中國人在澳洲合法購房應注意的主要法律問題 ——避免重蹈恒大集團掌門人許家印的錯誤
作者：石育斌、任麗莉 2015-05-252015年3月3日，澳大利亞政府勒令恒大地產掌門人許家印在90天內出售其在悉尼東區派珀角（Point Piper）的一棟價值3900萬澳元（折合人民幣約1.9億元）的豪宅。這棟名為“Villa del Mare”的豪宅，由去年注冊在澳大利亞的空殼公司“Golden Fast Foods Pty”非法購買，該空殼公司隸屬于恒大地產旗下。
這是澳大利亞政府自2006年開始近10年來首次實質性處罰外國人在澳洲購買住宅時所存在的違法行為。根據澳洲相關統計數據顯示，自2007年至2013年，中國買家對澳洲物業的投資已經接近200億澳元，預計未來7年該數字將增長2倍左右。在不斷高漲的需求下，如何避免在澳洲買房時遭遇與恒大掌門人同樣的尷尬境地，已經成為中國人在澳洲購房過程中首先需要解決的問題和掌握的基礎知識。
非居民外國人購置澳洲住房的政策
所謂住宅房地產（Residential Real Estate），是指用于居住用途的房屋及土地，不包括商業物業和農村土地。澳洲政府對于住宅房地產領域的外國投資所遵循的原則是，對住宅不動產的外國投資應當增加澳大利亞的住宅存量，從而對當地建筑行業的供需產生正面效應。在這一原則的基礎上，澳洲政府允許外國人在澳洲購買新建住宅、在建或將建期房或即將開發的空地。根據澳大利亞外國投資審批委員會（FIRB, Foreign Investment Review Board）所公布的《澳大利亞外商投資政策》（AUSTRALIA’S FOREIGN INVESTMENT POLICY），澳大利亞政府對于非居民外國人購置澳洲住宅的政策主要包括以下內容：
（一） 已建成（二手）住宅
非居民外國人不得購買已建成（二手）住宅作為投資物業或者自住。非居民外國人購買已建成（二手）住宅進行改建（即拆毀現有住宅并建造新住宅）需要提出申請。只要改建的提案可以增加澳大利亞的住房存量（拆毀一個住房，至少需要建造兩個住房），或者可以表明現有住宅已經廢棄或者不適合居住的，通常可以獲得批準。
由外籍人士運營的大規模的外國公司為向其澳洲員工提供住宿的目的而購買已建成（二手）住房的，如公司保證在該物業空置6個月或以上的情況下公司將立即出售該物業的，購置已建成（二手）住宅的申請將不受任何限制。在偏僻的農村，如不能順利出售該物業，澳洲政府允許外國公司以租賃物業的方式滿足上述要求。公司是否適格以及所允許購置物業的數量，取決于該公司在澳洲的業務和資產的范圍。如果所購置的物業構成該外國公司在澳洲資產的主要部分的，該外國公司將被認定為不適格主體。
（二） 新建住宅
非居民外國人在澳洲購買新建住宅需經申請，但該項提案在獲得批準時一般不附加任何條件。
（三） 空地
非居民外國自然人購買空地用于住宅相關的開發需要經過申請，該項提案在獲得批準時一般會附有一定的條件（如需要在24個月內開工）。
在中國的房地產開發能力高速提升并逐漸過剩的情況下，向海外轉移開發能力是必然的趨勢，前往海外開發和購置物業的需求正在逐步增長。雖然澳洲政府對于外國人購置二手房有一定的限制，但根據澳洲的法律，政府是鼓勵合法投資行為的，包括鼓勵外國人購買新房、樓花以及從事房地產開發，以促進經濟增長、增加稅收和就業機會，澳洲央行甚至通過降息以促進商品房買賣。降息、貸款買房利率降低，加上匯率連續下跌至數年來的最低點，都促成了外國人在澳洲買房數量不斷提升。然而，對于海外投資者而言，充分了解澳洲政府對于外國人購置物業的政策規定，合法合規地進行投資行為，是中國人在澳洲以及其他國家從事海外房地產投資的基礎和前提。
