拆遷安置優先權與抵押權沖突解決規則探析
作者：方光強 2020-07-17在城市房屋拆遷過程中，拆遷單位對被拆遷人的拆遷安置補償方式包括貨幣化補償以及所有權調換補償。在司法實踐中，拆遷安置房屋的建設主體因融資需要，存在將拆遷安置房屋過戶給被拆遷人之前將拆遷安置房屋抵押給第三人的情況，從而導致拆遷安置權利與抵押權發生沖突，而現行法律法規、司法解釋對于拆遷安置房屋設置抵押權后二者的沖突如何解決，未作出明確規定。本文主要結合現行法律法規、司法解釋以及相關司法判例的裁判規則，對拆遷安置優先權與抵押權沖突的處理規則進行梳理、探析。
一、拆遷安置優先權的法律性質
我國現行法律并沒有直接規定拆遷安置優先權，但在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）有相關規定，該司法解釋第七條第一款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持?！?對上述拆遷安置優先權利的法律性質，司法實務界及學界存在不同觀點：
（一）觀點一：拆遷安置權系特種債權優先權
江蘇省高級人民法院2015年7月2日發布的《執行異議之訴案件審理指南》第十七條規定：根據最高人民法院《商品房買賣合同司法解釋》第七條的規定，在拆遷人作為被執行人的案件中，對尚未辦理房屋產權登記手續的拆遷安置房進行強制執行的，已經簽訂了拆遷補償安置協議的被拆遷人（案外人）在執行異議被駁回后，可以提起執行異議之訴。經審理確認拆遷人與被拆遷人在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的拆遷補償安置協議，并且在拆遷補償安置協議中明確約定了拆遷用房的具體位置、用途，能夠明確指向執行標的的，因其已享有足以對抗第三人的特殊債權，對被拆遷人停止執行的訴訟請求應當予以支持。該地方性司法文件對拆遷安置優先權認定為足以對抗第三人的特殊債權。
（二）觀點二：拆遷安置優先權屬于債權物權化的權利
最高人民法院在成都國權錦城房地產開發有限公司、成都市青羊區房產管理局物權確認糾紛一案[1]中認為，以產權調換為補償方式的拆遷補償安置協議本質為以物易物的互易合同。《拆遷補償安置協議》對房屋的補償方式、安置房屋面積、過渡期限等一般內容進行了約定，而且對協議的標的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標的物具有了特定性。結合拆遷補償安置協議的特殊性，按照對被拆遷人利益的側重保護原則，《商品房買賣合同司法解釋》第七條將此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權視為一種特種債權，賦予物權的優先效力，稱為特種債權優先權，也就是債權物權化。根據物權法理論，被拆遷人對拆遷補償安置房屋所享有的物權優先效力可自由處分，即被拆遷人有權按照其意愿和實際情況，既可請求行使優先權，也可放棄該權利。最高人民法院在上述案例當中認為拆遷安置優先權屬于被物權化的債權，因此被賦予物權優先效力。
（三）觀點三：拆遷安置權屬于擔保物權
有學者認為《商品房買賣合同司法解釋》第七條的規定并非將被拆遷人對特定房屋的債權轉化為物權，而只是對這一特定債權設定了一種履行擔保，以優先權這一擔保物權的方式來確保被拆遷人對拆遷人享有的這一特定債權的實現。[2]
針對上述觀點，筆者傾向于認為拆遷安置優先權屬于一種債權物權化的權利。首先，將拆遷安置權作為一種可以對抗抵押權人的特殊債權，有違“物權優先于債權”的一般權利沖突適用原則。其次，將拆遷安置權認定為擔保物權違反現行法律體系所確定的物權法定原則，《物權法》第五條及《民法典》第一百一十六條均規定，物權的種類和內容，由法律規定。因此，將拆遷安置優先權認定為擔保物權，與現有法律規定不符。拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式所訂立的拆遷安置補償協議，本質上是拆遷人與被拆遷人之間的以物易物合同，系拆遷人以未來新建房屋或購買的其他房屋作為對價交付給被拆遷人并換取被拆遷人的被拆遷房屋，被拆遷人取得的就是拆遷補償安置的房屋。該拆遷補償安置房屋的位置、用途特定化后，即具備物權客體的特定性，可以成為被拆遷人行使物權優先權的對象。因此，筆者傾向于認為將拆遷安置優先權理解為債權物權化的特殊優先權利。
二、拆遷安置優先權與抵押權沖突解決規則
現行司法解釋涉及拆遷安置優先權和抵押權的沖突解決規則有以下規定：
（一）《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權?！?/p>
（二）《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人?！?/p>
（三）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持?！?/p>
（四）《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”
綜上，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，當建筑工程價款優先權與抵押權和其他債權沖突時，建筑工程價款優先權優先于抵押權和其他債權。當建筑工程價款優先權與已經支付全部或大部分購房款的消費者權利沖突時，購房消費者權利優先于建筑工程價款優先權。一般情形下，擔保物權具有優先受償的效力，但法律、司法解釋另有規定的除外。根據《商品房買賣合同司法解釋》第七條的規定，對于位置、用途等特定化的拆遷安置房的拆遷安置權利人與安置房屋買受人的權利沖突時，拆遷安置權利優先于拆遷安置房屋買受人的權利。根據上述規定，可以推論出幾種權利沖突的優先次序為：拆遷安置房屋被拆遷人的拆遷安置權利＞購房消費者權利＞拆遷安置按房屋建設工程價款優先權＞拆遷安置房屋的抵押權＞其他普通債權。據此，可以得出拆遷安置房屋被拆遷人的拆遷安置權利與拆遷安置房屋所設抵押權沖突時拆遷安置權利優先于抵押權的結論。
三、拆遷安置優先權與抵押權沖突處理應注意的問題
（一）拆遷安置交付面積大于約定拆遷安置面積與抵押權沖突的處理
實踐中，拆遷人與被拆遷人簽署《拆遷安置協議》時間較早，通常在土地征收階段就會簽署《拆遷安置協議》，但因設計變更等原因拆遷人實際交付的拆遷安置房屋面積與拆遷安置協議約定的面積會存在不一致的情形，若拆遷人實際交付的面積高于拆遷安置協議約定的面積，且拆遷安置房屋整體上均設立抵押權，此時被拆遷人的拆遷安置優先權與抵押權沖突如何處理？
筆者認為，《商品房買賣司法解釋》第七條明確要求需要對拆遷安置房屋的位置、用途進行特定化，因此只有經過特定化的拆遷安置房屋才具備物權客體的特定性，才能根據該條規定享有請求優先取得拆遷安置房屋的權利。如拆遷人交付給被拆遷人的房屋超過拆遷安置協議約定面積的，該超過部分因其不具備位置特定的特征而不應享有優先權，不能對抗抵押權人，抵押權人可以就該超過部分主張抵押權。
（二）拆遷安置優先權與抵押權人善意取得的關系
抵押權人善意取得制度是解決抵押權人在滿足法定條件下可以取得抵押權的問題，跟善意取得的抵押權與拆遷安置優先權權利沖突時誰優先無關，因此，即使抵押權人善意取得抵押權的主張成立，也不能以此抗辯否定被拆遷人的拆遷安置優先權利。
四、現行拆遷安置優先權規則的缺陷及完善
現行拆遷安置優先權規則雖然有效保護了被拆遷人，對化解拆遷矛盾具有積極作用，但同時也存在一定缺陷。由于拆遷安置協議在拆遷人和被拆遷人之間達成，協議內容本身具有隱蔽性，通常僅拆遷人和被拆遷人知曉，購房人、抵押人等第三人往往無從知曉，不利于維護交易安全和保護善意第三人。另外，由于拆遷人刻意隱瞞以及不動產公示制度不健全的原因，拆遷安置房屋的抵押權人、買受人即使事前充分審查，也可能無法了解到所抵押或購買的房屋為拆遷安置房屋的事實。因此，現行拆遷安置優先權規則在保護拆遷安置權利人的同時，也可能損害交易安全和第三人的利益。對此，筆者認為，為了平衡拆遷權利人和善意第三人的利益，有必要通過不動產登記機構建立拆遷安置協議登記備案的配套制度，通過登記備案制度對拆遷安置協議進行公示，從而便于第三人對拆遷安置房屋的安置情況進行查詢，化解善意第三人與拆遷人之間信息不對稱的矛盾，防止拆遷人惡意抵押或出售拆遷安置房屋。
[1] (2017)最高法民申691號民事裁定書。
[2] 陳業業：“論拆遷補償安置房屋優先權”，《亞太經濟》，2004年6月。
