多筆借款合并后，抵押物的擔保范圍如何確定？
作者：柳曉麗 陳玉 孫利 2023-04-06一、案件簡介
2018年3月28日，天華公司與圣武房地產(chǎn)公司簽訂了編號為（借)20180330-1、（借)20180330-2、（借）20180330-3的三份《借款合同》。其中編號為20180330-1的《借款合同》約定由天華公司向圣武房地產(chǎn)公司提供1850萬元借款；編號為20180330-2的《借款合同》約定由天華公司向圣武房地產(chǎn)公司提供數(shù)額為1950萬元借款；編號為20180330-3的《借款合同》約定由天華公司向圣武房地產(chǎn)公司提供金額為3200萬元借款。三份借款合同都約定，借款用途為歸還興業(yè)銀行委托貨款，借款期限為2018年3月28日至2018年9月27日，年利率為15%，按月結(jié)息，付息日為每月的20日，最后一次付息日為合同到期日，逾期不歸還借款則從逾期之日起按合同約定的利率加收100%作為罰息。同日，天華公司與圣武房地產(chǎn)公司簽訂了編號為（抵）20180330-1、（抵）2010330-2、（抵）20180330-3的《抵押合同》，分別用于擔保圣武房地產(chǎn)公司與天華公司簽訂的（借）20180330-1、(借）20180330-2、(借）20180330-3合同項下的債權(quán)，并辦理了抵押登記。
2018年4月2日，天華公司與圣武房地產(chǎn)公司分別簽訂編號為(借)20180410-1、（借)20180410-2、（借)20180410-3、（借）20180410-4的四份《借款合同》，分別約定由天華向圣武房地產(chǎn)公司提供金額為600萬、850萬、2450萬、3100萬元共計7000萬元的借款。四份《借款合同》均約定借款期限為2018年4月2日至2018年10月1日，年利率15%，按月結(jié)息，付息日為每月的20日，最后一次付息日為合同到期日，逾期不歸還借款則從逾期之日起按合同約定的利率加收100%作為罰息。同日，天華公司與圣武房地產(chǎn)公司簽訂編號為（抵）20180410-1、（抵）20180410-2、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4的《抵押合同》，為上述簽訂的四份《借款合同》項下債權(quán)提供抵押擔保，辦理了抵押登記。
另，為保證上述借款資金的安全，天華公司還與圣武房地產(chǎn)公司股東張某、李某簽署了七份《保證合同》。
前述合同簽署后，天華公司依約將1.4億元借款轉(zhuǎn)賬給圣武房地產(chǎn)公司，因圣武房地產(chǎn)公司逾期還款，2018年11月2日，天華公司與圣武房地產(chǎn)公司股東張某、李某簽署了《還款協(xié)議書》，對7份借款合同的借款本金、利息支付時間等做了約定。
因圣武房地產(chǎn)公司未按照《還款協(xié)議書》約定還款，天華公司遂訴至法院，要求：
1．判令圣武房地產(chǎn)公司立即償還借款本金10212萬元及相應(yīng)的利息和罰息21987928.38元，合計124093928.38元（暫十算至2021年7月5日，利息及罰息至借款本金清償時為止）；
2．判令被告張某、李某承擔連帶清償責任；
3．確認天華公司對房屋他項權(quán)證項下的抵押物經(jīng)折價、拍賣或變賣后所得價款在第1項訴訟請求范國內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán);
4.判令圣武房地產(chǎn)公司、張某、李某共同承擔本案全部的訴訟費、律師費、保全擔保費、保全費等費用。
上海市錦天城（武漢）律師事務(wù)所受圣武房地產(chǎn)公司的委托，代理了該案訴訟，因?qū)杩钍聦崯o異議，本息雙方均同意依照法律規(guī)定進行計算處理，因此，雙方的爭議焦點為抵押物是否應(yīng)進行區(qū)分處理，而要區(qū)分抵押物優(yōu)先受償?shù)姆秶?，需要核算出七份借款合同剩余未償還的借款本金、利息、罰息，也即借款人對同一出借人負擔多筆債務(wù)，債務(wù)清償順序如何確定。
二、裁判要旨
案涉抵押物是否應(yīng)當區(qū)分《借款合同》和《抵押合同》所對應(yīng)的借款本金、利息、罰息？
武漢市中級人民法院認為，天華公司與圣武房地產(chǎn)公司之間簽訂的《借款合同》和《抵押合同》合法有效，且《抵押合同》明確約定抵押擔保范圍包括主債權(quán)及利息、罰息。合同簽訂后，圣武房地產(chǎn)公司用該公司名下房產(chǎn)為案涉借款提供抵押，雙方在武漢市自然資源和規(guī)劃局辦理了合法的抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第三十三條“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物?！钡谒氖粭l“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！焙偷谖迨龡l“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、交賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！钡囊?guī)定，天華公司主張對案涉借款的抵押物在經(jīng)折價、拍賣、變賣該抵押物所得的價款在圣武房地產(chǎn)公司所欠借款本金、利息、罰息的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)的請求有合同及法律依據(jù)，因此，支持了天華公司就其享有的所有債權(quán)一攬子享有抵押權(quán)的訴求。
一審判決宣告后，圣武房地產(chǎn)公司對武漢一審判決第四項即天華公司對抵押物經(jīng)折價、拍賣或變賣后所得價款對所有的借款本息享有優(yōu)先受償權(quán)不服，筆者對此也打電話請一審法官“判后答疑”，一審法官告知因七份借款合同簽署后，各方又再次簽署了整體的《還款協(xié)議》，已改變了抵押物的擔保范圍，故此，抵押物需對借款總額承擔抵押責任，而不是單獨就每份借款合同承擔抵押責任。圣武房地產(chǎn)公司與承辦律師商量后，就涉案抵押物的擔保范圍應(yīng)當區(qū)分提出了上訴。
二審法院湖北省高級人民法院經(jīng)審理后認為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十條規(guī)定：債務(wù)人的給付不足以清償其對同一債權(quán)人所負的數(shù)筆相同種類的全部債務(wù)，應(yīng)當優(yōu)先抵充已到期的債務(wù)；幾項債務(wù)均到期的，優(yōu)先抵充對債權(quán)人缺乏擔?；蛘邠?shù)額最少的債務(wù)；擔保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務(wù)負擔較重的債務(wù)；負擔相同的，按照債務(wù)到期的先后順序抵充；到期時間相同的，按比例抵充。但是，債權(quán)人與債務(wù)人對清償?shù)膫鶆?wù)或者清償?shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。本案中，當事人約定2018年10月17日所還600萬元、2019年10月31日所還850萬元、2019年5月24日所還2338萬元分別沖抵（借）20180410-1、（借）20180410-2、（借)20180330-3《借款合同》本金，現(xiàn)(借)20180410-1、(借）20180410-2《借款合同》項下債務(wù)均已結(jié)清，（抵）20180410-1、（抵）20180410-2《抵押合同》項下抵押物也均已解押。對于當事人未約定的其他還款項目，依據(jù)前述規(guī)定應(yīng)按比例償還，即按合同對應(yīng)的本金數(shù)額，遵循先息后本的原則，分別計算各借款合同的沖抵金額。經(jīng)計算，至2021年7月5日止，（借）20180330-1《借款合同》項下債務(wù)本金18256901.04元、欠息1403030.34元、罰息1636909.64元，（借）20180330-2《借款合同》項目債務(wù)本金19243760.56元、欠息1478869.82元、罰息1725391.28元，（借）20180330-3《借款合同》項下債務(wù)本金8199504.51元、欠息630126.31元、罰息1734359.14元，（借）20180410-3《借款合同》項目債務(wù)本金2450萬元、欠息3565052.61元、罰息2091293.15元，（借）20180410-4《借款合同》項目貨務(wù)本金3100萬元、欠息4510882.90元、罰息2646126.03元。以上利息均按年利率15%計算，罰息2020年8月19日前按年利率9%計算、其后按年利率0.4%計算。天華公司與圣武房地產(chǎn)公司對此均予以認可。
在案證據(jù)顯示，天華公司與圣武房地產(chǎn)公司簽訂（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3《抵押合同》，分別用于擔保（借）20180330-1、（借)20180330-2、（借）2010330-3合同項下的債權(quán)，就（借）20180330-2合同項下主債權(quán)1950萬元辦理9套房屋不動產(chǎn)抵押登記，就（借）20180330-3合同項下主債權(quán)3200萬元辦理21套房屋抵押擔保登記；2018年4月2日天華公司與圣武房地產(chǎn)公司簽訂（抵）20180410-3、（抵）29180410-4《抵押合同》，分別用于擔保（借）20180410-3、（借）20180410-4《借款合同》項下債權(quán)提供抵押擔保，就（借）20180410-4合同項下主債權(quán)3100萬元辦理2套房屋抵押登記，就（借）20180410-3合同項下主債權(quán)2450萬元辦理90套房屋抵押登記?？梢姡干妫ń瑁?0180330-1、（借）20180330-2、（借）20180330-3、（借）20180410-3、（借）20180410-4《借款合同》為主合同，（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4《抵押合同》為從合同，且與上述主合同分別對應(yīng)，從合同之間相互獨立，即各抵押合同約定的抵押物擔保相應(yīng)借款合同對應(yīng)的借款本金、利息和罰息。一審將五份抵押合同約定的抵押物整體擔保五份借款合同全部合計本息，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院予以糾正。上訴人圣武房地產(chǎn)公司此上訴理由成立，本院應(yīng)予以支持。被上訴人天華公司辯稱，2018年11月2日本案當事人所簽《還款協(xié)議書》變更了上述《借款合同》《抵押合同》約定，一審此節(jié)處理并無不當。對此本院認為，從文字上看，前述《還款協(xié)議書》多處明確按了《借款合同》約定支付利息以及利息支付周期、方式等均按各《借款合同》執(zhí)行，且約定各《借款合同》、各《抵押合同》 繼續(xù)執(zhí)行至圣武房地產(chǎn)公司向天華公司償還全部欠款本息，表明各《借款合同》《抵押合同》仍應(yīng)對應(yīng)獨立核算，故天華公司該辦稱理由不能成立。綜上，天華公司應(yīng)就五份（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4《抵押合同》中已辦理抵押登記房屋在其約定擔保范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。
三、律師解讀及律師觀點
關(guān)于按照抵押合同的擔保范圍問題，筆者主要從以下幾點說服湖北省高級人民法院抵押物應(yīng)當予以區(qū)分，即天華公司就五份《抵押合同》，編號分別為：（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4）中已辦理抵押登記的房屋在其約定的擔保范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。
1.根據(jù)擔保物權(quán)的從屬性，案涉編號為（抵）20180330-1、（抵）20180330-2、（抵）20180330-3、（抵）20180410-3、（抵）20180410-4的五份《抵押合同》僅從屬于其對應(yīng)的《借款合同》，即，只在《抵押合同》約定的擔保范圍內(nèi)承擔擔保責任，而無需對全部債務(wù)承擔擔保責任。
本案中，圣武房地產(chǎn)公司與天華公司于2018年3月28日和2018年4月2日分別簽訂了編號為（借）20180330-1、（借）20180330-2、（借）20180330-3、（借）20180410-1、（借）20180410-2、（借）20180410-3、（借）20180410-4共計七份借款合同，共計借款140000000元，同時簽訂了與之對應(yīng)的七份《抵押合同》，并辦理了不動產(chǎn)抵押權(quán)登記。圣武房地產(chǎn)公司共計償還本金38799834元，其中編號為（借）20180410-1和（借）20180410-2的《借款合同》債務(wù)已經(jīng)全部償還，且天華公司在本案一審中并未主張上述兩筆債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)；編號為（借）20180410-3的《借款合同》主債務(wù)為24500000元，已經(jīng)償還借款本金23380000元。根據(jù)擔保合同的從屬性，擔保財產(chǎn)僅在其擔保的范圍內(nèi)承擔擔保責任，一審判決中第四項判項要求案涉五份《抵押合同》中的擔保財產(chǎn)對全部債務(wù)承擔擔保責任，與《抵押合同》約定的擔保范圍不符，案涉抵押物應(yīng)在其擔保的范圍內(nèi)承擔責任，一審法院第四判項無事實和法律依據(jù)。
2.《還款協(xié)議書》并未變更各《抵押合同》的擔保范圍，一審法院判決抵押物對所有的借款本金債務(wù)承擔責任，擴大了各《抵押合同》的擔保范圍，該判項無法律依據(jù)和事實依據(jù)
2.1.從《還款協(xié)議》的約定來看，各《抵押合同》擔保范圍未發(fā)生變更
《還款協(xié)議書》第1條約定“圣武房地產(chǎn)公司按照上述《借款合同》約定支付利息（利息支付周期、方式和等均按各《借款合同執(zhí)行》）”，第2條約定“圣武房地產(chǎn)公司與天華公司共同確認，原已辦理的借款手續(xù)、足值的房產(chǎn)抵押手續(xù)不變，除還款安排外，各《借款合同》、各《抵押合同》繼續(xù)執(zhí)行至圣武房地產(chǎn)公司向天華公司償還全部借款本息?！边@說明各方僅就還款安排達成一致，并沒有約定《抵押合同》項下抵押物與對全部欠款進行擔保，各《借款合同》、各《抵押合同》繼續(xù)有效，各《抵押合同》項下的抵押物對應(yīng)與其相關(guān)的各《借款合同》，各方根本沒有各抵押物需要對1.4億元借款進行擔保的意思表示。從《還款協(xié)議書》全文來看，沒有任何地方對各《抵押合同》的擔保范圍進行變更，在沒有變更的情況下，應(yīng)當按照各《抵押合同》約定的范圍進行擔保，且《還款協(xié)議書》全文強調(diào)的都是各《借款合同》、各《抵押合同》繼續(xù)執(zhí)行，因此，《抵押合同》擔保范圍應(yīng)當以《抵押合同》約定為準。
2.2.從《還款協(xié)議》的實際履行來看，各《抵押合同》擔保范圍未發(fā)生變更
《還款協(xié)議》簽署后，圣武房地產(chǎn)公司償還了各《借款合同》本金后，天華公司也進行了各抵押合同的解押，如：圣武房地產(chǎn)公司償還了編號為20180410-2《借款合同》項下借款本金850萬元，天華公司對編號為20180410-2《抵押合同》抵押物進行了解押；圣武房地產(chǎn)公司償還了編號為20180330-3《借款合同》項下借款本金2338萬元，天華公司對編號為20180330-3《抵押合同》部分抵押物進行了解押，這充分說明各《抵押合同》的擔保范圍并未發(fā)生變化，各《抵押合同》在其擔保的范圍內(nèi)承擔責任，而并不是對七份《借款合同》的借款總金額（1.4億元）承擔擔保責任。
2.3.天華公司與圣武房地產(chǎn)公司并未對他項權(quán)證擔保的范圍進行變更，進一步證實各《抵押合同》擔保范圍未作變化
天華公司系專業(yè)從事投資的公司，且本案借款金額高達1.4億元，如果各《抵押合同》擔保范圍發(fā)生變更，各抵押物都需要對七份借款合同的所有債務(wù)進行擔保責任，天華公司從法律的角度考慮和借款本金安全收回的角度來看，按照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第五十條規(guī)定，“以擔保法第三十四條第一款所列財產(chǎn)一并抵押的，抵押財產(chǎn)的范圍應(yīng)當以登記的財產(chǎn)為準……”天華公司肯定會要求對他項權(quán)證記載的擔保范圍進行變更登記，但從天華公司提供的證據(jù)來看，七份《抵押合同》項下的他項權(quán)證未做任何變更，仍然記載的是七份《借款合同》項下的債權(quán)，可見，《抵押合同》的擔保范圍從未發(fā)生變化。
3.天華公司就已辦理抵押登記的房屋僅在其約定的擔保范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)
圣武房地產(chǎn)公司與天華公司簽訂各《抵押合同》，為對應(yīng)的各《借款合同》項下債權(quán)分別提供抵押擔保，并分別辦理了不動產(chǎn)登記證明。故天華公司就已辦理抵押登記的房屋僅在其約定的擔保范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。
4.對于關(guān)于本案債務(wù)還款順序
筆者專門提供了一份《債務(wù)清償還款順序情況說明》，提供了債務(wù)清償還款順序的法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十條，并將每一份《抵押合同》的抵押物進行了整理，湖北省高級人民法院對此予以了采信，采納了5份《抵押合同》僅其對應(yīng)的《借款合同》提供抵押擔保的法律意見。
四、辦案心得
本案有七筆借款，借款人圣武房地產(chǎn)公司也進行了多次還款，還款金額高達8千多萬，但在還款的時候并未說明償還的是哪一筆借款本金及利息，只有特殊的幾筆還款雙方進行了約定，因此，一審法院僅對約定的還款進行了區(qū)分，對其余的還款未作區(qū)分，而是作為一個整體進行還款，導致五份《抵押合同》所對應(yīng)的抵押物需對所有的借款之和承擔擔保責任，而不是在《抵押合同》約定的范圍內(nèi)承擔約定擔保責任，二審法院湖北省高級人民法院為此舉行了聽證，聽取了出借人和借款人的理由，認為應(yīng)當進行區(qū)分，但要求筆者核算出每份借款合同所剩下的本金、利息、罰息，并且要有法律依據(jù)和事實依據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十條規(guī)定：“債務(wù)人的給付不足以清償其對同一債權(quán)人所負的數(shù)筆相同種類的全部債務(wù)，應(yīng)當優(yōu)先抵充已到期的債務(wù);幾項債務(wù)均到期的，優(yōu)先抵充對債權(quán)人缺乏擔?；蛘邠?shù)額最少的債務(wù);擔保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務(wù)負擔較重的債務(wù);負擔相同的，按照債務(wù)到期的先后順序抵充;到期時間相同的，按比例抵充。但是，債權(quán)人與債務(wù)人對清償?shù)膫鶆?wù)或者清償?shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。”筆者和圣武房地產(chǎn)公司的財務(wù)經(jīng)過多次對賬、核算、測算，耗時整整兩天，對七份借款合同剩下的本金和利息、罰息進行了核算，湖北省高級人民法院審核后，認為計算具有法律依據(jù)和事實依據(jù)，均予以了采納，最終對抵押物進行了區(qū)分處理。
