上海高院二審改判案例：網簽備案不構成讓與擔保
作者：傅蓮芳 張少東 徐文倩 2023-10-30近期筆者作為上海市第三中級人民法院指定的上海虹源盛世投資發展有限公司破產管理人，代表破產企業就一起債權人向破產企業主張讓與擔保權利的案件向上海市高級人民法院提起上訴，該案最終獲得二審改判的勝訴成果。根據該案一審判決，上海市第二中級人民法院以提供讓與擔保的房屋已完成網簽備案，具有財產權利變動公示的效力為由，支持了債權人享有讓與擔保優先受償權的主張。后經二審審理，上海市高級人民法院在全國及上海市轄區公開判例認定標準不一的背景下，厘清事實并準確適用法律，認定僅辦理網簽備案未完成財產權利變動的公示，讓與擔保權利并未設立，改判駁回債權人享有優先受償的訴訟請求。
自2020年起，隨著經濟形勢日趨嚴峻和房地產調控政策頻頻加碼，且房地產開發企業普遍采取高杠桿運營的模式，房地產開發企業債務危機逐漸顯露。在與上述案例有類似案情的糾紛案件中，房地產開發企業除在房屋竣工前將土地使用權及在建工程向銀行抵押融資外，還會在后續融資中利用已抵押不動產再次為其融資提供增信措施，但囿于抵押后轉讓不動產需征得抵押權人同意的限制以及二次抵押所擔保的債權不得超出抵押物余值的限制，相關融資債權人多以網簽備案手段控制相關不動產不被房地產開發企業擅自轉移或處置。在融資方將資金發放給房地產開發企業后，如后續該企業不能按時還本付息，融資方作為債權人往往要求房地產開發企業完成后續房屋過戶及交付手續。上述基于網簽備案所實施的融資擔保行為，在司法實務中是否構成讓與擔保成為眾多房地產企業債務糾紛案件的爭議焦點，特別是當房地產開發企業進入破產程序后，讓與擔保是否成立將直接關系到普通債權人清償率的高低。
毋庸置疑，《九民紀要》、《民法典》頒布以來，讓與擔保的構成要件及擔保功能已足夠明晰，法律規定的讓與擔保合同及權利設立要件如下表。不難發現，讓與擔保權利設立的核心條件是完成財產權利變動的公示。
誠然，根據我國現行《民法典》確立的物權公示和公信原則，不動產財產權利的變動自記載于不動產登記簿時發生效力。但根據人民法院公開的裁判案例可見，全國及上海市轄區各人民法院在司法實踐中對于認定財產權利變動公示完成的標準和尺度依然存在較大不同。筆者通過Alpha案例庫檢索2020年以來的判例，設置關鍵詞“不動產”“優先受償權”“財產權利變動公示”得出案例109個，剔除無關案例14個，剩余95個案例中：2例（案號：（2021）魯14民終424號、（2022）閩04民終55號）認為僅網簽備案構成讓與擔保；1例（案號：（2021）皖18民終500號）認為預告登記限制債務人對不動產進行轉讓或作其他處分，已完成財產權利變動的公示，構成讓與擔保；剩余案例均認為網簽備案或預告登記不構成財產權利變動的公示，不構成讓與擔保，或認為已經完成過戶，構成讓與擔保。在這些案例中，人民法院在（2020）浙04民終3229號裁判文書中特別說明預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，不具有財產權利變動公示的效力。但相反地，人民法院又在（2020）贛民終396號裁判文書中認定網簽備案不構成讓與擔保時提出“不動產物權變動或物權公示必須辦理產權變更登記或進行預告登記”。無獨有偶，人民法院也在（2022）云2901民初2297號裁判文書中作出“商品房預售合同登記備案……性質與物權立法中的不動產預告登記制度存在本質區別, ……未完成物權變動公示”的認定，似乎暗示完成預告登記即可視為完成了財產權利變動公示。
筆者認為，實務中部分人民法院認為網簽備案可發生物權變動公示效果的基礎和根源，是其認為房產交易管理部門和不動產登記部門信息的連通與公開透明，使得網簽備案的房屋已不可再次交易，甚至滿足一定條件時買受人權利優先于工程款優先權和抵押權，似乎具有與物權同樣的絕對權特征。同樣地，根據《民法典》第二百二十一條第一款之規定“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，以及《民法典物權編解釋一》第四條之規定“未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力” 及第十五條“具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：……（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意……”，預告登記權利人在一定程度上依法享有支配預告登記不動產的權能。基于對讓與擔保的擴張解釋，有些人民法院會認為網簽備案或預告登記使得納入登記的請求權具有物權的排他性，是一種介于債權與物權之間的準物權。在上述筆者代理的糾紛案件一審審理時，一審法院（即上海市第二中級人民法院）的承辦法官即持這種立場和觀點。
然而，根據上海市第一中級人民法院于2023年2月發布的“類案裁判方法”系列文章中《“以房抵債”型房屋買賣合同糾紛案件的審理思路和裁判要點》一文相關內容，該院所持觀點為“對于不動產雖經網簽備案及預告登記但尚未辦理轉移登記手續的，根據物權法定原則，上述行為一般視為財產權利變動的過程性行為，只有完成物權變更登記才可認定完成財產權利變動的公示。”在上海二個中級人民法院裁判觀點和認定標準不統一的情況下，上述案件的破產管理人為保護全體債權人利益代表破產企業提起上訴，一方面強調網簽備案及預告登記并未完成物權變動，不應當構成讓與擔保，另一方面強調，如果在破產程序中，允許房地產企業為企業融資需要設定的網簽行為所對應的債權人具有優先受償權，將嚴重損害其他普通債權人的利益，將使房地產企業的破產重整變得愈加困難。破產管理人還在二審中提出，在上海市司法轄區內，盡快統一裁判標準和尺度對于處理破產企業所涉糾紛具有重要意義。上海市高級人民法院最終采納了破產管理人的意見，在其作出的終審判決中明確“僅辦理網簽備案，未依法辦理變更登記，不能認定完成了財產權利變動的公示，不能認為上述房屋為債權人提供了讓與擔保，債權人享有就上述房產優先受償的權利”。
根據《最高人民法院關于統一法律適用加強類案檢索的指導意見（試行）》第四條的規定，上海市高級人民法院的生效案例具有與其發布的參考性案例同等級別的參考效力，因此上海市高級人民法院在終審裁判中的觀點解決了上海地區類似案件所存在的裁判標準問題，明確了房地產讓與擔保權利設立的要件，這對于上海市地區破產房企的債務危機化解、普通債權人的權利保護具有重大影響和積極的促進作用。
