淺析：不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的備案是否以不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記為前提？
作者：王麗 陳陽(yáng)陽(yáng) 2025-03-17此前，本所律師承接了一起極具特殊意義的案件咨詢(xún) —— 關(guān)于上海首例自然人以遺囑形式，將不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立慈善信托的案件。在提供法律咨詢(xún)服務(wù)的過(guò)程中，我們對(duì)相關(guān)法律條文展開(kāi)了深入研究，積極與民政部門(mén)交流研討。處理這一復(fù)雜且具有開(kāi)創(chuàng)意義的案件時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)諸多法律問(wèn)題在現(xiàn)行法律框架下仍存模糊地帶，亟待厘清，亦引發(fā)了我們的深度思考，促使我們撰寫(xiě)本文，期望能為相關(guān)問(wèn)題提供有益思路與可行建議。
2001年，《中華人民共和國(guó)信托法》頒布，標(biāo)志著我國(guó)信托制度正式確立，其中第六章對(duì)公益信托進(jìn)行了規(guī)定，為慈善信托的發(fā)展奠定了一定的法律基礎(chǔ)。2016年，十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)慈善法》，專(zhuān)門(mén)為慈善信托設(shè)立了章節(jié)，明確慈善信托屬于公益信托，是指委托人基于慈善目的，依法將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按照委托人意愿以受托人名義進(jìn)行管理和處分，開(kāi)展慈善活動(dòng)的行為?！吨腥A人民共和國(guó)慈善法》的頒布，為慈善信托的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，慈善信托由此進(jìn)入快速發(fā)展階段。慈善信托作為公益事業(yè)的重要工具，在社會(huì)財(cái)富再分配、促進(jìn)社會(huì)公平等方面發(fā)揮著日益重要的作用。
我國(guó)《慈善法》第四十五條規(guī)定，“設(shè)立慈善信托、確定受托人和監(jiān)察人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，受托人應(yīng)當(dāng)在慈善信托文件簽訂之日起七日內(nèi)，將相關(guān)文件向受托人所在地縣級(jí)以上人民政府民政部門(mén)備案，未備案的，不享受稅收優(yōu)惠。”該規(guī)定與《信托法》對(duì)公益信托采取批準(zhǔn)制的做法不同，慈善信托雖然屬于公益信托，但是采取備案制，這實(shí)際上大大降低了慈善信托的設(shè)立門(mén)檻。
在慈善信托備案的具體實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)慈善信托因其涉及不動(dòng)產(chǎn)這一重要資產(chǎn)類(lèi)型，在備案過(guò)程中面臨諸多復(fù)雜的法律問(wèn)題。其中，不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的備案是否以不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記為前提，成為民政部門(mén)在實(shí)踐當(dāng)中較為關(guān)注的問(wèn)題之一。
根據(jù)《信托法》第十條規(guī)定，“設(shè)立信托，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力”，結(jié)合《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更經(jīng)過(guò)登記方能發(fā)生效力。
由此可知，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立慈善信托，過(guò)戶(hù)登記十分重要，若未辦理登記則會(huì)影響信托的效力。在此背景下，民政部門(mén)在審查不動(dòng)產(chǎn)慈善信托備案時(shí)，是否應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記作為前提條件，成為亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。對(duì)這一問(wèn)題的答復(fù)，筆者通過(guò)以下幾個(gè)方面分析：
1. 慈善信托備案業(yè)務(wù)流程的法規(guī)依據(jù)
慈善信托備案的業(yè)務(wù)流程主要受到《慈善信托管理辦法》的規(guī)范與約束，各地民政部門(mén)在此基礎(chǔ)上，結(jié)合本地情況出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施政策。以上海市民政局為例，其于2024年8月1日發(fā)布的《上海市慈善信托備案辦法》，便是對(duì)《慈善信托管理辦法》的細(xì)化與落實(shí)。
《慈善信托管理辦法》第十八條第一款第六項(xiàng)的規(guī)定，慈善信托的受托人向民政部門(mén)申請(qǐng)備案時(shí)，需提交信托財(cái)產(chǎn)交付的證明材料（復(fù)印件）?！渡虾Ｊ写壬菩磐袀浒皋k法》第九條第一款第六項(xiàng)也作出了相同規(guī)定。
從表面上看，該條款似乎對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的交付提出了明確要求，但深入分析后筆者認(rèn)為，此處所提及的 “交付” 應(yīng)僅針對(duì)資金類(lèi)財(cái)產(chǎn)，并不涵蓋不動(dòng)產(chǎn)。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，既可進(jìn)行“交付”，亦可發(fā)生“登記”，而根據(jù)《民法典》關(guān)于物權(quán)設(shè)立變動(dòng)的有關(guān)規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立與轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓吨畷r(shí)起發(fā)生效力；而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立與轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t需經(jīng)過(guò)登記才產(chǎn)生效力。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)的“交付” 與 “登記” 是完全不同的概念，不可將此處關(guān)于信托財(cái)產(chǎn)交付的要求，擴(kuò)大解釋為包含不動(dòng)產(chǎn)登記的意思。
行政部門(mén)在慈善信托備案過(guò)程中，必須嚴(yán)格遵循依法行政原則，其行為必須具備明確的法律依據(jù)，且不得超越法律賦予的權(quán)限范圍。由于我國(guó)《信托法》與《慈善法》均未將不動(dòng)產(chǎn)的“交付”作為慈善信托成立或生效的構(gòu)成條件，行政機(jī)關(guān)的備案制度更無(wú)權(quán)在信托法律框架之外，增設(shè)不動(dòng)產(chǎn)“交付”的額外義務(wù)。
因此，依照我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)，在辦理慈善信托備案時(shí)，并未要求民政部門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否已完成過(guò)戶(hù)登記進(jìn)行審查。我們也期待將來(lái)會(huì)有細(xì)化的規(guī)則以及配套措施的出臺(tái)。
此外，根據(jù)《慈善法》第四十五條及《慈善信托管理辦法》第九條規(guī)定，慈善信托備案需在信托文件簽訂后七日內(nèi)進(jìn)行。若以資金作為慈善信托財(cái)產(chǎn)的，當(dāng)事人通常會(huì)在完成信托文件簽署及信托資金轉(zhuǎn)移后，提供銀行回單等材料，操作十分簡(jiǎn)便；若以不動(dòng)產(chǎn)作為慈善信托財(cái)產(chǎn)，并要求備案前同步完成不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記，則會(huì)面臨法律沖突與操作難題：一方面，房產(chǎn)登記部門(mén)通常難以?xún)H憑借信托文件便對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)作為慈善信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記和備注；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)涉及如產(chǎn)權(quán)核查、稅費(fèi)繳納、登記手續(xù)辦理等多個(gè)復(fù)雜環(huán)節(jié)，過(guò)程繁瑣且成本較高。因此，從這一角度來(lái)看，若將不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記作為備案前提，不僅在時(shí)間上難以協(xié)調(diào)，易造成部門(mén)協(xié)調(diào)不順暢，從合理性角度考量，也明顯缺乏可行性。
2. 備案制度立法初衷的探究
《上海市慈善信托備案辦法》政策解讀文件明確指出，慈善信托備案不是變相設(shè)置行政許可，其主要作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是推進(jìn)以“金融+慈善”方式助力推進(jìn)共同富裕；二是做好慈善信托備案工作指導(dǎo)，加強(qiáng)備案把關(guān)，為慈善信托享受稅收政策優(yōu)惠提供重要依據(jù)；三是規(guī)范慈善信托備案行為，確保慈善財(cái)產(chǎn)用于慈善目的，確保慈善項(xiàng)目和慈善活動(dòng)有效開(kāi)展，維護(hù)慈善信托公信力。
結(jié)合政策解讀文件內(nèi)容可知，行政部門(mén)推行慈善信托備案制度，核心目的在于實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng) “重審批” 模式向 “重監(jiān)管” 模式的轉(zhuǎn)變，是“放管結(jié)合”理念的具體體現(xiàn)。在以往的公益信托管理中，批準(zhǔn)制雖能在一定程度上把控信托設(shè)立的初始質(zhì)量，但往往因?qū)徟鞒谭爆?、?biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，阻礙了慈善信托的廣泛設(shè)立與快速發(fā)展。備案制的推出，旨在降低慈善信托的準(zhǔn)入門(mén)檻，鼓勵(lì)更多社會(huì)力量投身慈善事業(yè)，其立法初衷聚焦于降低準(zhǔn)入門(mén)檻、強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，而非設(shè)置額外障礙。
民政部門(mén)通過(guò)備案程序，收集慈善信托設(shè)立的基本信息，包括信托目的、財(cái)產(chǎn)規(guī)模、受托人與監(jiān)察人信息等，為后續(xù)的有效監(jiān)管奠定基礎(chǔ)，故其核心功能在于信息收集與事后監(jiān)管，而非事前審批。同時(shí)，備案制度也為慈善信托享受稅收優(yōu)惠等政策提供依據(jù)，激勵(lì)慈善信托規(guī)范運(yùn)作并積極開(kāi)展慈善活動(dòng)，推動(dòng)社會(huì)公益事業(yè)不斷進(jìn)步。
不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記本質(zhì)上是物權(quán)變更的法律程序，其核心功能在于確定不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，與慈善信托備案所追求的信息收集與形式審查目的并無(wú)直接的內(nèi)在聯(lián)系。如行政部門(mén)要求以不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)作為備案前提，既缺乏明確的法律授權(quán)，又與備案制度的創(chuàng)設(shè)初衷背道而馳。
我國(guó)《信托法》等相關(guān)法律已明確規(guī)定了信托成立及生效的要件，信托的效力認(rèn)定應(yīng)由司法機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定和具體事實(shí)進(jìn)行判斷，而非行政部門(mén)在備案環(huán)節(jié)予以決定。因此，筆者認(rèn)為，在慈善信托備案審查過(guò)程中，民政部門(mén)主要職責(zé)是審查信托成立所需條件和材料的完整性，信托是否發(fā)生效力、不動(dòng)產(chǎn)是否已完成過(guò)戶(hù)并非備案審查的重點(diǎn)內(nèi)容。
3. 各地操作指引對(duì)備案與過(guò)戶(hù)登記關(guān)系的實(shí)踐呈現(xiàn)
根據(jù)《2024 年度中國(guó)慈善信托發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)慈善信托備案數(shù)量及規(guī)模創(chuàng)新高，從備案單數(shù)和規(guī)模來(lái)看，2024年全國(guó)共有539單慈善信托新設(shè)立備案，新增備案規(guī)模16.61億元。根據(jù)慈善中國(guó)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月，我國(guó)慈善信托累計(jì)備案數(shù)量2329單，累計(jì)備案規(guī)模90.185億元。從地區(qū)分布來(lái)看，備案規(guī)模前三名的省市為浙江省、廣東省、北京市。筆者對(duì)應(yīng)查詢(xún)了這三個(gè)地區(qū)的操作指引，具體情況如下：
（1） 浙江省
浙江省在慈善信托事業(yè)發(fā)展方面起步較早，積極推動(dòng)慈善信托的實(shí)踐和探索，在全國(guó)慈善信托發(fā)展進(jìn)程中走在前列，為其他地區(qū)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)和模式。根據(jù)慈善中國(guó)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2025年3月，浙江全省累計(jì)備案慈善信托769單，總規(guī)模達(dá) 23.913 億元。
2023年6月，浙江杭州桐廬就完成了全國(guó)首單不動(dòng)產(chǎn)慈善信托。根從該信托的《信托事務(wù)處理及財(cái)產(chǎn)管理報(bào)告》可知，其備案日為2023年6月1日，成立日為2023年6月7日，不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)日及信托生效日均為2023年6月7日。該慈善信托通過(guò)權(quán)證附注“慈善信托財(cái)產(chǎn)”的方式實(shí)現(xiàn)了“資產(chǎn)隔離”，確保信托財(cái)產(chǎn)僅用于慈善目的，這標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)納入慈善信托財(cái)產(chǎn)的突破，這也是全國(guó)首創(chuàng)的實(shí)踐，具有引領(lǐng)示范意義。
上述創(chuàng)新成果得益于杭州市的試點(diǎn)改革及配套政策的出臺(tái)。2022年10月《杭州市民政局等五部門(mén)關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)慈善信托工作的通知》的發(fā)布，明確了預(yù)備案的信托財(cái)產(chǎn)登記方式。同時(shí)，杭州市還開(kāi)放不動(dòng)產(chǎn)登記企業(yè)專(zhuān)窗，辦理 “不動(dòng)產(chǎn)慈善信托財(cái)產(chǎn)登記” 服務(wù)，有效打通了不動(dòng)產(chǎn)慈善信托登記辦證的 “最后一公里”，為慈善信托財(cái)產(chǎn)來(lái)源的拓展提供了新路徑。
筆者通過(guò)登陸浙江省政務(wù)服務(wù)網(wǎng)的“慈善信托備案（新設(shè)立）”板塊發(fā)現(xiàn)，對(duì)于備案的申報(bào)材料中的“信托財(cái)產(chǎn)交付憑證”，官方提供的示例樣表為 “保管資金到賬通知書(shū)”，且在辦理備案的流程圖中，特別在“信托財(cái)產(chǎn)交付的證明材料”文件后括號(hào)注明“非資金信托除外”。
由此可見(jiàn)，從浙江當(dāng)?shù)氐陌咐凸俜街敢齺?lái)看，不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的備案無(wú)需以不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記為前提。
（2） 廣東省
根據(jù)慈善中國(guó)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至 2025年3月，全省累計(jì)備案慈善信托163單，總規(guī)模達(dá) 17.248 億元，居全國(guó)前列。廣東省2024 年新增慈善信托備案規(guī)模 2.98 億元，僅次于北京市，位居全國(guó)第二。
筆者登陸廣東省政務(wù)服務(wù)網(wǎng)，進(jìn)入“慈善信托設(shè)立備案”專(zhuān)區(qū)，查看備案所需材料清單，其中“信托財(cái)產(chǎn)交付的證明材料”對(duì)應(yīng)的示例樣本為銀行的電子回單。故從廣東當(dāng)?shù)氐墓俜讲僮髦敢齺?lái)看，不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的備案同樣無(wú)需以不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記為前提。
（3） 北京市
根據(jù)慈善中國(guó)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至 2025年 3月，北京全市累計(jì)備案慈善信托199單，總規(guī)模達(dá) 13.177 億元，數(shù)量和規(guī)模均居全國(guó)前列。
筆者登陸北京市政務(wù)服務(wù)網(wǎng)，進(jìn)入“慈善信托備案”專(zhuān)區(qū)，查看備案所需材料清單，在“信托財(cái)產(chǎn)交付的資料”一欄，提示備案的受理標(biāo)準(zhǔn)為“銀行入賬單上的賬號(hào)、金額、收付款單位是否與信托文件一致（非資金信托除外）”，示例樣表為一份銀行的付款回單。由此可知，從北京當(dāng)?shù)氐墓俜街敢齺?lái)看，也未將不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記作為不動(dòng)產(chǎn)慈善信托備案的前提條件。
通過(guò)對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)的深入解讀、備案制度立法初衷的探究以及各地操作指引的實(shí)踐分析，在目前的法律框架下，不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的備案無(wú)需以不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記為前提?，F(xiàn)行法律規(guī)定明確劃定了行政部門(mén)的權(quán)力范圍，行政部門(mén)應(yīng)在法律設(shè)定的框架內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行，無(wú)權(quán)擅自增設(shè)額外條件或要求。同時(shí)，從行政權(quán)力行使的合理性原則出發(fā)，如將不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)作為慈善信托備案前提，既存在諸多實(shí)際操作難題，又與備案制度鼓勵(lì)慈善事業(yè)發(fā)展的初衷相悖。
自2016年慈善信托被納入國(guó)家“十三五”規(guī)劃以來(lái)，在政策支持力度不斷加大、稅收優(yōu)惠及財(cái)政補(bǔ)貼等措施逐步推出的背景下，我國(guó)慈善信托經(jīng)歷了從構(gòu)建法律框架到實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的重要階段，已成為公益事業(yè)的重要支撐力量。然而，當(dāng)前慈善信托在發(fā)展過(guò)程中仍面臨稅收、登記、公募等制度性障礙，區(qū)域與領(lǐng)域發(fā)展的均衡性有待提升，透明化管理水平也亟待加強(qiáng)。未來(lái)，期待通過(guò)政策的進(jìn)一步細(xì)化、制度的持續(xù)創(chuàng)新等舉措，有效突破上述障礙，推動(dòng)慈善信托在促進(jìn)共同富裕的偉大實(shí)踐中發(fā)揮更為顯著的作用，為社會(huì)公益事業(yè)的發(fā)展注入更強(qiáng)大的動(dòng)力。
