芻議《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條的裁判適用
作者：顧飛 丁旭 2023-05-24《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第二十一條規(guī)定（以下簡稱“第21條”）：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。前述規(guī)定內(nèi)容實踐操作二十年（該司法解釋于2003年出臺，最新為2020年修正版本。上述第21條對應原第25條，內(nèi)容未變），學界與實務界就該條的適用解讀始終不一，尤其是第21條第2款在實務操作環(huán)節(jié)，仍存在“貸款人責任”的分歧。因此，筆者試以商品房買受人（按揭貸款的貸款人）啟動訴訟程序為背景，就第21條的設計邏輯、第21條中按揭銀行的訴訟地位、第21條的內(nèi)涵外延實務適用等內(nèi)容再予探究。
一、“通說”-第21條的共識性理解
（一）“商品房擔保貸款合同”的厘定與特征
貸款人（商品房買賣合同的買受人）以其購買的、未來預期取得所有權的房屋向銀行（出借人）提供擔保，開發(fā)商（商品房買賣合同的出賣人）向銀行提供擔保，進而由銀行向貸款人出借款項用以購房的法律關系，即為第21條條文所列示的“商品房擔保貸款合同（關系）”。前述合同（關系）即具備以下特征：
1.在法律性質(zhì)上，商品房擔保貸款合同屬于借款合同，應當適用《民法典》第十二章的有關規(guī)定。
2.貸款具有特定的用途。貸款人向銀行貸款的目的是支付房款。實務中，往往由貸款人在合同中授權銀行將貸款直接劃入開發(fā)商的賬戶，此處應視為“受托支付”。
3.商品房擔保貸款合同的簽訂以商品房買賣合同簽訂為前提。
4.銀行與開發(fā)商之間先存在合作（委托）關系，后貸款人與出借銀行的貸款事宜較易實現(xiàn)，但這一合作關系是隱形的。
5.貸款人須以其購買的房屋向銀行提供擔保。
6.開發(fā)商向銀行提供保證擔保。銀行未充分實現(xiàn)其債權，往往要求開發(fā)商提供保證擔保，普遍性的“階段性連帶責任保證”，是指開發(fā)商向銀行提供保證擔保的期限為借款人取得房屋所有權證并辦妥抵押登記之前。
由上述定義和特征可知：商品房擔保貸款合同的訂立主體明確，商品房買受人系借款合同中的“貸款人”，負有還本付息的合同義務；商品房按揭貸款交易模式中雖有多重法律關系交叉，但貸款人的還款義務并不存在“免除”事由。
（二）商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同的關系
首先明確的是，商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同絕非主從合同關系，即前者不是后者的主合同，后者也不是前者的從合同。最為直接的依據(jù)就是“兩者之間效力獨立”，貸款合同不受買賣合同的影響，在買賣合同無效、被撤銷或解除時，貸款合同并不因此無效、被撤銷或解除。如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第二十條規(guī)定（以下簡稱“第20條”）：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持，釋明出兩點信息：第一，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，商品房擔保貸款合同的效力不因此受到影響，因為解除貸款合同是以該合同有效為前提；第二，當事人解除擔保貸款合同是因為合同目的無法實現(xiàn)，并非依買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的事由。
在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》相關篇幅（第304頁），亦說明“商品房買賣合同與商品房擔保貸款在發(fā)生及轉讓上緊密聯(lián)系，但在效力及消滅上相互獨立”。再回歸到所探討的“第21條”中“解除商品房買賣合同”與“解除商品房擔保貸款合同”的定性上，則是兩個獨立的、不同的訴（變更之訴）。
二、第21條的誤解：免除貸款人的還款責任
第21條第2款明確，當商品房買賣合同被解除，貸款合同也解除的出賣人應當向銀行返還所收受的貸款。前述條款文義與裁判適用上似乎都指向“免除了購房者作為貸款人的還款義務”；筆者注意到，自2022年7月起始的“斷供潮”發(fā)生，較多自媒體依最高人民法院就“王忠誠、王琪博金融借款合同糾紛再審民事判決書”【（2019）最高法民再245號】（以下簡稱“245號案件”）為依據(jù)發(fā)表“房子爛尾，購房人不再還貸”等類似觀點性文章。筆者認為，前述觀點有失偏頗，第21條第2款的適用結果并不能解讀出“免除貸款人的還款責任”的結論。我們再從該條款的法律釋義與設立目的與中再予梳理。
（一）第21條并非“免除貸款人還款責任”的理論分析。
1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（以下簡稱“理解與適用”）（第311頁）就第21條主旨明確為“本條主要解決按揭銀行進入商品房買賣合同糾紛訴訟的訴訟地位問題”，換言之，本條系圍繞按揭銀行是否加入商品房買賣合同糾紛及加入糾紛后的債權利益如何實現(xiàn)而展開；回到我們前述“商品房擔保貸款合同”權利義務安排的相對性上，貸款合同雖被解除，但債務主體不應發(fā)生變化，即使發(fā)生了第21條運用之下的“開發(fā)商清貸”規(guī)則，我們?nèi)圆荒芤暈橥黄屏税唇屹J款合同相對性，進而發(fā)生了債務轉移。
2.從商品房購房款的支付與接收來看，前文所述的“銀行受買受人委托，將購房貸款直接支付給開發(fā)商”屬于“向第三人履行”，第21條第2款規(guī)定的“開發(fā)商直接向銀行返還剩余貸款”則屬于“由第三人履行”，這里是因民事法律關系的重疊，開發(fā)商與按揭銀行互為“第三人”。依“貨幣的所有權與現(xiàn)實占有合二為一”規(guī)則，開發(fā)商即是房款（首付+貸款）的所有權人。
若商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同均被判令解除，依據(jù)《民法典》第五百六十六條規(guī)定即應回復到履行前的狀態(tài)，應判令開發(fā)商向買受人退還首付及按揭貸款、買受人再向按揭銀行退還按揭貸款。顯而易見：前述正向結果的發(fā)生即伴隨著按揭銀行貸款回收的風險。如《理解與適用》所述（第321頁）：…出賣人將收取的購房貸款和購房款本金及利息分別返還給銀行和買受人主要是基于充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當事人的訴累，并在此基礎上保護當事人的權利…
3.最高人民法院在審理“中國建設銀行股份有限公司青海省分行、王忠誠商品房預售合同糾紛二審民事判決書”【(2017)最高法民終683號】認定：…就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務…,筆者認為，第21條第2款更深層的實務意義在于銀行貸款債權獲償以及商品房抵押權的及時消滅。具體而言，開發(fā)商因商品房買賣合同被解除而收回商品房時，因商品房已為按揭貸款設置抵押，同時也成為了抵押物的受讓人。若商品房（抵押物）的對應的主債權未消滅，開發(fā)商對商品房（抵押物）之所有權即處于不穩(wěn)定狀態(tài)，開發(fā)商則應依法行使滌除權消滅抵押負擔，得到完整的商品房（抵押物）所有權。
（二）最高人民法院就第21條的運用及解釋。
1.“張子瑩、黑龍江北方城鄉(xiāng)小康住宅開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書”【(2017)最高法民申2661號】
法院認為：…“商品房買賣合同被解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人有權請求解除商品房擔保貸款合同?！比欢?strong style="margin: 0; padding: 0; outline: 0; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important">這并不影響《借款合同》中的結算和清理條款的效力以及《借款合同》解除所產(chǎn)生的法律效力。上述情況對合同當事人仍然具有法律約束力。張子瑩系《借款合同》的借款人，且該合同已實際履行，哈爾濱招行向北方開發(fā)公司發(fā)放貸款，為張子瑩履行《商品房買賣合同》提供了條件，張子瑩享有了《借款合同》的權利，亦應承擔《借款合同》的還款義務。合同解除后，哈爾濱招行可以依據(jù)《借款合同》向張子瑩和北方開發(fā)公司主張權利，也有權根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”的規(guī)定，請求北方開發(fā)公司返還購房貸款。哈爾濱招行上訴請求改判由張子瑩和北方開發(fā)公司共同承擔張子瑩未償還部分的貸款本息等，可視為哈爾濱招行選擇了依據(jù)《借款合同》主張權利，屬于其對自身合法權益的處分，二審判決張子瑩提前償還《借款合同》項下剩余貸款本息及北方開發(fā)公司承擔連帶保證責任，并無不當。
2.“中國建設銀行股份有限公司青海省分行、王忠誠商品房預售合同糾紛二審民事判決書”【（2017）最高法民終683號】
法院認為：…由于商品房擔保貸款合同的特殊性，本案貸款實際上由建行青海分行直接支付到了開發(fā)商越州公司的賬戶，因此根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款‘商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人’的規(guī)定，越州公司應將剩余的貸款本息返還建行青海分行。不過，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務人仍然應當是借款合同的借款人，因為根據(jù)合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負有還款義務?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規(guī)定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應當直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，一審判決第四項判決越州公司承擔對建行青海分行剩余貸款本息的還款責任正確，但免除了《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》借款人王忠誠的還款責任錯誤?！?/p>
3.“大慶昆侖唐人商業(yè)投資有限公司、中國光大銀行股份有限公司大慶分行商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書”【(2019)最高法民申4885號】
法院認為：…依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定‘出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人’。案涉《商品房買賣合同》系唐人公司的原因被撤銷，《個人貸款合同（抵押、保證）》也被依法解除，而唐人公司已經(jīng)收取的款項包括孫麗萍交納的購房款及光大銀行發(fā)放的購房貸款。光大銀行作為原審第三人并未提出要求孫麗萍償還貸款的訴請，故原審判決由唐人公司將收受的購房貸款及利息返還光大銀行并無不當。若光大銀行認為孫麗萍應承擔償還貸款的合同責任可另行主張權利，但光大銀行受償總額不得超過案涉《個人貸款合同（抵押、保證)》確定的權利范圍…
如上所述，筆者認為，在商品房買賣合同及商品房按揭擔保合同均被解除情形下，適用第21條后的裁判結論并非“免除貸款人的還款責任”，銀行可以向貸款人主張債權，只因開發(fā)商是按揭貸款的實際收領方，故被列為債務人，代替購房人返還該貸款本息。
三、合同解除糾紛中的按揭銀行訴訟地位
關于按揭銀行訴訟地位的討論，應該以最高人民法院獲獎案例“肖樹生、陳曉玲訴上海銀行股份有限公司青浦支行、上海博錦房地產(chǎn)開發(fā)中心有限公司商品房預售合同按揭貸款合同案”為視角：上海市第一中級人民法院（二審法院）認為：本案涉及商品房買賣合同關系及商品房按揭貸款合同關系。雙方當事人的爭議焦點在于作為按揭銀行的上海銀行在本案一審中的訴訟地位以及按揭貸款合同解除后果的處理。首先，關于上海銀行在一審中的訴訟地位。當事人系作為被告抑或有獨立請求權的第三人參加訴訟，確定的原則及參加訴訟的方式殊為不同。訴訟被告的確定取決于提起訴訟的原告，參加訴訟的方式亦為被動參加，只不過在被告主體不適格時，人民法院應駁回原告的起訴。有獨立請求權的第三人是指對本訴的訴訟標的有獨立請求權的當事人，其參加訴訟的方式為主動要求參加本訴。本案肖樹生等作為一審原告在提起訴訟時一并要求解除商品房買賣合同及按揭貸款合同，并將作為按揭貸款合同一方當事人的上海銀行列為被告，并無不當?！渡唐贩抠I賣合同糾紛司法解釋》第25條的規(guī)定系解決按揭銀行進入單純商品房買賣合同之訴的訴訟地位問題，即商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權作為有獨立請求權的第三人主動要求參加該案訴訟。上海市第一中級人民法院依照民事訴訟法第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。 本案顯然非為上海銀行主動申請參加單純商品房買賣合同之訴的情形，與《商品房買賣合同糾紛司法解釋》規(guī)定并不適用。但事實上，上海銀行作為一審被告參加訴訟，針對肖樹生等的訴訟請求，亦并未喪失抗辯及提出反訴的權利和機會，程序上已獲相當保障。
如上案例的啟示，“按揭銀行的訴訟地位”依銀行意愿的不同而不同：（1）銀行對商品房買賣合同糾紛沒有提出訴請，不將銀行列為訴訟主體，僅僅處理商品房買賣合同糾紛；（2）商品房買賣合同發(fā)生糾紛，銀行就按揭貸款合同另行起訴的，合并審理；（3）銀行對商品房買賣合同提出訴請的，作為有獨立請求權第三人參加訴訟，法院將擔保貸款合同糾紛合并審理。故，對商品房買賣合同發(fā)生糾紛，銀行可以起訴或不起訴，可以參加到商品房買賣合同糾紛訴訟中來，也可以不參與，銀行訴訟地位亦是依其參訴目的來決定的。
四、“返本還原”第21條的裁判適用。
（一）第21條的內(nèi)涵：銀行債權的“連帶”保障
如筆者上文提到“245號案件后，多數(shù)法院遵循245號判決判令僅由開發(fā)商償還剩余貸款本息，免除了貸款人還款責任”；但于一定層面上，該類判項仍是與民事公平原則、合同相對性等內(nèi)容相悖，僅以“免除訟累”、“縮短給付路程”的目的解釋仍顯無力。筆者認為，貸款銀行債權應由貸款人與開發(fā)商承擔連帶責任為宜，依“郭秀鳳、江蘇紫金農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江寧支行等商品房預售合同糾紛一案”為典型，可予明晰。
前述案件經(jīng)一審法院（南京市江寧區(qū)人民法院）審理，作出判決【(2018)蘇0115民初18197號】：一、郭秀鳳與元通公司簽訂的《商品房預售合同》解除；二、郭秀鳳與紫金銀行江寧支行簽訂的《個人住房（商業(yè)房）借款合同》解除；三、元通公司返還郭秀鳳購房首付款以及自2012年9月28日起至判決生效之日止郭秀鳳已向紫金銀行江寧支行歸還的貸款本金和利息；四、元通公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償郭秀鳳遲延交付導致合同解除的違約金；五、元通公司向紫金銀行江寧支行償還自判決發(fā)生法律效力之日起《個人住房（商業(yè)房）借款合同》中剩余貸款，郭秀鳳不負償還責任；六、駁回紫金銀行江寧支行的全部反訴請求
紫金銀行江寧支行不服一審判決，向二審法院（江蘇省南京市中級人民法院）提起上訴；二審法院作出改判【(2020)蘇01民終631號】：“維持第一、二、三、四項，撤銷第五項、第六項，判令郭秀鳳向紫金銀行江寧支行償還本判決發(fā)生法律效力之日《個人住房（商業(yè)房）借款合同》中剩余貸款，并限定三十日內(nèi)履行完畢，南京元通置業(yè)有限公司對前述債務承擔連帶責任…”，二審法院就前述改判內(nèi)容述理如下：“…誠然，《商品房買賣司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定的本意和宗旨在于‘充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當事人的訴累，并在此基礎上保護當事人的權利’。但避免訴累的程序性追求，不能當然免除當事人應當承擔的義務，更不能造成當事人合法權利的損害。本案中，所有涉及的各方當事人均已參加訴訟，并且分別提出了本訴和反訴，訴累已經(jīng)無從避免。在此情況下，就應當著重考慮如何根據(jù)法律的原理和規(guī)范以及當事人的合同約定，認定事實，適用法律，作出裁判。合同相對性是合同法的基礎性原則，貫穿于合同的訂立、履行、變更、解除和終止的各個階段。處理和解決合同糾紛，也應當秉持合同相對性原則。如前所述，郭秀鳳在與紫金銀行江寧支行協(xié)商一致解除了《借款合同》后，作為合同相對方的借款人，應當負有義務向紫金銀行江寧支行償還剩余借款及相應利息。一審判決免除了郭秀鳳作為合同相對人的義務，強制性地、無選擇地要求元通公司向紫金銀行江寧支行償還上述債務，有悖于合同相對性原則，適用法律不當，本院予以糾正。
郭秀鳳不服二審判決，向江蘇省高級人民法院申請再審【(2021)蘇民申1790號】；經(jīng)審查，該案再審焦點為“郭秀鳳對剩余貸款是否負償還責任”；江蘇省高級人民法院認為：首先，根據(jù)合同相對性原則，郭秀鳳系案涉《借款合同》的借款人，紫金銀行江寧支行已經(jīng)將貸款發(fā)放至郭秀鳳的個人賬，故償還剩余貸款既是其應當履行的合同義務，也是其法律義務；其次，《商品房買賣司法解釋》第二十五條第二款并未免除購房人的還款義務，更未免除《借款合同》中借款人的還款義務，在本案各方訴累已經(jīng)無從避免的情況下，二審法院依據(jù)合同約定及法律規(guī)定判決郭秀鳳承擔相應責任，并無不當；最后，紫金銀行江寧支行作為《借款合同》的貸款人已經(jīng)將所貸款項直接發(fā)放至郭秀鳳的個人賬戶，對于《商品房預售合同》及《借款合同》的解除亦無任何過錯，且其并非《商品房預售合同》當事人，在一審法院已經(jīng)受理案外人對元通公司破產(chǎn)清算申請的情況下，如郭秀鳳對剩余貸款不承擔還款責任，實質(zhì)上是要求無過錯的紫金銀行江寧支行代替郭秀鳳分擔了《商品房預售合同》的風險，對紫金銀行江寧支行亦不公平。綜上，故郭秀鳳的再審申請理由不能成立。
上述案件業(yè)經(jīng)三級人民法院審理，已產(chǎn)生相應公示公信之效力；值得一提的是該案例亦為245號案件之后的最新適用趨勢。開發(fā)商與貸款人對銀行剩余貸款承擔連帶責任，一方面嚴格執(zhí)行了多種法律關系的應有規(guī)則，包括開發(fā)商階段性擔保責任與貸款人還本付息義務的履行，另一方面加固銀行債權的實現(xiàn)途徑，以雙重責任主體威懾“名為按揭貸款，實為開發(fā)商融資”之亂相。關于“連帶”的內(nèi)部承擔份額，筆者認為開發(fā)商作為“貸款資金持有人”仍承擔主要償還義務，對于不足部分（如因貸款人斷供所產(chǎn)生的違約金、滯納金等）由貸款人承擔補足義務，但貸款銀行受償總額不可超過《商品房擔保貸款合同》確定的權利范圍。
（二）第21條的外延。
因開發(fā)商挪用預售資金致使樓盤項目爛尾，房屋所有權之期待不再現(xiàn)實，業(yè)主群體發(fā)聲“斷供”，“并非免除購房人還款責任”的論調(diào)則過于生冷。那么第21條亦需要跟隨事實形態(tài)的變化賦予其新的運用：按揭銀行在充任商品房預售資金監(jiān)管銀行時，資金監(jiān)管履職不力，致使監(jiān)管資金被開發(fā)商挪用導致樓盤爛尾的，則銀行應當就其過錯承擔相應責任；如《理解與實用》（第312條）所述：若開戶行怠于行使對預收款項的監(jiān)管義務，隨意劃撥并導致開發(fā)商將預售款挪作他用的，則可能作為無獨立請求權第三人參加買受人與出賣人的本訴之中。
