心義務，換言之屬于商戶在合同項下的主要權利。如果承認業主方可任意調整商戶的店鋪位置，無疑會侵害到商戶在合同期限內對不受打擾地使用店鋪的合理期待，不利于維護交易穩定和交易秩序。此外，考慮到商戶通常在開業前和開業初期需要對店鋪投入大量資金成本，如果允許業主方在不給予任何合理補償的情況下單方調整商戶的店鋪位置，亦與公平原則相悖，嚴重侵犯了商戶在合同項下的主要權利。
由此可見，即便在店鋪租賃合同或聯營合同中約定了類似于“業主方有權單方調整商戶的店鋪位置且無需向商戶承擔任何賠償或補償”的條款，法院也很可能會依據《中華人民共和國民法典》第四百九十七條將此類條款認定為無效的格式條款。
值得推敲的是，在上述案例中，從部分法院的說理中似乎能看出有些法院傾向于認為，如果業主方能夠事先在合同中與商戶約定了合理的補償條款（如裝修補償、搬遷補償）和切實可行的調整后的合同履行方案（如調整后的裝修期、開業日、租期、租金計算標準），則商戶對此負有配合的義務。但筆者理解，如此一來，可能偏離了業主方設定此類條款的初衷。
（二） 業主方往往能夠憑借其對商場的控制權達到清退商戶的目的
在上述案例中，盡管大部分商戶在接到業主方要求調整店鋪位置的通知后第一時間回復拒絕調整，但隨之招致了業主方的單方行動（如：斷水斷電、查封店鋪、清空店鋪內的商品），導致商戶無法繼續正常使用原有店鋪。對此，商戶很難通過發送異議函、報警、或者向法院申請行為保全的方式在第一時間阻止業主方的單方行動。最終，商戶只能在調換商鋪位置或者解除合同撤出商場之間做出抉擇，在此情況下，大部分商戶選擇解除店鋪租賃或聯營合同。
由此可見，在發生市口之爭時，商戶往往只能被動地處于守勢地位，能夠選擇的有效應對措施有限，等到商戶寄希望于裁判機關對業主方的行為作出事后評價時，往往“大局已定”。
（三） 法院認定商戶的停業損失時均較為謹慎
在商戶通過司法途徑要求業主方承擔違約責任時，商戶通常會向業主方主張裝修損失、商品物損損失和停業損失，其中索賠金額最高且最難證明的恰恰就是停業損失。在上述案例中，法院在認定商戶主張的停業損失時均持較為謹慎的態度。
在（2020）滬01民終9325號案件中，法院認為：“黎某經營的花店同時存在線下、線上兩種營業模式，黎某提供的證據無法證明其主張的營業收入所對應的就是線下本案所涉店鋪的營業收入，也無法以線下本案所涉店鋪停止營業就推定將來的營業損失，且營業利潤受多種因素影響，屬于難以預計的變量，故法院對此不予支持。”在（2020）遼02民終5843號案件中，米亞公司主張其每月凈利潤為該收入的30%-35%，奧萊公司則認為凈利潤應為該收入的8%-10%，但雙方對各自主張的利潤率均未提交證據證明。法院經綜合權衡后酌定米亞公司的月凈利潤為其經營收入的20%，最終法院認定的停業損失金額與米亞公司主張的金額相差一百多萬元。
由此可見，在店鋪租賃合同或聯營合同因業主方違約解除而未實際履行的情況下精確計算合同履行后商戶可以獲得的利益，往往非常困難。一方面，對于較為知名的品牌方商戶來說，產品定價涉及到其核心商業秘密，故而其不愿意完整披露。另一方面，店鋪的營業收入受多種因素影響，難以簡單地通過類比法進行確定。在此情況下，很容易導致法院在認定商戶的停業損失時作出較為保守的金額認定。而一些業主方正是利用了這一現實困境，通過付出較低賠償達到將商戶清退的目的。
筆者認為，由于司法實踐中對商戶的停業損失較難認定，容易造成對商戶賠償不足的情形。若法院能在支持商戶主張停業損失的同時，亦考慮適當支持商戶主張對在原店鋪租賃合同或聯營合同的剩余期限內，業主方將原店鋪再次用于出租/聯營產生的收益在商戶和業主方之間進行合理分配的話，無疑將有助于踐行“不讓違約者獲利”的原則，也能以此打消部分業主方為出于追求更高收益而不惜單方面違約。
四、結語
筆者認為，商場業主方和商戶之間是互相成就、互相依賴的關系，如果業主方在處理與商戶的市口之爭時選擇了過于強硬的手段，將會嚴重損害商場形象和業主方的聲譽，從長遠看，得不償失。為獲得雙贏的結果，業主方和商戶在履行店鋪租賃合同或聯營合同的過程中均應以和為貴，以信為本，以謙為誠！
