基礎設施公募 REITs 稅收優惠政策解讀
作者：孫偉 2022-02-09公募 REITs(Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信托基金)自20世紀 60 年代在美國推出以來，已有40多個國家(地區)發行了該類產品，其投資領域廣泛應用于交通、能源、市政、倉儲物流、大數據中心等基礎設施領域，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。我國REITs市場經歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在國內既有的法律框架下發行了具有相似功能的“類REITs”產品，但公募REITs發展緩慢。
為支持我國基礎設施公募REITs的發展，中國證監會、國家發展改革委在2020年聯合發布《中國證監會 國家發展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號）文件，又分別先后發布了《國家發展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發改辦投資〔2020〕586號）和中國證監會《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（中國證券監督管理委員會公告〔2020〕54號，以下簡稱文號）。
鑒于美國的REITs是在所得稅優惠政策的基礎上獲得繁榮發展，為支持我國基礎設施領域的公募 REITs，財政部、稅務總局于2022年1月發布《財政部 稅務總局關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第3號，以下簡稱文號），掃清了基礎設施公募 REITs在設立階段的企業所得稅稅收障礙。本文擬結合我國基礎設施公募REITs的現狀，對2022年第3號公告稅收優惠政策進行解讀。
一、基礎設施公募 REITs的概念與結構 根據中國證監會〔2020〕54號規定，我國基礎設施公募REITs采用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，公募REITs基金的基金管理人與基礎設施資產支持證券管理人（專項計劃管理人）為同一主體，或存在實際控制關系、受同一控制人控制。 其中，基礎設施公募基金是指基金通過特殊目的載體持有基礎設施項目的整體架構；基礎設施資產支持證券是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等有關規定，專項計劃管理人以基礎設施項目產生的現金流為償付來源，以基礎設施資產支持專項計劃為載體，向投資者發行的代表基礎設施財產或財產權益份額的有價證券?；A設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。 在2022年第3號公告公布前，我國已共發行11支基礎設施公募REITs，其中上海證券交易所6支，深圳證券交易所5支，涵蓋了收費公路、產業園區運營、港口倉儲物流、發電等基礎設施標的資產。 以在上海證券交易所發行的建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金為例，基礎設施公募REITs的基本交易架構如下圖： 在該案例中，中關村軟件園公司為原始權益人，即指基礎設施基金持有的基礎設施項目的原所有人；中發展壹號公司為項目公司；互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目、孵化加速器項目為基礎設施標的資產。 二、基礎設施公募 REITs優惠政策的主要內容 （一）優惠政策的適用范圍 享受2022年第3號公告的稅收優惠政策的對象是基礎設施公募REITs的原始權益人，該政策針對的是原始權益人為設立基礎設施基金而重組資產及轉讓項目公司的行為。 該稅收政策不適用于： 1、不適用于基金管理人、專項計劃管理人，對基礎設施公募REITs運營、分配等環節涉及的稅收，以上情形按現行稅收法律法規的規定執行。對于原始權益人的以下兩個步驟，按照2022年第3號公告的規定，可享受稅收優惠處理，原始權益人設立REITs的其他步驟均按照現行的相應稅收政策處理： （1）首先，將不動產剝離至項目公司的步驟。在前述案例中，即指將互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目、孵化加速器項目作為基礎設施裝入中發展壹號項目公司的步驟； （2）其次，將項目公司股權轉讓給專項計劃管理人代表的資產支持專項計劃的步驟。在前述案例中，即將中發展壹號公司的股權轉讓給基礎設施資產支持專項計劃的步驟。 2、不適用于非基礎設施REITs基金，不符合中國證券監督管理委員會公告〔2020〕54號條件的REITs不能適用。 （二）資產裝入階段的暫不征稅政策 2022年第3號公告規定，設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權，適用特殊性稅務處理，即項目公司取得基礎設施資產的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定；原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定；原始權益人和項目公司不確認所得，不征收企業所得稅。 1、裝入資產采用的方式需為“劃轉”。原始權益人取得項目公司基礎設施資產的方式包括資產收購、非貨幣性資產出資、劃轉等方式，2022年第3號公告僅指以“劃轉”的方式裝入資產的方式。劃轉資產的特殊稅務處理最早僅在國有企業間適用，后《財政部 國家稅務總局關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》(財稅〔2014〕109號，以下簡稱文號)、《國家稅務總局關于資產(股權)劃轉企業所得稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第40號，以下簡稱文號）將“劃轉”這種原本只存在于國有企業之間的資產重組優惠工具的適用范圍擴大到了所有符合條件的企業都可以享受。 財稅〔2014〕109號對劃轉的條件進行了嚴格的限制，適用的條件包括：（1）在100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產；（2）具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；（3）股權或資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動；（4）劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益。 根據以上條件，基礎設施REITs因在資產裝入項目公司后，需要再一次轉讓給基礎設施資產支持專項計劃，難以符合劃轉后連續12個月不能改變被劃轉資產原來實質性經營活動的權益連續性原則，因此難以適用。2022年第3號公告的出臺，相當于豁免了該權益連續性原則的要求，劃轉的特殊稅務重組方式在基金設施REITs領域可以直接適用，解決了不動產裝入項目公司的企業所得稅難題。 2、劃轉資產的會計處理問題 在劃轉的過程中，裝入資產的方式一般是母公司（原始權益人）向其子公司（項目公司）或母公司以其一家子公司的資產劃轉至另外一家子公司。按照2015年第40號公告，在基礎設施REITs設立過程中，可以適用如下會計和稅務處理方式： （1）母公司向子公司劃轉資產。100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉其持有的股權或資產,母公司獲得子公司100%的股權支付。在會計上，母公司按增加長期股權投資處理，子公司按接受投資(包括資本公積)處理。母公司獲得子公司股權的計稅基礎以劃轉股權或資產的原計稅基礎確定。 2015年第40號公告同時規定了另外一種會計處理方式：100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉其持有的股權或資產,母公司沒有獲得任何股權或非股權支付的，母公司按沖減實收資本(包括資本公積)處理，子公司按接受投資處理。該種方式實務界普遍認為母公司在再次轉讓子公司股權時，喪失了劃轉資產的計稅基礎，增加了母公司股權轉讓的稅負，存在稅務陷阱。另外在適用土地增值稅2021年第21號公告文件時，因為母公司在劃轉時并沒有作價，對土地增值稅的優惠適用不符合相應的條件，因此不建議采用該種處理方式。 （2）子公司之間劃轉資產。受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間，在母公司主導下，一家子公司向另一家子公司按賬面凈值劃轉其持有的股權或資產，劃出方沒有獲得任何股權或非股權支付的，劃出方按沖減所有者權益處理，劃入方按接受投資處理。 3、資產裝入階段的其他稅種問題 （1）土地增值稅 土地增值稅是REITs最大的稅收障礙之一，如果在裝入資產階段按照60%稅率繳納土地增值稅，實際上企業所得稅的負擔反而顯然沒有太大。因此，如何有效地減輕或免除在裝入資產階段的土地增值稅是REITs項目成功與否的關鍵。 《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第21號，以下簡稱文號）規定，單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。姜新錄老師在其新書《上市公司并購重組稅務處理案例解析》中認為，在符合劃轉的第（1）種情形，即母公司以其持有的資產劃轉至子公司的，并獲取子公司100%股權支付的，實際上即是母公司以房地產作價入股對子公司進行投資，符合土地增值稅暫不征收的情形。根據該觀點，在REITs項目實施前，可與主管稅局進行溝通，爭取獲得主管稅局的支持。 2021年第21號公告不適用于任何一方為房地產公司的項目，對于房地產公司如果有需要裝入資產的步驟，則無法有效規避土地增值稅。對于土地增值稅在基礎設施公募REITs中的稅收優惠，尚有待財政部及國家稅務總局進一步研究和明確。 （2）增值稅 《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱文號）附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》規定，在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為，不征收增值稅。 財稅〔2016〕36號中沒有列舉劃轉的資產重組方式，但劃轉也是資產重組的方式之一，尤其是在母公司向子公司劃轉資產時也可以理解為置換，即以資產置換股權，因此筆者理解也是可以適用該政策，建議在方案實施前與主管稅局進行事先的溝通。適用財稅〔2016〕36號的另外一個條件是相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓，即轉讓的不動產資產需要構成“業務”，在制訂劃轉方案時要提前充分考慮，具體對業務的定義可見《企業會計準則解釋第13號》。 （3）契稅 《財政部 稅務總局關于繼續執行企業 事業單位改制重組有關契稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第17號）規定，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。該文件比較明確的規定了劃轉免征契稅的規定。 4、其他問題 （1）基礎設施公募REITs設立失敗如何處理。筆者認為，對于已實施的步驟應當認為已符合劃轉的要求，暫不征收企業所得稅。而且根據基礎設施公募REITs設立的步驟，若募資失敗則不再進行股權轉讓的安排，實質也符合財稅〔2014〕109號規定的權益連續性要求。 （2）不動產以劃轉方式過戶的問題。劃轉的方式雖然在稅務上有所規定，但在公司法、民法典中均無該種物權流轉的方式，因此在實務中以劃轉的方式如何實現物權的過戶亦是需要溝通和協調的問題。實務中有采用變通的方式即直接用買賣的方式進行過戶，但是因無法與稅務的文件相匹配存在一定的稅務風險。 （三）項目公司股權轉讓階段延遲繳納所得稅 1、項目公司的股權轉讓延遲繳納所得稅。2022年第3號公告規定，基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。 《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號，以下簡稱文號）規定，一般企業轉讓股權的收入，應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時確認收入的實現。但根據2022年第3號公告的規定，原始權益人轉讓項目公司股權的納稅義務可延遲至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納，這是對國稅函〔2010〕79號的特殊規定。不過，對于該延遲納稅優惠政策的適用也存在一些不太科學的設置： （1）按照目前“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，原始權益人并非是直接向基礎設施REITs轉讓項目公司股權，而是向專項計劃管理人代表的資產支持專項計劃轉讓股權，基礎設施REITs是在公募基金募資完成后認購資產支持專項計劃的份額。因此，2022年第3號公告在表述上似乎存在一定的問題。 （2）在REITs的設立過程中，原始權益人向資產支持專項計劃轉讓股權的時間節點一般也會在基礎設施REITs完成募資后，而不會先變更后募資。否則一旦募資失敗，則股權轉讓產生的納稅義務雖然延遲繳納，但納稅義務已然產生，募資失敗之時就會產生現行的納稅義務，存在稅務風險。 （3）企業所得稅是按照季度預繳、年度匯算清繳的模式，企業所得稅的繳納本來就是在次年的匯算清繳時，并沒有在股權轉讓當期就有現時繳稅的義務，而REITs募資的節奏相對也較快，因此該所得稅延遲繳納的政策看起來也并沒有太大的實惠。季度預繳時扣除該股權轉讓所得倒是具有較大的意義，應當也是可以適用，但具體如何填報還需相關部門出臺進一步的征管細則。 （4）2022年第3號公告針對的是原始權益人為公司的情形，稅收優惠是指企業所得稅，因此如果原始權益人為個人股東的則不能享受延遲繳納的優惠。 2、對戰略配售部分再延遲納稅。根據〔2020〕54號公告的要求，原始權益人或其同一控制下的關聯方必須參與戰略配售，比例合計不少于基金份額發售總量的20%，其中基金份額發售總量的 20%持有期不少于60個月，超過20%部分持有期不少于36個月。對于原始權益人參與的購買自己項目公司股權的金額，2022年第3號公告規定，對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。該部分遞延繳納能夠有效地減輕原始權益人的現時繳稅所需現金流的壓力。 值得注意的是，雖然〔2020〕54號公告允許原始權益人的關聯方參與戰略配售，但對關聯方的戰略配售沒有再延遲納稅的優惠。 原始權益人通過二級市場認購（增持）該基礎設施REITs份額，按照先進先出原則確定優先處置戰略配售份額。 三、結語 綜上所述，2022年第3號公告雖然存在一些瑕疵及有一些尚待解決的問題，但不得不承認，該政策能夠有效地解決基礎設施公募REITs項目的企業所得稅稅收障礙，對于推動基礎設施公募REITs的發展具有積極的現實意義。至于存在的問題及實務中執行的細節，還有待于政策的進一步明確。一般來說，伴隨財政部及國家稅務總局聯合發布的稅收優惠文件，均有國家稅務總局配套的征管公告。屆時，對于如何進行稅收備案、如何理解具體條款將有進一步詳細的規定。另外，2022年第3號公告具有溯及既往的效力，2021年1月1日前發生的符合公告規定的事項，相關主體也可按公告規定享受相關政策的優惠；若目前有正在運作的項目，則恰逢適用的時機。
