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前言

2021年4月，陜西省西安市印發(fā)頒布了《新建商品房“交房即交證”工作方案（試行）》方案，標(biāo)志著自2021年5月1日起，西安開始全面推行“交房即交證”政策。“左手鑰匙，右手房本”的新收房模式引起社會(huì)的廣泛討論。“交房即交證”之所以能在西安“順勢(shì)而生”，離不開如杭州、長(zhǎng)沙、成都、廣州、武漢、青島等城市的順利施行，業(yè)已具備推行的可行性和必要性。

“交房即交證”的利好在于：一方面解決了商品房項(xiàng)下的住權(quán)（“使用權(quán)”）與產(chǎn)權(quán)（“所有權(quán)”）脫節(jié)的矛盾，減輕了業(yè)主入住后，子女入學(xué)、資金周轉(zhuǎn)上的客觀壓力與現(xiàn)實(shí)焦慮，且在一定程度上遏制了“一房多賣”的發(fā)生；另一方面可轉(zhuǎn)讓性房產(chǎn)入市，亦可給過(guò)熱的樓市“降溫”。從商品房買賣合同固有的權(quán)利義務(wù)指向來(lái)看，“交房即交證”政策使得業(yè)主在“交付時(shí)點(diǎn)”成為完整的所有權(quán)人，相應(yīng)的是，商品房買賣合同在此時(shí)點(diǎn)理論上應(yīng)告終結(jié)。此時(shí)，開發(fā)商的合同義務(wù)已經(jīng)完成，業(yè)主再行訴請(qǐng)“解除”是否有法可依？已持有產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主訴請(qǐng)“解除”能否被支持？本文通過(guò)對(duì)“交房即交證”政策的發(fā)展概括，旨在明確樓市新政實(shí)施后的“商品房合同解除”行使空間，探討行使“解除權(quán)”被支持時(shí)應(yīng)帶有的其他訴請(qǐng)項(xiàng)和判決項(xiàng)，保障行政時(shí)事的變化背景下法律的穩(wěn)定性。

從2019年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》開始，至2019年12月，杭州率先試水“交房即交證”，再到2020年山東、廣西、湖南、江蘇等代表城市的落地實(shí)行。我們可以從“交房即交證”實(shí)施過(guò)程和結(jié)果解讀出：“交房即交證”是指建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收、完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商在房屋交付的同時(shí)，將載名的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》交給購(gòu)房者。對(duì)購(gòu)房者而言，體現(xiàn)出收房拿鑰匙時(shí)，僅需結(jié)清稅款、備齊資料，即可在收房時(shí)同步辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。“交房即交證”已成為“預(yù)售制”商品房交易發(fā)展的大勢(shì)所趨，出售方與買受方皆可圍繞“交房即交證”的內(nèi)涵與外延，進(jìn)一步磋商與擴(kuò)充《商品房買賣合同》的現(xiàn)有內(nèi)容。

“交房即交證”不但是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的創(chuàng)新和變革，于法律意義上而言，亦引發(fā)了多重法律關(guān)系與身份的轉(zhuǎn)化和競(jìng)合。從“交房”時(shí)點(diǎn)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)證隨商品房的實(shí)際交付而獲取，開發(fā)商的合同義務(wù)經(jīng)全面履行而完成；商品房交接材料的簽署，一定程度上代表著業(yè)主認(rèn)可房屋交付現(xiàn)狀，商品房項(xiàng)下的自身風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)移至業(yè)主方，業(yè)主成為商品房的第一權(quán)利人。在筆者代理跟進(jìn)的多起“商品房買賣合同糾紛”案件中，不乏“解除商品房買賣合同”為主要訴求的案件，但以該系列案件的復(fù)盤經(jīng)驗(yàn)去審視“交房即交證”政策時(shí): 業(yè)主方收領(lǐng)了產(chǎn)權(quán)證，再主張如“解除商品房買賣合同”等訴求時(shí)似乎陷入了“進(jìn)退兩難”境地。

筆者認(rèn)為，有必要對(duì)“交房即交證”實(shí)施環(huán)境下引發(fā)的法律關(guān)系變化進(jìn)行厘定，在“公平”與“權(quán)利義務(wù)相對(duì)等”宏觀原則下，以法律理論指引實(shí)務(wù)“破局”。

筆者認(rèn)為，“交房即交證”引發(fā)的商品房交易新變化不足以影響民事法律適用的穩(wěn)定性，不能且不應(yīng)突破現(xiàn)有的商品房買賣雙方的權(quán)利邊界，即業(yè)主在交付時(shí)點(diǎn)收領(lǐng)了產(chǎn)權(quán)證書，在特定情形下，因商品房自身無(wú)法滿足使用目的進(jìn)而主張解除，在法律與事實(shí)依據(jù)充實(shí)的情況下應(yīng)予支持。

（一）產(chǎn)權(quán)證在《商品房買賣合同》中的法律界定

《民法典》第二百零九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。實(shí)務(wù)中，法條所規(guī)定的“登記”即為《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上的載名。在“交房即交證”實(shí)施前，“產(chǎn)權(quán)證辦理”作為商品房買賣合同中開發(fā)商負(fù)有的附隨義務(wù)，在全國(guó)各地制式版本的《商品房買賣合同中》多體現(xiàn)為“自房屋交付后XX個(gè)工作日辦理完結(jié)”或“自初始登記之日起XX日工作日辦理完結(jié)”等，從民事法律關(guān)系層面而言，“產(chǎn)權(quán)證”的按期獲取系業(yè)主的應(yīng)獲期待利益，業(yè)主未收領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證之前，《商品房買賣合同》項(xiàng)下的開發(fā)商所負(fù)義務(wù)并未完全履行。而“交房即交證”消解了“預(yù)售制”商品房買賣模式的“詬病”，使得業(yè)主身份“名”“實(shí)”合一，產(chǎn)權(quán)人身份圓滿。

（二）“交房即交證”背景下，“解除權(quán)”的行使空間

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2020）修正》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》）第九條與第十條規(guī)定明確了“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”或“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”的，開發(fā)商構(gòu)成“根本違約”，買受人請(qǐng)求解除合同應(yīng)予支持，與“房屋質(zhì)量”相關(guān)的法律法規(guī)重申了業(yè)主方訂立商品房買賣合同的追求目的，與《民法典》第五百六十三條（合同法定解除）的規(guī)定在立法精神上契合。但從審判實(shí)務(wù)而言，開發(fā)商在抗辯陳述中，均會(huì)回應(yīng)“達(dá)到交付節(jié)點(diǎn)的商品房業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收及備案”，不予認(rèn)可“嚴(yán)重影響正常居住使用”，不能達(dá)到“解除合同”的程度，僅需按照商品房買賣合同所約定的修繕條款履行保修義務(wù)，故法院對(duì)于該條款的適用較為謹(jǐn)慎和嚴(yán)苛，重點(diǎn)審查業(yè)主對(duì)“房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題”的舉證內(nèi)容。此時(shí)，在法院釋明的情況下，業(yè)主方需依申請(qǐng)啟動(dòng)房屋質(zhì)量鑒定（主體結(jié)構(gòu)或隱蔽工程），以鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告結(jié)論作為主張依據(jù)。

若在上述情境中存在“交房即交證”環(huán)節(jié)，筆者認(rèn)為并不會(huì)對(duì)案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)產(chǎn)生影響，具體分析為：

1.業(yè)主與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》后，業(yè)主（權(quán)利人）期待開發(fā)商能且應(yīng)當(dāng)交付符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的商品房，在收房時(shí)點(diǎn)當(dāng)依合同約定收領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證書。筆者認(rèn)為這里的合同履行過(guò)程存在兩方面的民事法律關(guān)系，互不干擾：一方面，開發(fā)商交付的商品房“存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題且嚴(yán)重影響正常居住使用”已背離合同訂立目的，開發(fā)商構(gòu)成根本性質(zhì)的違約，依法訴請(qǐng)解除于法理上并無(wú)不通。另一方面，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》作為對(duì)世性的權(quán)利載體，載名人即為所有權(quán)人，意味著宣示性的權(quán)利所屬，歸物權(quán)法所調(diào)整。換句話說(shuō)，所有權(quán)作為典型物權(quán)，依然遵循“物權(quán)法定”原則，即為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為其公示方法，不經(jīng)登記不產(chǎn)生法律效力。

2.“交房即交證”在《商品房買賣合同》中的落定，直接產(chǎn)生“交房時(shí)能否交證”的履行問(wèn)題，并不對(duì)業(yè)主主合同權(quán)利主張及開發(fā)商主合同義務(wù)履行產(chǎn)生影響。業(yè)主基于驗(yàn)收合格等方面綜合產(chǎn)生的信任利益，在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)商品房存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，可拒絕收房進(jìn)而主張“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問(wèn)題”而要求解除，這是單一而明確的法律關(guān)系，而“交房即交證”的履行實(shí)況應(yīng)由其他民事法律關(guān)系調(diào)整，如“交房時(shí)未交證”，以違約責(zé)任為適用。

（三）“交房即交證”背景下，“解除權(quán)”主張還應(yīng)以“是否達(dá)成合同訂立目的”為核心

如前所述，“交房即交證”政策加速實(shí)現(xiàn)了物權(quán)-所有權(quán)的對(duì)世性權(quán)利，《商品房買賣合同》項(xiàng)下的買受人權(quán)利不受影響，但“解除權(quán)”行使的案件落腳點(diǎn)還是在于“商品房買賣合同的訂立目的能否實(shí)現(xiàn)”，尚需具體案件具體分析，筆者試從兩種典型糾紛予以歸納：

1.  合同約定精裝修交付，交付時(shí)裝標(biāo)達(dá)不到合同約定時(shí)是否應(yīng)予解除？

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)與盈利的導(dǎo)向，精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)已成為商品房買賣的主要方向。開發(fā)商在交付精裝修房時(shí)，可能會(huì)因裝修標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主購(gòu)房時(shí)約定不一致而引發(fā)糾紛，主要包括商品房裝修內(nèi)容（含材料、設(shè)施、設(shè)備、顏色、布局等）不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的糾紛，裝修內(nèi)容不符合國(guó)家裝修施工和驗(yàn)收規(guī)范的糾紛，裝修內(nèi)容存在質(zhì)量問(wèn)題的糾紛等。這類案件本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于涉案房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下再進(jìn)一步探討是否構(gòu)成“解除”條件。

對(duì)于法院、原告、被告三方而言，確定精裝修標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)包括《商品房買賣合同》和前期公示性的樣板標(biāo)準(zhǔn)，作為確定裝修價(jià)款、裝修材料，設(shè)備品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、型號(hào)、面積等內(nèi)容的依據(jù)。相應(yīng)的是，在商品房交付時(shí)發(fā)生的裝修變動(dòng)時(shí)，業(yè)主以《商品房銷售管理辦法》第三十一條主張權(quán)利，開發(fā)商則會(huì)以“樣板間呈現(xiàn)不作為最終交付標(biāo)準(zhǔn)”和“同類品牌可替代”的補(bǔ)充合同約定作為抗辯理由，此時(shí)案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)固定在“交付的房屋是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)”。

在筆者看來(lái)，“精裝修”屬法律事實(shí)行為，置于《商品房買賣合同》中指向的是“開發(fā)商是否完全履行”，在業(yè)主方舉證開發(fā)商“未完全履行”的程度，但不能達(dá)到“房屋不具備使用條件”的有效高度時(shí)，判決結(jié)果多為違約責(zé)任的承擔(dān)或賠償精裝修差價(jià)，且開發(fā)商承擔(dān)繼續(xù)履行修復(fù)的責(zé)任。同時(shí)，若因?yàn)殚_發(fā)商的瑕疵履行造成損失的，則應(yīng)適用“填平原則”，判令開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)賠償。故，在不討論商用商品房的特殊使用目的外，住宅性的精裝修項(xiàng)目在交標(biāo)不符合合同約定時(shí)，《商品房買賣合同》不應(yīng)予以解除，應(yīng)以違約責(zé)任進(jìn)行調(diào)整。

2.  交房時(shí)未交證，業(yè)主主張解除合同是否應(yīng)予支持？

“交房即交證”政策追求的是業(yè)主收房時(shí)能同時(shí)收領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證書，但房屋交付時(shí)產(chǎn)權(quán)證不能同時(shí)領(lǐng)收，此時(shí)業(yè)主主張解除商品房買賣合同能否被支持，還需根據(jù)合同條款、產(chǎn)權(quán)證滯后時(shí)間長(zhǎng)度、具體辦理現(xiàn)狀等綜合判定。

根據(jù)本文開篇時(shí)所列舉的新政落地代表城市的實(shí)施效果來(lái)看，暫未發(fā)生“交房時(shí)未交證”的違約事件，足以看出“交房即交證”的外部監(jiān)管力度之大。但發(fā)生該種違約情形時(shí)，筆者認(rèn)為可能會(huì)有兩種事實(shí)走向：

第一，當(dāng)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)進(jìn)度整體滯后，不能在合同約定交付日交付房屋和產(chǎn)權(quán)證，即“逾期交房”，在業(yè)主發(fā)出催告后，開發(fā)商在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，業(yè)主根據(jù)《民法典》第五百六十三條“法定解除”規(guī)定和《商品房買賣合同司法解釋》第十一條的規(guī)定主張解除商品房買賣合同的，其訴請(qǐng)應(yīng)予支持。

第二，商品房可依合同約定交付日交付，但產(chǎn)權(quán)證辦理可能遭遇初次登記、面積測(cè)繪、分戶出證等環(huán)節(jié)的卡點(diǎn)而停滯，不能在合同約定交付日履行產(chǎn)權(quán)證的交付。筆者認(rèn)為此種情形下，開發(fā)商的主合同義務(wù)-交付房屋已經(jīng)完成，產(chǎn)權(quán)證未能依約辦結(jié)及交付并不影響合同主要目的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)由《商品房買賣合同》的產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l款進(jìn)行違約歸責(zé)，通常約定為按日計(jì)取違約金。但需要注意的是，按日計(jì)違約金并非根本性的解決之策，旨在督促開發(fā)商盡快辦理。后期，產(chǎn)權(quán)證處于“逾期狀態(tài)”達(dá)到影響“所有權(quán)人”身份的行使時(shí)，法院則應(yīng)以一般產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)限為參考判令解除合同。

如上分析，特定事由下“交房即交證”并不能排除業(yè)主主張解除《商品房買賣合同》的權(quán)利，在此基礎(chǔ)上我們還應(yīng)看到“解除合同”所引發(fā)的一系列法律后果。根據(jù)《民法典》第五百六十六條第一款規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。基于此，“商品房買賣合同解除”訴請(qǐng)被支持后，開發(fā)商與業(yè)主之間的法律地位應(yīng)被調(diào)整至合同簽訂之前的狀態(tài)，具體為：

（一） 房款退還

業(yè)主（買受人）于《商品房買賣合同》項(xiàng)下負(fù)有依約支付足額房款的義務(wù)，在商品房買賣合同解除情形下，開發(fā)商占有業(yè)主購(gòu)房資金再無(wú)任何事實(shí)依據(jù)，理應(yīng)予以返還。這里作以區(qū)分：

1.以一次性付款方式購(gòu)置房屋的，開發(fā)商應(yīng)在法院判令時(shí)限內(nèi)全額返還業(yè)主，若在時(shí)限內(nèi)未依約返還，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的占用資金利息。

2.業(yè)主（買受人）選定了按揭付款方式，必然已與銀行簽訂了商品房貸款合同，從銀行借取貸款資金購(gòu)置房屋。商品房買賣合同與貸款合同并非主從民事法律關(guān)系，商品房買賣合同的解除并不導(dǎo)致貸款合同的解除，但由于貸款合同的特殊性，一旦商品房買賣合同解除，貸款合同的訂立目的也就落空，故筆者認(rèn)為二者應(yīng)歸為“關(guān)聯(lián)合同”。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十條、第二十一條規(guī)定，業(yè)主（買受人）主張解除《商品房買賣合同》和《貸款合同》時(shí)，法院應(yīng)將兩個(gè)合同糾紛合并審理；“解除權(quán)”行使被支持的情形下，當(dāng)依第二十一條第二款的規(guī)定，開發(fā)商（出賣人）應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還銀行和買受人，也就是說(shuō)，開發(fā)商承擔(dān)清還貸款的責(zé)任，且返還業(yè)主（買受人）已支付的首付房款金額和產(chǎn)生的相應(yīng)利息。

（二）稅費(fèi)、維修基金的返還與承擔(dān)

我國(guó)商品房銷售過(guò)程中買賣雙方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等，其中買受人需要承擔(dān)的稅費(fèi)主要為契稅和印花稅。前述各項(xiàng)賦稅繳納的前提都是買賣雙方簽訂了商品房買賣合同，那商品房買賣合同解除情形下，業(yè)主（買受方）繳納的稅費(fèi)能否退還？

根據(jù)2021年9月1日開始實(shí)施的《關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》第五條第四款“納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形，可依照有關(guān)法律法規(guī)申請(qǐng)退稅”第一項(xiàng)規(guī)定：因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的。筆者認(rèn)為，預(yù)售制下商品房開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，當(dāng)下適用“交房即交證”政策的預(yù)售制買賣，屆時(shí)可直接適用 “契稅退還”的規(guī)定，但開發(fā)商需協(xié)助業(yè)主履行契稅退還手續(xù)。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》第四條規(guī)定：對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。買賣雙方均按合同所載金額萬(wàn)分之五貼花。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的規(guī)定》第7條問(wèn)答：不兌現(xiàn)或不按期兌現(xiàn)的合同，是否貼花？依照印花稅暫行條例規(guī)定，合同簽訂時(shí)即應(yīng)貼花，履行完稅手續(xù)。因此，不論合同是否兌現(xiàn)或能否按期兌現(xiàn)，都一律按照規(guī)定貼花。故筆者認(rèn)為印花稅一旦繳納，不能依申請(qǐng)返還，因?yàn)橛』ǘ愂腔谏唐贩抠I賣合同的訂立行為而發(fā)生，貼花應(yīng)稅不依合同是否兌現(xiàn)或能否按期兌現(xiàn)而改變，亦不得因合同簽訂后的變動(dòng)性因素而申請(qǐng)退稅。所以，在商品房買賣合同解除情形下，業(yè)主（買受人）所繳納的印花稅應(yīng)計(jì)入“實(shí)際損失”，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則主張因開發(fā)商原因致使合同解除的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

業(yè)主是維修基金的繳存主體，開發(fā)商或物業(yè)單位僅行使代收代繳職能，在商品房買賣合同解除時(shí)，維修基金繳納的意義不復(fù)存在，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助業(yè)主申請(qǐng)辦退房屋維修基金。

（三）解除網(wǎng)簽備案合同，注銷產(chǎn)權(quán)登記、由房管部門回收產(chǎn)權(quán)證書。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法（2004修正）》第十條第一款規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。“備案”的作用是規(guī)范商品房銷售行為，防止商品房一房多賣，有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展的重要舉措。在本文所討論“商品房買賣合同解除被支持”的背景下，涉案商品房項(xiàng)下已無(wú)交易內(nèi)容，備案存續(xù)不但影響開發(fā)商的另行出售，也對(duì)業(yè)主（買受人）的再次購(gòu)買行為產(chǎn)生“限購(gòu)”阻礙，故行政性的備案實(shí)無(wú)必要繼續(xù)存續(xù)。筆者經(jīng)檢索“商品房買賣合同解除”案例時(shí)，發(fā)現(xiàn)審判實(shí)務(wù)中亦正視了該問(wèn)題，在原告訴請(qǐng)中羅列“開發(fā)商協(xié)助解除備案網(wǎng)簽手續(xù)”時(shí)，在支持解除的判決內(nèi)容中，對(duì)該問(wèn)題亦判決支持。退一步講，在“不告不理”民事審判原則下，即使業(yè)主（買受人）作為原告未提出該部分訴訟請(qǐng)求，法院亦未在判決中體現(xiàn)該判項(xiàng)，業(yè)主（買受人）亦可依據(jù)生效判決書單方申請(qǐng)備案解除，最具代表性的依據(jù)為《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》第一條“下列情形之一的，可以辦理合同備案注銷手續(xù)”（一）因商品房買賣合同糾紛并經(jīng)人民法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決解除合同的。

結(jié)合上述“解除合同備案”的必要性，筆者認(rèn)為“交房即交證”政策使得業(yè)主（買受人）持有了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，那“解除商品房買賣合同且被支持”背景下，載名產(chǎn)權(quán)證“有名無(wú)實(shí)”，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》在生效判決確認(rèn)“解除”時(shí)點(diǎn)亦應(yīng)歸于“無(wú)效”狀態(tài)。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三章第十四條“單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記”的第（三）項(xiàng)：人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條“申請(qǐng)辦理注銷登記”第四項(xiàng)：人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；筆者認(rèn)為，在已有生效裁判文書的前提下，“單方申請(qǐng)辦理登記”對(duì)應(yīng)“單方申請(qǐng)辦理注銷”，可由業(yè)主單方進(jìn)行申請(qǐng)注銷產(chǎn)權(quán)登記，房管部門依職權(quán)回收產(chǎn)權(quán)證書。“交房即交證”畢竟屬于新興業(yè)務(wù)，法律法規(guī)對(duì)該部分內(nèi)容暫未進(jìn)行指引，但《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的銷名環(huán)節(jié)應(yīng)屬“解除商品房買賣合同”引發(fā)法律后果中的應(yīng)有之義。

“交房即交證”政策的全國(guó)推行，直觀可見縮短了產(chǎn)權(quán)證到手時(shí)間，隱性避免了房產(chǎn)交易后續(xù)發(fā)生易主的風(fēng)險(xiǎn)，同樣地，可以預(yù)見“違規(guī)銷售、違規(guī)交房、爛尾樓，五證齊全但產(chǎn)權(quán)停滯”等歷史遺留問(wèn)題將會(huì)因新政利好得到一定程度上的解決。但是，“交房即交證”尚處于“試錯(cuò)”階段且作為“選擇性條款”納入合同，并非“必須+強(qiáng)制”，將來(lái)的碰壁與瓶頸尚不可知。筆者也希寄從“商品房買賣合同解除權(quán)行使”的視角，大膽預(yù)判和驗(yàn)證新政策落地后的“排異反應(yīng)”，借現(xiàn)有規(guī)定和法理平衡商品房買賣合同雙方主體的權(quán)利義務(wù)，為維護(hù)商品房交易市場(chǎng)的良好秩序提供必需的法律支持。