準確認定商品房認購書性質(zhì)
作者：楊冰 馬鵬琛 2023-06-07本文為“威科先行杯”法律寫作大賽實務文章類優(yōu)秀獎作品
摘要：商品房認購書（實踐中也表現(xiàn)為訂購書、申購書、預購書等名稱，本文以商品房認購書統(tǒng)稱此類合同）是商品房買賣合同雙方當事人在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是雙方對交易房屋有關事宜的初步確認，在實踐中通常存在兩種性質(zhì)：一種為商品房買賣合同的預約合同，這類認購書只具有固定交易機會，服務簽訂正式商品房買賣合同的作用；另一種為根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第五條認定而成的商品房買賣合同，此類認購書性質(zhì)為本約，能夠成為房屋買賣中物權變動的基礎。從民法理論及司法實務中來看，預約與本約具有完全不同的權利義務和違約責任，對合同性質(zhì)的認定往往是涉及商品房認購書糾紛的爭議焦點與難點。筆者認為，對于實踐中商品房認購書性質(zhì)的判斷，應以買賣雙方訂約時意思表示作為根本標準，根據(jù)認購書條款及交易習慣等綜合認定當事人訂約目的，如認購書中明確約定該文件僅為服務簽訂本約之用，買賣雙方另需簽訂正式商品房買賣合同，則應認定該商品房認購書為預約合同。如認購書中并無對合同性質(zhì)的明確約定，則應繼續(xù)審查其是否具備司法解釋及部門規(guī)章規(guī)定的條件，在結合民事法律相關規(guī)定、最高人民法院公報案例、地方高院指導意見、房地產(chǎn)交易行業(yè)內(nèi)規(guī)定及交易習慣的基礎上進行綜合認定，在商品房認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款中的第一、二、四、五項，同時“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”的情況下，應認定其為商品房買賣合同（本約）。
關鍵詞：認購書；意思表示；商品房買賣合同主要內(nèi)容；出賣人收受購房款
前言
本約和預約是民法中相對應的概念，在功能上聯(lián)系緊密，共同服務于市場交易；在性質(zhì)上涇渭分明，具有不同的權利義務。在承辦案件的過程中，筆者先后接觸了多個以商品房認購書性質(zhì)認定為爭議焦點的案件，深刻體會到界定商品房認購書性質(zhì)的重要性，遂撰文以探討此問題，也希望對同樣有此困惑的法律同仁有所啟發(fā)，以達拋磚引玉之效，以下為簡要類案介紹和基本分析。
案情簡介
購房者王某于2002年與某房地產(chǎn)公司簽訂《房屋認購書》，約定王某認購該公司開發(fā)建設的商品房一套。該《房屋認購書》共有六個條款：第一至第三條約定了房屋坐落、面積、售價及付款方式；第四條約定在房地產(chǎn)公司取得預售許可證后，雙方需要另行簽訂正式的《商品房買賣合同》；第五條約定若《房屋認購書》與《商品房買賣合同》條款相抵觸，以后者為準；第六條對合同份數(shù)進行了約定，雙方簽字蓋章完畢。王某在《房屋認購書》簽訂后即支付了全部房款724,298元。后房地產(chǎn)公司在取得預售許可證后并未按原計劃施工，而是將多層規(guī)劃改為小高層規(guī)劃，致使原《房屋認購書》約定房屋實際不存在。雙方未簽訂《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)公司也不曾退還購房款。王某于2021年起訴要求房地產(chǎn)公司賠償可得利益損失，即房屋差價損失，經(jīng)法院委托鑒定評估為512萬元。房地產(chǎn)公司認為該認購書為預約合同，其僅應賠償資金占用損失。對《房屋認購書》的性質(zhì)認定是本案一審、二審及再審的爭議焦點，對整個案件的走向具有決定性作用，應當探討。
司法實踐中，有相當部分法律工作者認為該《房屋認購書》應為商品房買賣合同（本約），而非預約合同，其判斷依據(jù)是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條[1]，該觀點的基本邏輯為：商品房認購書的外觀+具備商品房買賣合同主要內(nèi)容+出賣人已經(jīng)按約定收受購房款=正式的商品房買賣合同。同時，也有部分法律工作者認為該認購書構成預約合同，但認定理由多種多樣，并不統(tǒng)一，或從認購書不具備商品房買賣合同主要內(nèi)容出發(fā)，或依據(jù)收受購房款比例認定。筆者此文的目的即為論述何種商品房認購書能夠被認定為商品房買賣合同，以下為具體分析。
一、以當事人意思表示作為認定合同性質(zhì)的根本標準
《解釋》第五條雖規(guī)定將商品房認購書認定成本約僅需滿足兩個條件：第一，認購、訂購、預訂等協(xié)議必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；第二，出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。但并非滿足上述二要件的商品房認購書即可認定為商品房買賣合同，最關鍵的判斷標準應當是當事人訂約時的意思表示，以下將詳細闡述。
（一）《解釋》第五條的規(guī)范對象是不完備的本約，而非預約
《解釋》的立法目的[2]是依法保護商品房買賣合同當事人的合法權益，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為。筆者認為，第五條的規(guī)范對象應當是商品房交易市場中產(chǎn)生的尚不完備的商品房買賣合同，針對的是條款欠缺的本約，而非將預約合同擬制為本約。
商品房買賣合同本約與預約的合同性質(zhì)與目的不同，尤其是在違約責任的問題上，二者的索賠范圍完全不同，對當事人影響甚巨，因此必須區(qū)分。應當承認，能夠認定為本約的商品房認購書與作為預約合同的商品房認購書在外觀上是近似的，二者較常規(guī)的商品房買賣合同均有不完備的地方，但并非不能區(qū)分。前者的內(nèi)容不完備是本應完備而未能完備，是房屋買賣雙方在締約過程產(chǎn)生的疏忽，但房屋買賣交易已經(jīng)能通過該合同明確，雙方亦認可該認購書為本約，并不要求另行簽署商品房買賣合同以替代之；后者的內(nèi)容不完備是因為其本身就無需完備，也不能完備，這類不完備或由于雙方交易意向尚不明確，或受制于客觀條件（如未獲得商品房預售許可證），雙方約定該認購書僅為過渡性質(zhì)的協(xié)議，該類認購書是為商品房買賣合同做準備的預約合同，其作用在于溝通意向、固定交易機會并最終服務于商品房買賣合同簽訂，而后將失去效力。作為預約合同的認購書往往包含約定買賣雙方在將來需另行簽訂正式商品房買賣合同的內(nèi)容，這是當事人意思表示的直接體現(xiàn)，更是判斷本約與預約的關鍵。
（二）以意思表示確定合同性質(zhì)
意思自治是民法的基本原則，合同本身即是當事人意思表示的產(chǎn)物，因此，判斷當事人之間訂立的商品房認購書是本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示。依據(jù)《民法典》第一百四十二條[3]之規(guī)定，對當事人的意思表示應從合同條款、交易習慣等角度出發(fā)綜合認定，具體而言就是看當事人在訂約時對該認購書是預約或本約有無特別約定，如當事人在商品房認購書中約定該合同為預約，或者明確在將來一定期間內(nèi)有權簽訂再行決定是否簽訂“商品房買賣合同”，應當將認購書認定為預約合同。
以當事人意思表示作為判斷預約與本約的根本標準也是最高人民法院在公報案例中明確指出的，如最高人民法院公報案例（2013）民提字第90號[4]中明確指出：“判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內(nèi)容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內(nèi)容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性”。再如公報案例《張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛案》[5]也指出如果雙方當事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預售條件或滿足其他條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應認定為預約合同。
同時，各地方高院也逐漸將當事人的意思表示作為商品房認購書性質(zhì)判斷依據(jù)寫入其指導意見中，而不單單只看是否滿足《解釋》第五條的兩個條件。如《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》【京高法發(fā)[2010]458號】第二條[6]增加了但書規(guī)定，以當事人的另外約定作為認定合同性質(zhì)的關鍵；《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》第一條第一款[7]進一步指出當事人如明確約定認購書、購房意向書等協(xié)議僅為預約合同，則應尊重其意思自治。
具體到本文所列舉案件來看，由于該《房屋認購書》第四條約定在房屋開發(fā)商取得預售許可證后，雙方需要另行簽訂《商品房買賣合同》，該條即表明雙方訂約時意思表示為共同認可該認購書并非本約，因此應認定其為預約合同。而對于實踐中依據(jù)內(nèi)容無法判斷當事人意思表示的認購書，則應繼續(xù)審查其主體內(nèi)容是否符合《解釋》第五條及相關法律規(guī)范的要求，以下將繼續(xù)論述。
二、準確認定認購書需具備的商品房買賣合同主要內(nèi)容
《解釋》第五條規(guī)定，商品房認購書必須滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，方存在被認定為本約的條件，而《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容共十三項[8]，涉及內(nèi)容較為全面，是對于常規(guī)商品房買賣合同的要求，是否要求商品房認購書具備該條列舉的所有內(nèi)容呢？實踐中各法院觀點存在分歧，尚未形成共識。如廣東省高級人民法院在其（2014）粵高法民一申字第494號[9]判決書中傾向于商品房認購書需具備盡可能多的條款；新疆維吾爾自治區(qū)阿克蘇地區(qū)中級人民法院在其(2022)新29民終1454號[10]判決書則認為包含了雙方當事人的姓名或名稱、案涉商品住房的房號和使用面積等基本情況、總價、付款時間、違約責任的商品房認購書即可被認定成本約。
關于此問題，筆者以為僅需具備其中關鍵內(nèi)容即可。理由是，如果商品房認購書已經(jīng)具備以上十三項主要內(nèi)容，那么該協(xié)議書體現(xiàn)了買賣雙方的細致磋商，其本身即為完備的商品房買賣合同，不再需要適用《解釋》第五條進行認定。事實上，房產(chǎn)交易市場中也鮮有具備全部十三項主要內(nèi)容的商品房認購書。因此，探討《商品房銷售管理辦法》第十六條中規(guī)定的十三項內(nèi)容中，哪些對于商品房買賣合同必不可少就變得尤為重要，筆者將這些必不可少的內(nèi)容概括為關鍵內(nèi)容。準確判斷此問題需從具有指導性的裁判觀點、地方高院的指導意見、合同立法具體規(guī)定、房地產(chǎn)交易市場常識及商品房銷售管理相關規(guī)定中綜合把握。
（一）最高人民法院公報案例的觀點
最高人民法院公報案例《張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛案》中審理法院指出：“判斷商品房買賣中的認購書究竟為預約合同還是本約合同，最主要的是看此類認購書是否具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即是否具備當事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設備標準承諾，水電氣訊配套等承諾和有關權益、責任，公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬等條款。但一般來說，商品房認購書中不可能完全明確上述內(nèi)容，否則就與商品房買賣合同本身無異，因此在實踐操作過程中，這類認購書只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，就可以認定認購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之，則應認定為預約合同”。
需要補充說明的是，《商品房銷售管理辦法》第十六條中的“交付使用條件”并非指房屋的裝修狀態(tài)，而是指竣工驗收、住宅質(zhì)量等基本信息。依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2010年頒行的《住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第十一條[11]的規(guī)定，“工程經(jīng)竣工驗收合格并在當?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計量裝置安裝符合設計要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確、前期物業(yè)管理已落實”共同構成了商品房交付使用條件。
該公報案例首先否定了將具備全部十三項主要內(nèi)容作為認定標準的觀點，同時明確認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款中的第一、二、四、五項，在出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的情況下即可被認定為商品房買賣合同。筆者以為，最高院的公報案例對關鍵內(nèi)容的認定符合現(xiàn)實中認購書的基本情況，具有很高的參考價值。
（二）各地高院的指導意見分析
各地高院可以根據(jù)法律法規(guī)及最高人民法院有關司法解釋的規(guī)定，結合地方民事審判實踐，制定出更加細化及適合省情市貌的指導意見，這些指導意見在各自轄區(qū)內(nèi)對審判工作具有重要指引作用，在轄區(qū)外也具有一定參考價值。目前上海高院、浙江高院、北京高院等多個地方高院就房地產(chǎn)合同糾紛多發(fā)領域分別制定了相關指導意見，其中北京高院、安徽高院及江蘇高院的指導意見中對于商品房認購書性質(zhì)認定相對于《解釋》第五條的具體適用有進一步的細化，值得研究。
江蘇省高級人民法院在《關于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》[12]中將認購書應當具備的合同內(nèi)容規(guī)定為“當事人情況、商品房基本狀況、商品房價款及付款情況、交付使用情況。”基本與《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款中第一、二、四、五項對應，與最高院公報案例觀點相一致；安徽省高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》第一條則將條件縮小為“擬購商品房的位置、面積、價款且能夠?qū)嶋H履行”；北京市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第二條將應當具備的合同主要內(nèi)容的范圍縮小為“擬購房屋的基本狀況、價款數(shù)額、價款支付方式”。
筆者認為，雖然北京與安徽兩地高院指導意見要求商品房認購書具備的內(nèi)容僅有房屋情況與價款信息，但結合兩指導意見制定背景綜合分析可知，其要求具備內(nèi)容也包含當事人情況及交付使用情況。首先，當事人信息是合同成立的必要條件，如無買賣雙方信息則無審查本約預約之必要，此系指導意見為追求簡潔高效而隱去了當事人情況，并非不要求具備；其次，對于交付使用情況，北京高院的指導意見第一條[13]即明確其規(guī)范對象為二手房，即已經(jīng)交付使用的房屋，其交付使用情況自然是符合標準，而無需二手房買賣當事人另行明確；安徽高院“能夠?qū)嶋H履行的”的規(guī)定可以理解為對交付使用情況的要求，即住宅質(zhì)量等基本參數(shù)符合標準，能夠滿足居住需求。
綜上所述，從最高院公報案例及各地方高院的指導意見來看，商品房認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款第一、二、四、五項即應當視為已經(jīng)具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容。
（三）合同立法理論分析及商品房交易習慣討論
首先，我國合同立法對于合同的成立僅要求具備絕對必要內(nèi)容，無此內(nèi)容則合同不成立，作為合同的一類，商品房買賣合同也必須包括這些內(nèi)容。已經(jīng)廢止的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條[14]第一款將“當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量”作為人民法院認定合同是否成立的標準，合同只需要具備此三項內(nèi)容，就可視為已成立。同時該條第二款將“質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點”等內(nèi)容作為合同的相對必要內(nèi)容，該部分內(nèi)容是否具備不影響合同成立，事后雙方可以協(xié)議補充或按照合同有關條款、交易習慣及法律規(guī)定的情形確定。現(xiàn)行《民法典》第四百七十條[15]將“當事人的姓名或者名稱和住所、標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任及解決爭議的方法”作為合同成立的基本內(nèi)容，同時《民法典》第五百一十條[16]將“質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點”等內(nèi)容視為合同的相對必要內(nèi)容。綜上可得，合同編總論認為的絕對必要內(nèi)容是當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量，否則便不能稱其為合同。對應到商品房買賣合同這一具體合同類型上，即商品房認購書作為合同，必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款第一、二項。
其次，商品房買賣合同屬于買賣合同的一類，后者作為典型合同具有鮮明的特征，這也將賦予其獨特的關鍵內(nèi)容。依照《民法典》第五百九十五條[17]對于買賣合同的定義，其要求具備的絕對必要內(nèi)容應包括價款。王利明教授在2015年二版的《合同法研究》[18]（第三卷）中的“買賣合同”部分中曾論述，就買賣合同而言，價款也是重要的因素，因為買賣是反映商品交換的典型形態(tài)，其區(qū)別于贈與等合同之處就在于，當事人是否約定了價款。如果合同沒有約定價款或難以確定價款，則難以認定該合同是否屬于買賣合同。因而，價款也應當是買賣合同之必備內(nèi)容。就此看來，買賣合同的關鍵內(nèi)容應當包括當事人、標的、數(shù)量以及價款。唯在具備這四項必備內(nèi)容時，買賣合同才能成立，商品房買賣合同也不例外。
最后，區(qū)分合同關鍵內(nèi)容的標準不僅在于內(nèi)容對于合同雙方的重要性，更在于如果合同缺少該內(nèi)容，在雙方未能達成補充協(xié)議的情況下，將無法根據(jù)交易習慣及法律規(guī)定進行確定，推而論之，判斷商品房買賣合同的關鍵內(nèi)容需要根據(jù)房地產(chǎn)市場交易習慣及相關法律法規(guī)篩選出重要且不可被解釋確定的條款。筆者認為，縱覽《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定的商品房買賣合同的十三項主要內(nèi)容，除已論證的第一、二、五項外，僅有第四項“交付使用條件和時間”屬于此類，其他內(nèi)容均可從交易習慣和法律規(guī)定中得到確定。
商品房買賣合同作為大宗買賣合同，與一般的動產(chǎn)買賣不同，其所指向的標的物為滿足居住需求的房屋，購房者對于所交付房屋為合格住宅以及何時能夠?qū)嶋H占有和使用房屋往往非常關切。而商品房的交付使用條件和時間受預售許可證下發(fā)時間、建設工程進度、當事人付款時間、商品房內(nèi)可能存在的租賃情況等多方面因素影響，僅得通過當事人約定方能明確，當前也并無交易習慣及法律法規(guī)對此進行補足，因此應認定第四款為關鍵內(nèi)容。至于《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定的其他主要內(nèi)容，皆可從交易習慣及法律法規(guī)中得到確定，并不滿足重要且不可補足的屬性。
如對于第三項“商品房的銷售方式”：商品房銷售的方式有現(xiàn)售和預售。商品房現(xiàn)售是指開發(fā)商將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，買受人支付房價款的行為；商品房預售是指開發(fā)商將正在建設中的商品房預告出售給買受人，買受人支付定金或者房價款的行為。這不僅體現(xiàn)在絕大多數(shù)的認購書名稱與格式中，也體現(xiàn)于合同內(nèi)部的部分條款（如約定預售許可證），更可以從整個合同內(nèi)容及商品房具體狀態(tài)進行確定，并不需要單獨約定在合同中。該款雖然重要，但其缺失可以從多方面進行確定，因此不屬于關鍵內(nèi)容。再如第九項“面積差異的處理辦法”則可以通過《商品房銷售管理辦法》第二十條[19]進行確定，其余諸項，不多贅述。
綜上所述，應當認為當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期共同構成商品房買賣合同的關鍵內(nèi)容。也即若要將認購書認定為商品房買賣合同，必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款中的第一、二、四、五項，然后需要進一步探討《解釋》第五條中所規(guī)定的“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”的問題。
三、準確認定“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”
從《解釋》第五條來看，商品房認購書除需具備商品房買賣合同的關鍵內(nèi)容外，還需要滿足“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”這一條件，才能被認定為商品房買賣合同。筆者以為，對該條件，結合相關法律法規(guī)與人民法院的判例，應做如下分析：
（一）出賣人收受購房款的性質(zhì)應限定在首付款及銀行貸款
在商品房交易過程中，對購房款存在著廣義與狹義兩種理解，廣義的購房款是指為購買房屋支出的全部花銷，包括定金、預付款、首付款、貸款、物業(yè)保證金、戶口保證金、房屋交易稅費、中介服務傭金等多項費用；狹義的購房款僅指購房者支付的房屋對價，即首付款和銀行貸款。筆者以為，從司法實踐中來看，《解釋》第五條所規(guī)定的購房款應做狹義解釋，限定在首付款和銀行貸款，而不包括定金等其他款項。
最高人民法院在其（2019）最高法民申5413號文書[20]裁判摘要中指出：“其次，從付款情況來看，根據(jù)案涉《定房協(xié)議書》第三條的約定，陳淑杰繳納定金50萬元，同時第四條第二款約定：‘乙方（陳淑杰）所繳納的定金，至簽訂正式商品房買賣合同時自動轉入乙方購房款，不再具有定金性質(zhì)；第三款約定，該協(xié)議生效后，定金不予退還。’可見，陳淑杰繳納的50萬元系定金性質(zhì)，在簽訂正式商品房買賣合同之前并不屬于購房款。”因此，出賣人所收受的款項必須是狹義的購房款，否則將不滿足《解釋》第五條的條件。
（二）出賣人收受購房款需達到約定數(shù)額或比例
如前所述，在出賣人已經(jīng)收受購房款的情況下，在購房款的數(shù)額及比例上是否有要求呢？筆者認為，《解釋》第五條適用前提是雙方對于購房款支付已有明確約定，因此，出賣人所收受購房款只需要達到約定數(shù)額或比例即可。
首先，民法秉持意思自治原則，在商品房買賣雙方對支付購房款的數(shù)額比例已有約定的情況下，則只需購房人按照約定支付了相應款項，則應當認為條件已達成，而不論該數(shù)額比例是否超過一定標準。
其次，最高院的裁判觀點也表明，出賣人收受購房款并沒有法定數(shù)額或比例的要求，如在最高人民法院（2014）民申字第742號[21]案件中，開發(fā)商以"1、3、5"（一萬元入住，三年免供，五年免息）的優(yōu)惠付款方式對外發(fā)售房產(chǎn)，僅要求購房者支付一萬元購房款，即可實際占有適用房屋，事實上該案中購房者也僅僅支付了一萬元購房款。在對此認購書的認定上，最高人民法院認為定購房者與開發(fā)商之間的《協(xié)議書》為商品房買賣合同，而非預約合同。至于雙方之間未另行簽訂正式的《商品房買賣合同》，以及未能辦理按揭貸款、付清全部購房款的事實，不影響雙方之間買賣合同本約關系的成立。
結語
綜上所述，在認定商品房認購書的性質(zhì)時，首先應通過其具體條款約定判斷當事人是否存在另行簽署正式商品房買賣合同的意思表示，如有此類意思表示，則無論該認購書之內(nèi)容如何完備均不能被認定為商品房買賣合同，而僅為預約合同；如不存在相應內(nèi)容，則應進一步判斷認購書的具體內(nèi)容是否具備商品房買賣合同的關鍵內(nèi)容，即《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款第一、二、四、五項，在滿足此條件的基礎上，仍需要審查出賣人是否已按照約定收受購房款，如亦滿足，則應當認定該認購書為商品房買賣合同（本約）。
附：商品房認購書流程判斷圖
注釋：
[1] 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
[2] 2003年5月7日最高院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問：“隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質(zhì)量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權益。在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經(jīng)成為社會關注的焦點。由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護商品房買賣合同當事人的合法權益，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，最高人民法院決定制定關于如何處理當前商品房買賣合同糾紛的司法解釋”。
[3] 《中華人民共和國民法典》第一百四十二條：“有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質(zhì)和目的、習慣以及誠信原則，確定意思表示的含義”。
[4] 最高人民法院公報案例（2013）民提字第90號成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案載明：“首先，僅就案涉《購房協(xié)議書》而言，其性質(zhì)應為預約。預約是指將來訂立一定契約的契約。預約的形態(tài)多種多樣，有的預約條款非常簡略，僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預約條款則非常詳盡，將未來本約應該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據(jù)當事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預約和本約”。
[5] 最高人民法院公報案例張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛案裁判摘要。
[6] 《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第二條：“當事人簽訂的預購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購房屋的基本狀況、價款數(shù)額、價款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外”。
[7] 《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》第一條第一款：“當事人簽訂的認購書、購房意向書等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購商品房的位置、面積、價款且能夠?qū)嶋H履行的，可以認定為商品房買賣合同。但當事人明確約定認購書、購房意向書等協(xié)議僅為預約合同的除外”。
[8] 《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：（1）當事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設備標準承諾；（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項。
[9] 廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一申字第494號“…雖然案涉《認購書》對案涉標的物的位置、價款、面積、違約責任等方面進行了約定，但并未對《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款第（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）項等規(guī)定的事項進行約定，原審法院對關志豪認為案涉《認購書》符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定的應當將其認定為商品房買賣合同的主張不予支持，并無不當”。
[10] 新疆維吾爾自治區(qū)阿克蘇地區(qū)中級人民法院在其(2022)新29民終1454號裁判摘要：“關于《認購協(xié)議》能否被認定為商品房買賣合同的問題，一審法院認為張雪婷、吉海峰與白金房地產(chǎn)公司簽訂的《白金華府認購協(xié)議》，包含了雙方當事人的姓名或名稱、案涉商品住房的房號和使用面積等基本情況、總價、付款時間、違約責任，具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，張雪婷也已經(jīng)按照其與吉海峰的約定支付了全部房款，一審認定《認購協(xié)議》為商品房買賣合同并無不當”。
[11] 建房〔2010〕53號《住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第十一條：“明確商品住房交付使用條件。各地要依據(jù)法律法規(guī)及有關建設標準，制定本地商品住房交付使用條件。商品住房交付使用條件應包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計量裝置安裝符合設計要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時，應當向購房人出示上述相關證明資料”。
[12] 《江蘇省高級人民法院關于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》如何認定商品房買賣合同本約？當事人簽訂的預購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的當事人情況、商品房基本狀況、商品房價款及付款情況、交付使用情況等合同主要內(nèi)容的，買受人主張已構成商品房買賣合同本約的，人民法院應予支持，但當事人另有約定的除外。
[13] 《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第一條：“本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國有土地上的“二手房”買賣”。
[14] 《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條：“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。對合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當事人達不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關規(guī)定予以確定”。
[15] 《中華人民共和國民法典》第四百七十條：“合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括下列條款：（1）當事人的姓名或者名稱和住所；（2）標的；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價款或者報酬；（6）履行期限、地點和方式；（7）違約責任；（8）解決爭議的方法”。
[16] 《中華人民共和國民法典》五百一十條：“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同相關條款或者交易習慣確定”。
[17] 《中華人民共和國民法典》第五百九十五條：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。
[18] 王利明著《合同法研究》（第三卷）（第二版），中國人民大學出版社2015年。
[19] 《商品房銷售管理辦法》第二十條：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人”。
[20] 最高人民法院（2019）最高法民申5413號劉躍、陳淑杰房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書
[21] 最高人民法院（2014）民申字第742號廣州東浚開發(fā)有限公司與張一鵬、趙莉彬其他合同糾紛申請再審民事裁定書東浚公司與張一鵬、趙莉彬簽署的兩份《協(xié)議書》，對買賣房屋的基本狀況、購房價款、付款方式、付款時間、違約責任等內(nèi)容均作出了明確約定；協(xié)議簽訂后，東浚公司收取了張一鵬、趙莉彬的購房款1萬元，并將商品房交付張一鵬、趙莉彬使用，張一鵬、趙莉彬也在該房屋實際居住使用多年。綜合以上事實，一、二審法院根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條關于“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”的規(guī)定，認定張一鵬、趙莉彬與東浚公司之間的《協(xié)議書》為商品房買賣合同，而非預約合同，適用法律正確。至于東浚公司與張一鵬、趙莉彬之間未另行簽訂正式的《商品房買賣合同》，以及未能辦理按揭貸款、付清全部購房款的事實，不影響雙方之間買賣合同本約關系的成立。
