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近年來，司法審判實踐中推動“類案同判”的力度不斷加大，“類案同判”對于案件當(dāng)事人來講，是維護(hù)其合法權(quán)益的現(xiàn)實需求，對于國家和社會而言是保障法治統(tǒng)一的必然要求。通過對類案裁判進(jìn)行歸納和提煉，探究類案審理的思路，是對相關(guān)法律問題進(jìn)行研究的重要方法。

業(yè)主撤銷權(quán)作為所有權(quán)人物權(quán)保護(hù)的方式之一，是在業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議存在違反法定程序或侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況下司法救濟(jì)的重要手段。本文通過檢索2020-2022年上海法院對業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件的公開裁判文書，總結(jié)業(yè)主撤銷權(quán)案件的特點和裁判要點，同時對相關(guān)爭議焦點作出梳理和分析。

（一）檢索條件

時間區(qū)間：2020年1月1日—2022年12月31日

數(shù)據(jù)來源：威科先行法律信息庫

地域范圍：上海市

審理程序：一審、二審、再審

案由：業(yè)主撤銷權(quán)糾紛

（二）檢索結(jié)果

根據(jù)上述條件進(jìn)行檢索，從上述數(shù)據(jù)庫中一共檢索到裁判文書438份，其中：判決書246份，裁定書有189份，調(diào)解書1份，通知書有2份。（以上數(shù)據(jù)于2023年2月25日從上述數(shù)據(jù)庫獲?。?/p>

（三）審理結(jié)果分析

1、一審裁判結(jié)果分析

通過對一審裁判結(jié)果的可視化分析可見：業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件原告勝訴或部分勝訴的比例較低，調(diào)解成功比例極低。

2、二審裁判結(jié)果分析

通過對二審裁判結(jié)果的可視化分析可見：業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件二審改判比例較低。

3、再審裁判結(jié)果分析

根據(jù)檢索結(jié)果顯示：再審裁判結(jié)果均為維持原審判決。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件存在以下幾個比較明顯的特點：

（一）  矛盾沖突尖銳、調(diào)解成功比例極低。

鑒于業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的對象為業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議/決定，因此在案件審理過程中，作為被告的業(yè)主委員會很難與原告達(dá)成和解，同時調(diào)解率極低的數(shù)據(jù)也反映了業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件中原被告的矛盾較為尖銳的現(xiàn)實。

（二）  原告勝訴或部分勝訴比例較低。

從業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件的裁判結(jié)果看，原告勝訴或部分勝訴的比例較低。一方面，業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件提起的門檻較低，且存在不同原告就同一決議/決定重復(fù)訴訟的情況；另一方面，原告往往僅從自身了解的情況提起訴訟，訴訟前對業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議/決定產(chǎn)生的過程及細(xì)節(jié)并不了解。同時原告對相關(guān)規(guī)定的理解也不存在一定的偏差。綜合上述原因，造成了原告勝訴或部分勝訴比例較低。

（三）  二審改判比例較低。

在業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件審理過程中，由于業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議/決定產(chǎn)生的相關(guān)過程資料一般由被告提供，相關(guān)案件事實在一審中已經(jīng)查明，很少出現(xiàn)一審事實不清的問題，原告在二審中也很少能提供法律意義上的新證據(jù)，二審中往往僅就相關(guān)法律適用問題雙方持有不同的意見。因此，業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件二審改判比例較低。

《民法典》第280條第二款規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。該規(guī)定為業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件提供了法律依據(jù)。但鑒于業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定適用的對象往往系全體業(yè)主，上述規(guī)定過于原則，未能就侵害業(yè)主合法權(quán)益作出進(jìn)一步的明確。由此，在司法審判實踐中，在已經(jīng)查明相關(guān)事實后如何把握和認(rèn)定成為了雙方當(dāng)事人爭議的焦點。筆者從上海法院近三年審結(jié)的典型案例角度，就業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件中相關(guān)爭議焦點作如下分析。

（一） 業(yè)主撤銷權(quán)的對象和行使期限

根據(jù)《民法典》280條第二款的規(guī)定，撤銷權(quán)的行使對象是業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定。那么業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定是否都可以成為業(yè)主撤銷權(quán)行使的對象呢？事實上并非如此，其中較為典型的有：1、因選任、罷免業(yè)主委員會委員發(fā)生糾紛的；2、業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決議作出的執(zhí)行行為；3、業(yè)主委員會的內(nèi)部決議。

1、因選任、罷免業(yè)主委員會委員發(fā)生糾紛的

對業(yè)主委員會選舉進(jìn)行指導(dǎo)、管理、監(jiān)督是政府相關(guān)部門的職權(quán)范圍，而業(yè)主撤銷權(quán)是基于業(yè)主所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)，在業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的決定侵害了業(yè)主對其專有部分所享有所有權(quán)或者對專有部分以外的共有部分所享有的共有和共同管理的權(quán)利時，賦予業(yè)主以起訴的方式行使撤銷權(quán)予以救濟(jì)。因此，業(yè)主大會選舉中的事宜應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政主管部門尋求解決，其訴訟請求不屬于人民法院受理民事案件范圍。——參考案例：（2021）滬02民終4119號

2、業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決議作出的執(zhí)行行為

業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定的事項。對于業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決議作出的具體工作行為不屬于業(yè)主撤銷權(quán)的行駛對象，如根據(jù)業(yè)主大會決議或授權(quán)，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；與相關(guān)施工單位簽訂施工合同等。——參考案例：（2021）滬01民終13674號、(2020)滬01民終1973號

3、業(yè)主委員會內(nèi)部決議

業(yè)主委員會在履行職責(zé)過程中，除對業(yè)主具有約束力的決議外，還存在業(yè)主委員會內(nèi)部決議，如召開業(yè)主大會的決議、就某事項提交業(yè)主大會表決的決議，這些決議本身對業(yè)主不具有法律約束力，因此不屬于業(yè)主撤銷權(quán)行使的對象?！獏⒖及咐海?021）滬01民終9874號

這里需要特別提示是：業(yè)主撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。以上一年期間為除斥期間，并非訴訟時效，不發(fā)生中止、中斷或者延長的法律效力，一般情況下起算時間以決定公告之日起算。除斥期間過后，撤銷權(quán)消滅。

（二） 舉證責(zé)任的分配

就業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件中舉證責(zé)任分配問題，上海市第一中級人民法院在《類案總結(jié)：業(yè)主撤銷權(quán)案件的審理思路和裁判要點》一文中有較為具體的概括：

1、在實體權(quán)益撤銷權(quán)糾紛中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)舉證證明其實體權(quán)益因業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議而受到侵害。業(yè)主大會或業(yè)主委員會也可針對業(yè)主的舉證，舉證證明其作出的決議是出于維護(hù)全體業(yè)主共同利益的需要，以及對包括原告在內(nèi)少數(shù)業(yè)主的權(quán)益影響降到了最低或給予了合理補(bǔ)償。

2、在程序權(quán)益撤銷權(quán)糾紛中，因程序性相關(guān)證據(jù)材料一般由業(yè)主委員會制作或保管，故業(yè)主通常只需提出業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議存在瑕疵的初步證據(jù)，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對自身所作決定的程序合法性進(jìn)行舉證。

（三） 程序上違反法律規(guī)定的認(rèn)定問題

在業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件中，業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定違反法律規(guī)定的程序系原告主張撤銷的主要理由之一，而程序性問題又主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、業(yè)主大會召開的程序是否合法

（1）  各階段期限要求

業(yè)主大會召開至少要經(jīng)過發(fā)布召開公告、表決票送達(dá)、計票和決議公告，而以上各階段根據(jù)小區(qū)《議事規(guī)則》的規(guī)定，均設(shè)置一定期限要求。以上海市《議事規(guī)則》示范文本為例，業(yè)主大會的召開應(yīng)提前15天發(fā)布公告、表決票需要提前發(fā)放等。違反上述期限要求的業(yè)主大會決議面臨可能被撤銷的風(fēng)險。

（2）  表決票的送達(dá)、微信等新送達(dá)方式問題

在小區(qū)《議事規(guī)則》中對于表決票的送達(dá)一般都有著較為明確的規(guī)定。以上海市《議事規(guī)則》示范文本為例，表決票的送達(dá)一般分為三種方式：①當(dāng)面送達(dá)，②郵寄送達(dá)，③投入信箱或房屋內(nèi)。而對于其中②③種方式需要二個以上業(yè)主或居民委員會的證明，且需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布送達(dá)公告。如未向全體業(yè)主送達(dá)表決票，且該情況下將可能影響表決結(jié)果的，該業(yè)主大會決議將很可能被依法撤銷?！獏⒖及咐?2020)滬01民終11488號。

另外，由于表決票送達(dá)問題一直是業(yè)主大會召開過程中比較繁瑣的事宜，同時隨著近幾年即時通訊等工具的發(fā)展，不少小區(qū)在業(yè)主大會召開過程中采用了電話征詢意見、微信送達(dá)等方式。而這些送達(dá)方式往往在《議事規(guī)則》中未有體現(xiàn)，且本身也存在真實性難以判斷的問題，因此，在《議事規(guī)則》未有規(guī)定的情況下，總體而言對于新送達(dá)方式的運用，法院采取了審慎的態(tài)度。——參考案例：(2021)滬0110民初22618號

2、是否達(dá)到了“多數(shù)”的要求

（1）  三分之二以上參與表決的認(rèn)定——《民法典》實施后的新問題

《民法典》第278條明確規(guī)定：業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。而對于參與表決的認(rèn)定在一段時間內(nèi)成為了爭議的焦點，存在不同的觀點。

觀點一：應(yīng)當(dāng)按照表決票回收的數(shù)量作為參與表決數(shù)量的認(rèn)定；

觀點二：延續(xù)此前的做法，在《議事規(guī)則》對未反饋意見的表決票認(rèn)定有明確規(guī)定的情況下，表決票的發(fā)放數(shù)量作為參與表決數(shù)量的認(rèn)定。

在《民法典》實施后，由于尚未有相關(guān)判決，部分政府主管部門傾向于觀點一，而要達(dá)到回收三分之二以上的表決票，在多數(shù)小區(qū)很難實現(xiàn)，因此在一段時間內(nèi)業(yè)主大會召開的難度迅速上升。

目前上海法院的相關(guān)判決支持觀點二，一定程序上確保了業(yè)主大會的正常召開?！獏⒖及咐?2022)滬02民初16號

（2）“視為同意”或“視為同意多數(shù)意見”問題

為保障業(yè)主大會能夠順利召開，不少小區(qū)在業(yè)主大會表決時采用了“視為同意”或“視為同意多數(shù)意見”的做法。從一般判例來看，要確保上述做法的有效性，“視為同意”或“視為同意多數(shù)意見”的條款應(yīng)當(dāng)在的《議事規(guī)則》中明確約定，不能采用僅僅通過業(yè)主大會公告或在表決票中備注的方式——參考案例：(2021)滬02民終1810號

同時，在對“視為同意多數(shù)意見”的認(rèn)定上，由于業(yè)主大會決議采用的是“雙多數(shù)”通過，即人數(shù)和面積均應(yīng)為多數(shù)，因此，在援引“視為同意多數(shù)意見”時，仍應(yīng)堅持“雙多數(shù)”，不能簡單將“人數(shù)多數(shù)”視為多數(shù)意見?！獏⒖及咐?2021)滬0112民初35696號

（3） “雙多數(shù)”如何認(rèn)定

根據(jù)《民法典》第278條的規(guī)定：業(yè)主大會決議采用“雙多數(shù)”通過，具體為面積多數(shù)和人數(shù)多數(shù)。對此，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條有著明確的規(guī)定。這里需要提示的是：對于人數(shù)認(rèn)定，業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

這里需要強(qiáng)調(diào)的是：雖然業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議的程序問題有著較為明確的法律及自治文件的規(guī)定，業(yè)主委員會也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，但法院在作出撤銷判決時仍會考量程序瑕疵是否足以對決議結(jié)果產(chǎn)生實質(zhì)影響。對于存在一定程序瑕疵但不足以影響其有效性的決議，法院一般不予撤銷。這也可以理解為什么有些案件中，原告提供了行政部門認(rèn)定程序違規(guī)的證據(jù)，但法院并未撤銷相關(guān)決議?！獏⒖及咐?2020)滬01民終5040號

（四） 侵害業(yè)主合法權(quán)益的認(rèn)定問題

業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主具有法律拘束力，業(yè)主以其合法權(quán)益被侵犯為由主張撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的，其所主張受侵害的權(quán)益應(yīng)該是明確和具體的。筆者認(rèn)為所侵害的權(quán)益又可分為專有權(quán)和共有權(quán)。

1、侵害業(yè)主專有權(quán)的情形下，無論業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定是否符合法定程序，一般應(yīng)予以撤銷。如對于登記在業(yè)主名下的地下車庫的停車位，業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定不得侵犯地下車位所有權(quán)人的合法權(quán)益；業(yè)主大會或業(yè)主委員會的不得決定將業(yè)主專有的綠地拓展為小區(qū)共用停車位等。

2、對于業(yè)主享有共有權(quán)及共同管理權(quán)，業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定是否符合法定程序系審查的重點。如選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、制定小區(qū)停車管理制度等；同時，相關(guān)決定是否違背公平原則進(jìn)而侵害業(yè)主享有的共有權(quán)也是應(yīng)當(dāng)考量的因素?！獏⒖及咐?2021)滬0115民初16943號

綜上，相較于違反法定程序的判斷，對于侵害業(yè)主合法權(quán)益的認(rèn)定較為復(fù)雜，也沒有十分具體的法律規(guī)定。筆者認(rèn)為《議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等小區(qū)自治文件中的相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定業(yè)主合法權(quán)益是否受到侵害的重要依據(jù)或參考。

（五） 有待進(jìn)一步明確的問題

在筆者代理業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件過程中發(fā)現(xiàn)，隨著社會的發(fā)展及社區(qū)形態(tài)的演變，在以前似乎不太關(guān)注的問題，現(xiàn)在凸顯出來。這些問題要么是相關(guān)法律規(guī)定不明確，甚至是法律規(guī)定和政府指導(dǎo)意見相矛盾，要么存在司法救濟(jì)上的障礙，本文截取其中兩個關(guān)注較多的問題予以分析。

1、車位面積是否計入投票權(quán)

對于車位面積是否計入投票權(quán)問題，看似法律規(guī)定十分明確，但現(xiàn)實操作卻十分糾結(jié)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的車位應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分。如果屬于專有部分，那么似乎理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)納入投票權(quán)。但對于該問題，上海市在《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實施<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定>若干意見》中明確的規(guī)定（滬府發(fā)〔2016〕94號）：對于可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位，小業(yè)主持有的停車位面積計入專有部分面積，建設(shè)單位持有的停車庫面積不計入專有部分面積。

現(xiàn)有司法實踐，基本遵循了上述意見，即建設(shè)單位持有的停車庫面積不計入專有部門面積，不享有投票權(quán)——參考案例：(2021)滬0114民初22639號。但上述《若干意見》的有效期至2021年9月30日，此后上海市未就該問題作出進(jìn)一步規(guī)定。同時，全國其他省市的個案判決中存在將開發(fā)商（建設(shè)單位）持有的車位面積計入專有部分面積，賦予表決權(quán)的情況。

2、少數(shù)業(yè)主的權(quán)利保障問題

現(xiàn)實中，不少小區(qū)屬于不同類型、性質(zhì)房屋的混合社區(qū)，如多層、小高層和別墅、住宅和商鋪等，根據(jù)相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，不同類型、性質(zhì)的房屋可以采用不同的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，但在確定小區(qū)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主大會決議表決中，全體業(yè)主系對整體物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)和方案進(jìn)行表決，而不是某一類型、性質(zhì)的房屋的業(yè)主對該部分房屋的物業(yè)費進(jìn)行表決，因此客觀上存在少數(shù)業(yè)主“被表決”的情況，尤其是商業(yè)部分的業(yè)主往往對其物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)沒有實質(zhì)性發(fā)言權(quán)。

現(xiàn)有司法實務(wù)中，審判法官也很難判斷相關(guān)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)是否存在不合理的情形，進(jìn)而撤銷一個程序合法的業(yè)主大會決議。雖然相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定允許在符合一定條件下申請將物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整為兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域，但絕大部分小區(qū)很難符合要求的條件?！獏⒖及咐海?021）滬0113民初3264號（一審）、（2021）滬02民終9833號（二審改判）。