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突如其來的“新冠肺炎”疫情席卷全國，牽動著每一位中國人的心，雖然近期國內疫情得到初步控制，但疫情在海外仍然處于爆發態勢，形勢嚴峻。為做好新冠肺炎疫情防控工作，國家在推進普惠金融發展規劃的同時，及時調整了相關金融政策，銀保監會于2020年1月26日發布《關于加強銀行業保險業金融服務配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（以下簡稱《通知》），強調鼓勵通過適當下調貸款利率、完善續貸政策安排、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關企業戰勝疫情不利影響，鼓勵金融機構積極運用技術手段，尤其是在疫情較為嚴重的地區，加強銀行業線上業務服務，應用高科技及遠程技術，提升服務便捷性和實用性，讓銀行金融服務順暢進行得到保障。

為防控疫情，國家及各省市采取了嚴格的管控措施以控制人口流動，這也給眾多中小企業帶來極大生存挑戰。多家銀行響應《通知》號召，紛紛推出紓困措施，以助企業度過難關。銀行在推行紓困措施的同時，可采用適當的擔保措施保障銀行的合法權益，比如常見的不動產抵押。銀行如何結合國家政策、行業規定、內部規范等規定，靈活處理不動產抵押相關事務，尤其需要通過與相關政策規定進行銜接，應對新情況新問題。

“新冠肺炎”疫情構成不可抗力已形成共識，雖然根據《民法總則》第一百八十條規定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。…”但由新冠肺炎疫情引發的問題，仍然需要依據相關法律、法規、政策文件解決。

筆者以在不動產抵押相關法律服務中積累的經驗，結合《通知》等疫情期間相關政策，在本文中探討新冠肺炎疫情防控對銀行不動產抵押權的影響及法律風險防范。

對于金融借款合同或信用卡等以金錢給付為內容的合同，特別是可以通過電子支付工具履行還款義務的，疫情通常并不屬于因客觀原因導致合同無法履行的障礙，因此，借款人以疫情屬不可抗力為由免責或減輕逾期還款責任的，一般無法獲得法院的支持。如借款人確因疫情住院治療、被強制隔離等客觀情況致其無法及時履行還款義務，構成不可抗力的，可按《合同法》第一百一十七條、第一百一十八條規定處理，及時通知銀行，防止擴大損失，并應在相關情況解除后的合理期限內及時履行還款義務。

根據銀保監會的《通知》及相關金融政策規定的指引，“新冠肺炎”疫情期間，鼓勵銀行等金融機構積極運用技術手段，加強銀行業線上業務服務，借款人/抵押人無法前往銀行申請延期并簽署延期協議的，銀行可以采取無接觸的變通形式接收申請，現已有多家銀行開設微信小程序、APP等線上金融服務工具處理部分業務。具體有以下幾種處理方式：

1、通過銀行開設的微信小程序、APP等線上金融服務工具完成延期申請，根據線上金融工具的指引簽署相關文件。特殊情況可以待銀行正常復工后補簽辦理書面申請。

2、如沒有開設微信小程序、APP等線上金融服務工具的銀行，可以通過電子郵件發送文件或郵寄證明材料、延期申請等真實有效文件的方式申請。

3、對于無法郵寄相關材料的，可以采取掃描、拍照、拍視頻等方式，通過電子郵件發送相關證明材料的方式申請。

4、借款人/抵押人如有指定代理人（如就貸款事宜已委托律師的），也可通過指定代理人向銀行申請延期，并按銀行的要求簽署文件。

5、如借款人/抵押人擁有使用電子印章的資質，與銀行之前已經約定確認借款人/抵押人使用電子印章簽署相關文件是有效簽署方式之一的，借款人/抵押人也可使用電子印章簽署銀行有關申請文件。

無論借款人/抵押人通過上述何種方式向銀行申請延期，筆者建議銀行先行通過電話聯系借款人/抵押人核實情況，并就通話內容進行錄音留檔。通話中明確借款人/抵押人身份信息，了解申請延期是否其真實意愿，審查是否符合延期要求，記錄延期或變更的具體內容，盡可能做到審慎細致，防范法律風險。

（一）因交通管制造成抵押人未能按時辦理抵押登記

因“新冠肺炎”疫情防控期間的交通管制，道路處于半封閉狀態，日常出行受限，可能造成抵押人無法通過搭乘飛機、高鐵等方式前往抵押物房產所在地辦理抵押登記手續，此時銀行可適當延后抵押登記辦理時間；但是，通過火車、輪船或汽車等替代方式仍可在合理的時間內到達抵押物房產所在地辦理抵押登記手續的，若抵押人僅以交通管制和出行受限為由拒絕辦理抵押登記手續，給銀行造成損失的，銀行有權追究抵押人的違約責任。

（二）因抵押人被隔離造成無法按時辦理抵押登記

若抵押人或其法定代表人、授權代理人被確診為“新冠肺炎”或因“疑似新冠肺炎”而被隔離或集中治療，或者處于湖北省等疫情高風險區域被強制居家隔離的，因非其個人原因不配合辦理抵押登記，則可以適用不可抗力，經雙方協商后延期辦理或解除抵押合同、借款合同。

（三）因抵押人自身原因無法按時辦理抵押登記

若因抵押人前往辦理途中不慎遺失房產證或認為疫情期間辦理抵押登記不吉利等自身原因，無法如期辦理抵押登記手續，要求與銀行解除已經簽署的貸款合同、抵押合同，并以不可抗力或情勢變更等主張免責的，由于未能辦理抵押登記是抵押人自身原因造成，如抵押人拒絕采取補救措施繼續辦理抵押登記手續，給銀行造成損失的，銀行有權要求抵押人承擔違約責任。

抵押人主張上述交通管制或隔離措施構成不可抗力的，均應要求其提供相應證明文件，如當地疫情防抗指揮部發布的通告命令、醫學診斷證明等。

《通知》鼓勵銀行通過適當下調貸款利率的方式，支持相關企業戰勝疫情不利影響，為貫徹落實紓困措施，銀行可主動下調利率或調整還款頻率和數額。筆者認為，此種情況下無需重新簽署貸款合同和抵押合同，也無需辦理抵押變更登記手續，具體分析如下：

銀行主動下調利率，借款人償還的利息金額減少；調整還款頻率和數額，原來每月償還等額本金和利息，調整為一段時期，如6個月內每一期的還款中，可以先還利息，不還本金，此部分的本金在后續的還款中分期支付。故銀行的調整措施實際上免除了借款人的部分債務，使借款人獲益，為銀行的單方民事法律行為，亦未構成新的債權債務關系。如果調整的措施比較簡單，建議以通知函的形式發送給借款人即可；如果調整措施涉及多項，內容相對較為復雜，建議銀行與借款人簽署補充合同加以約定，而無需重新簽署貸款合同。

銀行下調利率、調整還款頻率和數額，沒有超出原抵押合同設定的擔保主債權金額及擔保范圍，也沒有超出原來約定的債務履行期限屆滿日，因此無需重新簽訂抵押合同，也無需辦理抵押變更登記手續，原抵押合同項下設立的抵押權繼續有效。

部分借款人受疫情防控影響，業務量急劇下滑，流動資金緊張，為緩解借款人的還款壓力及貫徹落實《通知》的紓困措施，經借款人申請，銀行可向借款人發放短期貸款，專門用于清償借款人近期需向銀行償還的債務。筆者認為，該短期貸款在銀行與借款人之間形成新的債權債務關系，應對該短期貸款的金額、利率、期限、還款方式等進行詳細約定，借款人同樣應對短期貸款履行還款的義務，因此建議對該短期貸款簽訂專門的貸款合同，以明確銀行與借款人的權利義務。

在貸款合同關系中，貸款合同是主合同，抵押合同是貸款合同的從合同，主合同變更，從合同應一并變更。原抵押合同擔保的主債權金額并不包括新的短期貸款在內，因此需要另行簽訂抵押合同，或簽訂抵押合同補充合同以變更擔保的主債權金額，并根據抵押登記機關的要求辦理（變更）抵押登記手續。

《物權法》第一百七十七條規定，下列情形之一的，擔保物權消滅：“（一）主債權消滅；（二）擔保物權實現；（三）債權人放棄擔保物權；（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形”。《最高人民法院公報》2017年第7期《王軍訴李睿抵押合同糾紛案》裁判要旨：“抵押權人在主債權訴訟時效期間未行使抵押權將導致抵押權消滅，而非勝訴權的喪失。抵押權消滅后，抵押人要求解除抵押權登記的，人民法院應當支持。” 貸款延期不屬于上述關于抵押權消滅的法律規定及司法觀點的情形，因此不會導致抵押權消滅或失效。

銀行與借款人就貸款延期已簽署補充合同文件，貸款延期并未發生新的債權債務關系，在實際操作中，為便于簡化延期申請手續，建議由借款人及抵押人與抵押權人一并簽署貸款延期文件，明確借款人及抵押人申請并同意貸款延期且同意繼續以《抵押合同》項下抵押物為延期后的借款提供擔保。既然抵押各當事方存在同意延期且抵押人同意繼續就抵押物提供擔保的意思表示，即使雙方沒有另行簽訂名稱為“抵押合同”的文件，抵押權人也不會因此喪失抵押權。

《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”

《不動產登記暫行條例實施細則》第六十八條規定：

“有下列情形之一的，當事人應當持不動產權屬證書、不動產登記證明、抵押權變更等必要材料，申請抵押權變更登記：

1、抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變更的；

2、被擔保的主債權數額變更的；

3、債務履行期限變更的；

4、抵押權順位變更的；

5、法律、行政法規規定的其他情形。”

根據上述規定，貸款延期后應當根據不動產抵押登記機關的要求辦理延期變更登記。如果該抵押物系順位抵押的，還須取得其他抵押權人的書面同意，并對抵押順位先后達成一致意見。若未辦理延期變更登記，雖然不影響抵押權效力，但抵押物擔保的主債權債務履行期限屆滿日仍以原登記的期限屆滿日為準。

《物權法》第一百九十五條規定：“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。…抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。…”，及《物權法》第二百零二條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”銀行作為抵押權人可以與抵押人協議約定以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償，以實現抵押權。但實務中，在借款人發生逾期還款時，抵押人也幾乎難以配合銀行的要求而主動處置抵押物并償還欠款，因此銀行應在主債權訴訟時效期間起訴，請求人民法院拍賣、變賣抵押財產，否則將導致抵押權不受司法保護。

根據《民法總則》第一百九十四條的規定：“在訴訟時效期間的最后六個月內，因下列障礙，不能行使請求權的，訴訟時效中止：（一）不可抗力；…自中止時效的原因消除之日起滿六個月，訴訟時效期間屆滿。”

“新冠肺炎”疫情可構成不可抗力已獲得普遍認可，但筆者認為，法院或仲裁庭是否認可疫情這一不可抗力造成不能行使請求權而認定訴訟時效中止存在較大不確定性，需要具體結合全國各地的不同情況而論，比如疫情嚴重的湖北省，管控措施更加嚴格，訴訟活動幾乎停滯，則法院或仲裁庭認可訴訟時效中止的可能性較大；而其他省市，雖然采取了一定管控措施，但法院或仲裁庭開通了網上立案等線上便民措施，并隨著疫情得到初步控制而恢復正常。因此，筆者認為在疫情結束后再向法院主張訴訟時效中止存在較大風險，建議銀行盡力在訴訟時效屆滿前以網上立案、微信小程序立案等方式向有管轄權的人民法院提交訴訟材料及時行使抵押權。

新冠肺炎疫情影響全國各行各業，借款人或銀行確因疫情影響抵押權相關事項的，筆者建議應及時通知對方并采取合理措施防止損失的進一步擴大。必要時，可以向商務部確認的中國輕工工藝品進出口商會、中國機電產品進出口商會等商會或公證機構申請辦理不可抗力事實性證明文件，保留不可抗力的證據。面對疫情各方應按照法律規定積極尋求解決辦法，和平協商，共同應對疫情，共克時艱。