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基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資價(jià)值來源于基礎(chǔ)資產(chǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的選擇對基礎(chǔ)設(shè)施REITs而言尤為重要。篩選基礎(chǔ)資產(chǎn)所需考量的因素有很多，基于我們對中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》、中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》以及滬深交易所發(fā)布的“1個(gè)辦法+2個(gè)指引”等政策文件的梳理，以及對部分試點(diǎn)項(xiàng)目公開資料的分析和總結(jié)，從法律核查的角度，主要需要關(guān)注下述七個(gè)方面的問題：

1. 資產(chǎn)范圍明確、權(quán)屬清晰；

2. 符合固定資產(chǎn)投資管理的相關(guān)規(guī)定；

3. 運(yùn)營與現(xiàn)金流情況；

4. 轉(zhuǎn)讓行為的合法有效性；

5. 關(guān)聯(lián)交易的適當(dāng)性；

6. 同業(yè)競爭及利益沖突情況；

7. 對外借款情況。

我們在本部分中針對上述7個(gè)問題，根據(jù)適用法律同時(shí)結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目案例就其中的核查要點(diǎn)及可行的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方案進(jìn)行逐個(gè)解析。

1.1 合法擁有資產(chǎn)權(quán)屬

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）顧名思義是把不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券資產(chǎn)的金融化過程，底層資產(chǎn)主要為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。根據(jù)《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的審查主要集中在對土地使用權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的核查上。在以招商蛇口和普洛斯為代表的產(chǎn)業(yè)園和物流園項(xiàng)目中，均通過對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的核查以及前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)取不動(dòng)產(chǎn)信息電腦查詢結(jié)果，作為確認(rèn)資產(chǎn)范圍以及權(quán)屬明確依據(jù)。

1.2 合法擁有特許經(jīng)營權(quán)

而對于特許經(jīng)營項(xiàng)目或PPP項(xiàng)目，除了核查土地使用權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證以外，還需要進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目公司獲得特許經(jīng)營權(quán)或PPP項(xiàng)目的合法合規(guī)性。以廣州廣河高速特許經(jīng)營項(xiàng)目為例，律師分別對廣東省人民政府同意廣河高速作為經(jīng)營性收費(fèi)項(xiàng)目并通過公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目業(yè)主的復(fù)函、廣州市公路開發(fā)公司為廣河高速BOT項(xiàng)目中標(biāo)人的中標(biāo)通知書，以及特許經(jīng)營協(xié)議進(jìn)行了核查，以此確認(rèn)了廣州市公路開發(fā)公司已取得了廣河高速項(xiàng)目獨(dú)占的、排他性的特許經(jīng)營權(quán)。此外為申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金，廣州交投新設(shè)全資子公司廣河項(xiàng)目公司，廣州市交通運(yùn)輸局出具了同意廣河項(xiàng)目公司承接廣河高速項(xiàng)目的資產(chǎn)、收費(fèi)及特許經(jīng)營等相關(guān)權(quán)益的批復(fù)，并且廣州市交通運(yùn)輸局、廣州市高速公路有限公司（前身為廣州市公路開發(fā)公司）、廣河項(xiàng)目公司通過簽署特許經(jīng)營協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議，約定廣河項(xiàng)目公司享有特許經(jīng)營權(quán)包括收取項(xiàng)目高速公路車輛通行費(fèi)的權(quán)利。因此，就特許經(jīng)營權(quán)的合規(guī)性審查主要從特許經(jīng)營權(quán)原始取得的審批、招標(biāo)程序、特許經(jīng)營協(xié)議簽訂，到為申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金將特許經(jīng)營所涉資產(chǎn)及經(jīng)營權(quán)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到新設(shè)子公司取得的審批、特許經(jīng)營補(bǔ)充協(xié)議簽訂等進(jìn)行全面的核查。值得注意的是，關(guān)于特許經(jīng)營權(quán)先后頒布過2004年的《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（建設(shè)部126號令）和2015年的《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（六部委25號令），核查時(shí)需要根據(jù)實(shí)施特許經(jīng)營項(xiàng)目的具體時(shí)間選擇適用當(dāng)時(shí)有效的法律規(guī)定。

1.3 不存在權(quán)利負(fù)擔(dān)

對不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的抵押及查封情況的核查，一般結(jié)合中國人民銀行征信中心出具的企業(yè)信用報(bào)告以及不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單予以判斷。以建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為例，律師經(jīng)審查中國人民銀行征信中心于2021年9月13日出具的項(xiàng)目公司的《企業(yè)信用報(bào)告》、北京市海淀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心于2021年9月15日出具的編號為海（2021）0020231（窗）的《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單》，以及項(xiàng)目公司出具的書面說明及確認(rèn)文件，確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)不存在抵押及查封的權(quán)利限制。

1.4 其他注意事項(xiàng)

需要對核查過程中出現(xiàn)的以下問題予以關(guān)注：

（1）對未能取得土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記資產(chǎn)的核查

在特許經(jīng)營和PPP項(xiàng)目中，因期滿后通常需要將項(xiàng)目資產(chǎn)移交給地方政府，且絕大部分項(xiàng)目用地性質(zhì)符合劃撥用地目錄可以劃撥方式取得，為了降低移交可能發(fā)生的稅負(fù)成本，避免劃撥用地轉(zhuǎn)讓的繁瑣流程，在部分項(xiàng)目中政府可能僅賦予特許經(jīng)營主體或PPP項(xiàng)目公司基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)以及相應(yīng)期限內(nèi)的收費(fèi)權(quán)，而未將項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬登記于特許經(jīng)營主體或PPP項(xiàng)目公司名下。在這種情況下，主要需要確認(rèn)項(xiàng)目公司合法擁有特許經(jīng)營權(quán)，有權(quán)運(yùn)行項(xiàng)目設(shè)施并取得經(jīng)營收費(fèi)權(quán)，且相關(guān)部門出具合法使用土地的證明。從公布的試點(diǎn)項(xiàng)目資料來看，在部分特許經(jīng)營項(xiàng)目中存在未能辦理土地使用權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記的情形，主要通過政府部門出具特許經(jīng)營項(xiàng)目合法使用土地?zé)o異議函、原始權(quán)益人承諾承擔(dān)相關(guān)損失，以及建筑物合法建造等綜合判斷未能取得土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記對項(xiàng)目運(yùn)營的影響。

在廣河高速公路項(xiàng)目中，項(xiàng)目公司未辦理土地使用權(quán)證。在此情況下，律師根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局作出的對新設(shè)廣河項(xiàng)目公司在特許經(jīng)營期內(nèi)合法使用廣河高速劃撥土地?zé)o異議的復(fù)函，以及原始權(quán)益人出具的關(guān)于就未取得單獨(dú)的用地批準(zhǔn)書、劃撥決定書等用地文件不影響原始權(quán)益人就廣河高速享有特許經(jīng)營權(quán)以及項(xiàng)目占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)，且原始權(quán)益人尚未就上述原因受到相關(guān)行政處罰或監(jiān)管措施作出的承諾，說明未辦理土地使用權(quán)證不影響項(xiàng)目公司對廣河高速項(xiàng)目享有的收費(fèi)公路權(quán)益。

在華夏越秀高速公路項(xiàng)目中，項(xiàng)目公司未就漢孝高速機(jī)場北連接線辦理完畢其沿線相關(guān)管理、養(yǎng)護(hù)等房屋建筑物的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。在此情況下，律師以是否取得投資建設(shè)相關(guān)批準(zhǔn)文件以及是否根據(jù)主管機(jī)關(guān)審批同意的設(shè)計(jì)文件合法建設(shè)，作為項(xiàng)目公司是否以土地使用權(quán)人通過合法建設(shè)的方式取得該等房屋建筑物的所有權(quán)的判斷依據(jù)；以及對項(xiàng)目公司是否因此受到任何處罰、被采取任何行政監(jiān)管措施或被提出異議或權(quán)利主張，是否存在任何糾紛或者潛在糾紛進(jìn)行核查；并要求原始權(quán)益人出具承諾函，承諾盡力爭取補(bǔ)辦缺失手續(xù)，并承諾在未能辦理相關(guān)手續(xù)而被相關(guān)單位處罰等情形給項(xiàng)目公司、基金財(cái)產(chǎn)帶來損失的情況下承擔(dān)賠償責(zé)任；以此說明未辦理不動(dòng)產(chǎn)證書不會(huì)對基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營造成重大不利影響。

（2）對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中無法進(jìn)行登記資產(chǎn)的核查

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目不同于純商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，其底層資產(chǎn)除了包含房屋建筑物等可以根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的資產(chǎn)以外，也包含根據(jù)目前法律無法進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)，如高速公路項(xiàng)目中的路面工程、橋涵工程、隧道工程等，對于這類資產(chǎn)的核查則需要結(jié)合固定資產(chǎn)投資建設(shè)手續(xù)予以確認(rèn)。

以華夏越秀高速公路為例，在界定漢孝高速公路資產(chǎn)范圍時(shí)，律師引用了《省發(fā)改委、省交通廳關(guān)于印發(fā)<湖北省武漢至孝感高速公路竣工驗(yàn)收鑒定書>的通知》和《武漢市交通運(yùn)輸局關(guān)于印發(fā)武漢至孝感高速公路機(jī)場北連接線項(xiàng)目竣工驗(yàn)收鑒定書的通知》，以確認(rèn)漢孝高旭公路主線路包括路基工程、路面工程、橋涵結(jié)構(gòu)、防護(hù)、排水工程、交通安全設(shè)施、環(huán)保工程、機(jī)電工程、房屋工程1處（管理中心），機(jī)場北連接線包括互通式立交2處、分離式立交3處、服務(wù)區(qū)，監(jiān)控，收費(fèi)管理中心和養(yǎng)護(hù)中心各1處。

在廣河高速項(xiàng)目中，在界定公路資產(chǎn)范圍時(shí)，律師除引用竣工驗(yàn)收鑒定書以外，還引用了特許經(jīng)營協(xié)議、發(fā)改委立項(xiàng)核準(zhǔn)意見、初步設(shè)計(jì)審查意見、施工圖審查意見、收費(fèi)站設(shè)置批復(fù)等，以此確定路基土石方、路面工程、橋涵工程、隧道工程、互通式立交、收費(fèi)站等公路資產(chǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的形成來自于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，而固定資產(chǎn)投資需履行固定資產(chǎn)投資相關(guān)程序，主要包括：立項(xiàng)、規(guī)劃和用地手續(xù)、環(huán)評、節(jié)能審查、施工和竣工驗(yàn)收等。如未完成相應(yīng)審批環(huán)節(jié)或取得相關(guān)審批、核準(zhǔn)或備案文件，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目存在被主管部門責(zé)令限期改正、處以罰款、沒收違法所得、停止建設(shè)、停止生產(chǎn)或使用，甚至責(zé)令關(guān)閉的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)遵循其投資建設(shè)的時(shí)間流程，逐項(xiàng)核查判斷基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資建設(shè)全過程的合法合規(guī)性。

2.1 投資項(xiàng)目的審批、核準(zhǔn)和備案的合規(guī)性

2.1.1 政府投資和政府投資項(xiàng)目

根據(jù)《政府投資條例》的規(guī)定，政府投資是指在中國境內(nèi)使用預(yù)算安排的資金進(jìn)行固定資產(chǎn)投資建設(shè)活動(dòng)，包括新建、擴(kuò)建、改建、技術(shù)改造等。其中：1）政府采取直接投資方式、資本金注入方式投資的項(xiàng)目為政府投資項(xiàng)目，項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)，按照政府投資管理權(quán)限和規(guī)定的程序，報(bào)投資主管部門或者其他有關(guān)部門審批；2）采取投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式安排政府投資資金的，項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》規(guī)定，對于采用直接投資和資本金注入方式的政府投資項(xiàng)目，從投資決策角度只審批項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，除特殊情況外不再審批開工報(bào)告，同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格政府投資項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)、概算審批工作；采用投資補(bǔ)助、轉(zhuǎn)貸和貸款貼息方式的，只審批資金申請報(bào)告。

2.1.2 企業(yè)投資項(xiàng)目

企業(yè)投資項(xiàng)目是指企業(yè)在中國境內(nèi)投資建設(shè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。對于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。

核準(zhǔn)：依據(jù)《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》規(guī)定，判斷項(xiàng)目是否需要核準(zhǔn)，需核驗(yàn)各地省政府發(fā)布的政府核準(zhǔn)投資項(xiàng)目目錄，在目錄內(nèi)的企業(yè)投資項(xiàng)目均需取得項(xiàng)目核準(zhǔn)文件。對目錄以外的項(xiàng)目，實(shí)行備案管理。實(shí)行核準(zhǔn)管理的項(xiàng)目，應(yīng)向核準(zhǔn)機(jī)關(guān)提交項(xiàng)目申請書，核準(zhǔn)機(jī)關(guān)對項(xiàng)目予以核準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)向企業(yè)出具核準(zhǔn)文件。

備案：依據(jù)《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理?xiàng)l例》規(guī)定，實(shí)行備案管理的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司在開工建設(shè)前通過在線平臺將相關(guān)信息告知項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)，即為備案。

首批公開發(fā)行的試點(diǎn)項(xiàng)目主要為企業(yè)投資項(xiàng)目，其中，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流項(xiàng)目、華安張江光大園項(xiàng)目、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、中金普洛斯倉儲物流項(xiàng)目等為實(shí)行備案制的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目；東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園萬海大廈項(xiàng)目等試點(diǎn)項(xiàng)目為實(shí)行核準(zhǔn)制的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。

2.2 投資項(xiàng)目規(guī)劃和用地手續(xù)的合規(guī)性

2.2.1 規(guī)劃手續(xù)

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)規(guī)定，我國法律對于固定資產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可等三項(xiàng)規(guī)劃手續(xù)的辦理進(jìn)行了明確的要求。①

關(guān)于規(guī)劃選址：根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，規(guī)劃選址意見書是政府投資項(xiàng)目和企業(yè)核準(zhǔn)項(xiàng)目的必要條件。建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。

關(guān)于建設(shè)用地規(guī)劃許可：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》分別對劃撥土地及出讓土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證作出了規(guī)定。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請用地規(guī)劃許可證，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，經(jīng)審批后土地主管部門方可劃撥土地。以出讓方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案、簽訂土地出讓合同后，向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請用地規(guī)劃許可證。

關(guān)于建設(shè)工程規(guī)劃許可：根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

2.2.2 用地手續(xù)

用地手續(xù)主要包括用地預(yù)審、建設(shè)用地批準(zhǔn)書及建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）。

關(guān)于用地預(yù)審：根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》規(guī)定，需立項(xiàng)審批、核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在可行性研究階段、項(xiàng)目申請報(bào)告核準(zhǔn)前，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請；需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請。自然資源部于2019年9月17日發(fā)布了《關(guān)于以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進(jìn)規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》，規(guī)定合并建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，統(tǒng)一核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書，不再單獨(dú)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見。

關(guān)于建設(shè)用地批準(zhǔn)：根據(jù)《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》規(guī)定，以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的，國土資源主管部門簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，由國土資源主管部門向建設(shè)單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，依照規(guī)定辦理土地登記。自2019年9月17日自然資源部發(fā)布《關(guān)于以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進(jìn)規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》后，將建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書合并，統(tǒng)一核發(fā)新的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，不再單獨(dú)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

關(guān)于土地使用權(quán)登記：根據(jù)《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，土地登記屬于依申請行為，由土地權(quán)利人或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請。

2.2.3 規(guī)劃與實(shí)際用途一致性

根據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》以及各地相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)際用途與規(guī)劃用途不一致可能面臨被有關(guān)政府部門處以罰款、責(zé)令交還土地、沒收地上建筑物、附著物等行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)務(wù)中，部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目存在規(guī)劃用途與實(shí)際用途不一致的問題，針對這種情況可以通過政府主管部門針對土地證記載的規(guī)劃用途與實(shí)際用途不一致的問題出具的專門批復(fù)意見，或申請改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途或由原始權(quán)益人出具承諾書，承諾賠償項(xiàng)目公司因此所遭受的全部損失（如有）等措施作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。同時(shí)建議核查項(xiàng)目所在地政府是否有出臺相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策文件，包括但不限于放寬土地用途的規(guī)劃支持政策，以使得符合項(xiàng)目規(guī)劃用途合規(guī)性的要求。

首批發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目中有4個(gè)項(xiàng)目存在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的全部或部分規(guī)劃用途與實(shí)際用途不一致的情形，其中博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園、華安張江光大園三個(gè)項(xiàng)目為產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目，用途不一致的情形集中體現(xiàn)為將工業(yè)用地或科研用地上的工業(yè)用房、廠房或非居住用房被實(shí)際用于辦公。中金普洛斯倉儲物流項(xiàng)目是將工業(yè)用地上的工業(yè)廠房用于物流倉儲。

根據(jù)上述4個(gè)項(xiàng)目公開披露的法律意見書顯示，針對該問題，風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施主要包括相關(guān)政府部門出具書面意見確認(rèn)無異議或原始權(quán)益人出具承諾書等。例如，根據(jù)普洛斯北京通州光機(jī)電物流園項(xiàng)目公開披露的法律意見書披露，普洛斯北京通州光機(jī)電物流園土地使用權(quán)證記載的土地用途為工業(yè)用地，實(shí)際用途為物流倉儲及配套設(shè)施。針對該問題，北京市規(guī)自委通州分局出具《關(guān)于對“關(guān)于確認(rèn)普洛斯通州光機(jī)電物流園項(xiàng)目用途情況申請函”的回復(fù)意見》，書面確認(rèn)項(xiàng)目符合促進(jìn)城市功能合理復(fù)合化發(fā)展、推進(jìn)存量空間的精細(xì)化提升等要求，并同意普洛斯通州光機(jī)電物流園項(xiàng)目參與申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs試點(diǎn)。根據(jù)博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目公開披露的法律意見書披露，針對實(shí)際用途與規(guī)劃用途不一致情形，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局口頭進(jìn)行了答復(fù)，同時(shí)，原始權(quán)益人出具承諾書，承諾賠償項(xiàng)目公司因此所遭受的全部損失（如有）作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。

2.3投資項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)

根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)對環(huán)境的影響程度，按照建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)分類管理名錄完成環(huán)境影響評價(jià)，并區(qū)分不同情況取得環(huán)境保護(hù)行政主管部門對環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見，或在環(huán)境保護(hù)行政主管部門完成環(huán)境影響登記表備案。

根據(jù)《環(huán)境影響評價(jià)法》規(guī)定，建設(shè)單位未依法報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、報(bào)告表，由縣級以上生態(tài)環(huán)境主管部門責(zé)令停止建設(shè)，根據(jù)違法情節(jié)和危害后果，處建設(shè)項(xiàng)目總投資額百分之一以上百分之五以下的罰款，并可以責(zé)令恢復(fù)原狀。

2.4 投資項(xiàng)目的施工許可和竣工驗(yàn)收

2.4.1 施工許可證

根據(jù)《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請領(lǐng)取施工許可證，工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程以及按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程除外。應(yīng)當(dāng)申請領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。

2.4.2 工程竣工驗(yàn)收

工程竣工驗(yàn)收分為工程綜合驗(yàn)收和專項(xiàng)驗(yàn)收。依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。專項(xiàng)驗(yàn)收是指除建筑工程綜合驗(yàn)收外，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所涉及的規(guī)劃驗(yàn)收、節(jié)能驗(yàn)收、環(huán)評驗(yàn)收等單項(xiàng)驗(yàn)收。

關(guān)于規(guī)劃驗(yàn)收：根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。因此，規(guī)劃驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的前置手續(xù)，未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。

關(guān)于消防驗(yàn)收：根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》規(guī)定，特殊建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。

關(guān)于節(jié)能驗(yàn)收：根據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查辦法》規(guī)定，不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，建設(shè)單位不得開工建設(shè)；已經(jīng)建成的，不得投入生產(chǎn)、使用。固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投入生產(chǎn)、使用前，應(yīng)對其節(jié)能審查意見落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收。政府投資項(xiàng)目不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的，依法負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批的機(jī)關(guān)不得批準(zhǔn)建設(shè)。

關(guān)于環(huán)保驗(yàn)收：1998年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在建設(shè)項(xiàng)目竣工后向?qū)徟摻ㄔO(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表或者環(huán)境影響登記表的環(huán)境保護(hù)行政主管部門，申請?jiān)摻ㄔO(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收。2017年修訂的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》取消了環(huán)境保護(hù)部門對建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收的審批，規(guī)定編制環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表的建設(shè)項(xiàng)目竣工后由建設(shè)單位自主驗(yàn)收，編制驗(yàn)收報(bào)告并依法向社會(huì)公開；填報(bào)環(huán)境影響登記表項(xiàng)目以及未納入建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)分類管理名錄的項(xiàng)目，則不需要進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收。2017年11月環(huán)境保護(hù)部發(fā)布《設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)如實(shí)查驗(yàn)、監(jiān)測、記載建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施的建設(shè)和調(diào)試情況，編制驗(yàn)收監(jiān)測（調(diào)查）報(bào)告。且建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過其網(wǎng)站或其他便于公眾知曉的方式，向社會(huì)公開下列信息：（一）建設(shè)項(xiàng)目配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工后，公開竣工日期；（二）對建設(shè)項(xiàng)目配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行調(diào)試前，公開調(diào)試的起止日期；（三）驗(yàn)收報(bào)告編制完成后5個(gè)工作日內(nèi)，公開驗(yàn)收報(bào)告，公示的期限不得少于20個(gè)工作日。

關(guān)于聯(lián)合驗(yàn)收：2019年3月13日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革的實(shí)施意見》（國辦發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定：實(shí)行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項(xiàng)限時(shí)聯(lián)合驗(yàn)收，統(tǒng)一竣工驗(yàn)收圖紙和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一出具驗(yàn)收意見。

關(guān)于建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

試點(diǎn)項(xiàng)目中的富國首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目缺失建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收備案。補(bǔ)救措施為相關(guān)政府部門出具書面證明，證明系歷史遺留問題造成政府審批程序瑕疵所致，并出具《深圳市水務(wù)局關(guān)于福永、燕川、公明水質(zhì)凈化廠有關(guān)報(bào)建手續(xù)辦理情況的說明函》，說明上述缺失的文件及手續(xù)正在辦理中。因此，該項(xiàng)目的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為缺失包括竣工驗(yàn)收備案在內(nèi)的報(bào)批報(bào)建手續(xù)不影響項(xiàng)目合法合規(guī)運(yùn)營，不存在對本次發(fā)行構(gòu)成重大不利影響的暫停運(yùn)營、重大合同糾紛及重大違法違規(guī)情形。

2.5 特定行業(yè)和領(lǐng)域的必要手續(xù)

對于特定行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在項(xiàng)目開工建設(shè)前還需要履行節(jié)能評估、海域使用、電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可、取水許可、排污許可等重要手續(xù)。

2.5.1 節(jié)能審查：

國家及地方發(fā)改委作為節(jié)能評估與審查手續(xù)的主管機(jī)關(guān)，實(shí)行國家、省、市、區(qū)縣不同級別的分級主管。若未辦理節(jié)能評估與審查手續(xù)的，建議區(qū)分如下情形進(jìn)一步核實(shí)處理：

1. 需要追溯到國家、所屬地方關(guān)于節(jié)能審查指導(dǎo)文件的最早施行時(shí)間，從而進(jìn)一步判斷相關(guān)項(xiàng)目依照當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定是否需要辦理節(jié)能評估與審查；

2. 若按當(dāng)時(shí)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理而未辦理的，根據(jù)《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查暫行辦法》（國家發(fā)展和改革委員會(huì)令第 6號，2017年1月1日失效）、《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查辦法》（國家發(fā)展和改革委員會(huì)令第44號）等規(guī)定，可能存在被責(zé)令停止建設(shè)或停止生產(chǎn)、使用，限期改造，責(zé)令關(guān)閉（不能改造的）等法律后果。②

3. 如發(fā)生應(yīng)辦而未辦理節(jié)能審查情形時(shí)，如何進(jìn)行補(bǔ)救呢？

根據(jù)首批試點(diǎn)項(xiàng)目公開披露的法律意見書披露，有4個(gè)項(xiàng)目缺失節(jié)能審查手續(xù)，采取的補(bǔ)救措施主要包括：（1）依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，論證缺失的文件已無需補(bǔ)辦，并由相關(guān)政府部門出具確認(rèn)函，確認(rèn)相關(guān)項(xiàng)目的投資、報(bào)建等固定資產(chǎn)投資建設(shè)手續(xù)合法合規(guī)；③（2）依據(jù)可研報(bào)告中已編制獨(dú)立的“項(xiàng)目節(jié)能分析”章節(jié)，且相關(guān)部門已做出項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)，同意建設(shè)，論證未取得獨(dú)立的節(jié)能審查文件不影響該項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)的有效性；④（3）根據(jù)項(xiàng)目核準(zhǔn)時(shí)未提供節(jié)能分析的文件并未影響項(xiàng)目投資立項(xiàng)和后續(xù)建設(shè)，且項(xiàng)目公司已填寫《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能承諾表》，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的要求也無需再單獨(dú)進(jìn)行節(jié)能審查等措施進(jìn)行瑕疵補(bǔ)救；⑤（4）依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，無需補(bǔ)辦節(jié)能審查手續(xù)，通過項(xiàng)目公司自行編制或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制節(jié)能報(bào)告、獲得相關(guān)部門出具的節(jié)能驗(yàn)收意見書等措施論證缺失節(jié)能評估和審查文件不會(huì)對項(xiàng)目公司對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的權(quán)屬及使用造成實(shí)質(zhì)性不利影響。⑥

2.5.2 電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證

根據(jù)《中華人民共和國電信條例》規(guī)定，電信業(yè)務(wù)分為基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)和增值電信業(yè)務(wù)。電信業(yè)務(wù)經(jīng)營按照電信業(yè)務(wù)分類，實(shí)行許可制度。并要求根據(jù)不同的業(yè)務(wù)類型，獲得相關(guān)許可：

1. 經(jīng)營基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)，須經(jīng)國務(wù)院信息產(chǎn)業(yè)主管部門審查批準(zhǔn)，取得《基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證》。

2. 經(jīng)營增值電信業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)覆蓋范圍在兩個(gè)以上省、自治區(qū)、直轄市的，須經(jīng)國務(wù)院信息產(chǎn)業(yè)主管部門審查批準(zhǔn)，取得《跨地區(qū)增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證》；業(yè)務(wù)覆蓋范圍在一個(gè)省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內(nèi)的，須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市電信管理機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)，取得《增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證》。

值得注意的是，在需要辦理電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可的公募REITs項(xiàng)目中，若構(gòu)成電信行業(yè)主管要求的“經(jīng)營主體變更”的，應(yīng)當(dāng)事先取得電信主管部門批準(zhǔn)。

2.5.3 海域使用許可

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目涉及使用海域的，根據(jù)《中華人民共和國海域使用管理法》規(guī)定，單位和個(gè)人使用海域，必須依法取得海域使用權(quán)，國家建立海域使用權(quán)登記制度，依法登記的海域使用權(quán)受法律保護(hù)。海域使用申請經(jīng)依法批準(zhǔn)后，國務(wù)院批準(zhǔn)用海的，由國務(wù)院海洋行政主管部門登記造冊，向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權(quán)證書。

2.5.4 排污許可

根據(jù)《排污許可管理?xiàng)l例》規(guī)定，排污單位應(yīng)當(dāng)向其生產(chǎn)經(jīng)營場所所在地設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門申請取得排污許可證，未取得排污許可證的，不得排放污染物。需要注意的是，排污許可證有效期為5年。排污許可證有效期屆滿，排污單位需要繼續(xù)排放污染物的，應(yīng)當(dāng)于排污許可證有效期屆滿60日前向?qū)徟块T提出申請。

2.5.5 取水許可

根據(jù)《取水許可和水資源費(fèi)征收管理?xiàng)l例》規(guī)定，取用水資源的單位和個(gè)人，除法定情形外，都應(yīng)當(dāng)申請領(lǐng)取取水許可證，并繳納水資源費(fèi)。未取得取水申請批準(zhǔn)文件擅自建設(shè)取水工程或者設(shè)施的，責(zé)令停止違法行為，限期補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦或者補(bǔ)辦未被批準(zhǔn)的，責(zé)令限期拆除或者封閉其取水工程或者設(shè)施；逾期不拆除或者不封閉其取水工程或者設(shè)施的，由縣級以上地方人民政府水行政主管部門或者流域管理機(jī)構(gòu)組織拆除或者封閉，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)，可以處5萬元以下罰款。

2.6 外商投資項(xiàng)目管理

首批試點(diǎn)項(xiàng)目中僅中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金涉及外商投資。2004年以前，外商投資項(xiàng)目管理實(shí)行的是審批和備案制。根據(jù)《指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定》，外商投資項(xiàng)目按照項(xiàng)目性質(zhì)分別由發(fā)展計(jì)劃部門和經(jīng)貿(mào)部門審批、備案；外商投資企業(yè)的合同、章程由外經(jīng)貿(mào)部門審批、備案。2004年《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》明確，外商投資項(xiàng)目改為核準(zhǔn)制。對于外商投資項(xiàng)目，政府還要從市場準(zhǔn)入、資本項(xiàng)目管理等方面進(jìn)行核準(zhǔn)。2013年，國務(wù)院頒布《企業(yè)核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》，外商投資由全面核準(zhǔn)改為普遍備案、有限核準(zhǔn)相結(jié)合的管理方式。2019年出臺的《外商投資法》首次確認(rèn)了我國對外商投資實(shí)行準(zhǔn)入前國民待遇加負(fù)面清單的管理模式。目前絕大數(shù)的外商投資項(xiàng)目已實(shí)行屬地化在線備案管理。⑦外國投資者或者外商投資企業(yè)通過企業(yè)登記系統(tǒng)以及企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向商務(wù)主管部門報(bào)送投資信息。

根據(jù)《申報(bào)要求》的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)“成熟穩(wěn)定”，具體而言主要包括：應(yīng)運(yùn)營不低于3年或已實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收益；近3年總體盈利或經(jīng)營性性凈現(xiàn)金流為正；收益穩(wěn)定且來源合理分散或現(xiàn)金流提供方資質(zhì)優(yōu)良；預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率不低于4%。根據(jù)上述要求，對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營及現(xiàn)金流的審查主要從以下幾個(gè)方面入手：

3.1 關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)營資質(zhì)及對運(yùn)營或收費(fèi)的批準(zhǔn)

3.1.1 經(jīng)營資質(zhì)審查

就項(xiàng)目經(jīng)營資質(zhì)的審查，主要從主體資質(zhì)和項(xiàng)目資質(zhì)兩方面入手。主體資質(zhì)一般審查項(xiàng)目公司是否已取得相關(guān)營業(yè)范圍的營業(yè)執(zhí)照并合法存續(xù)；項(xiàng)目資質(zhì)則審查項(xiàng)目的經(jīng)營資質(zhì)，如產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中的停車場運(yùn)營須取得當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T核發(fā)的“停車場許可證”，污水處理廠的運(yùn)營須取得環(huán)保部門核發(fā)的“排污許可證”等，并對相關(guān)證明文件的有效期和到期后的可延展性一并予以審查。而對于收費(fèi)公路項(xiàng)目，由于《收費(fèi)公路管理?xiàng)l例》規(guī)定收費(fèi)公路的權(quán)益包括了收費(fèi)權(quán)、廣告經(jīng)營權(quán)、服務(wù)設(shè)施經(jīng)營權(quán)，該等權(quán)利已被依法賦予給了作為收費(fèi)公路經(jīng)營者的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司開始運(yùn)營僅需獲得下文所述的批準(zhǔn)而無需另外取得經(jīng)營資質(zhì)。

3.1.2 項(xiàng)目運(yùn)營或收費(fèi)的批準(zhǔn)

就項(xiàng)目運(yùn)營或收費(fèi)的批準(zhǔn)，主要存在于收費(fèi)公路項(xiàng)目中。收費(fèi)公路開始運(yùn)營前，應(yīng)按《收費(fèi)公路管理?xiàng)l例》的規(guī)定獲得相應(yīng)批準(zhǔn)。一般而言，在項(xiàng)目獲得交通運(yùn)輸管理部門核發(fā)的竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營的證明后，方可開始運(yùn)營并向通行車輛收費(fèi)。政府對于收費(fèi)公路項(xiàng)目收費(fèi)事宜批準(zhǔn)內(nèi)容包括但不限于政府出具的關(guān)于該項(xiàng)目收費(fèi)模式及收費(fèi)期限的批準(zhǔn)、就收費(fèi)站點(diǎn)設(shè)置及聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)的批準(zhǔn)、物價(jià)管理部門對收費(fèi)公路收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批準(zhǔn)等。如在平安廣州交投廣河高速公路項(xiàng)目中，廣東省政府于2006年作出了《關(guān)于廣州至河源高速公路項(xiàng)目收費(fèi)問題的復(fù)函》（粵辦函〔2006〕210號），同意廣河高速項(xiàng)目作為經(jīng)營性收費(fèi)項(xiàng)目，收費(fèi)期最長不超過25年，建成后納入全省聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)。2011年2月25日，廣東省交通運(yùn)輸廳作出了《關(guān)于廣州至河源高速公路廣州段設(shè)置收費(fèi)站的批復(fù)》（粵交費(fèi)〔2011〕235號），同意廣河高速項(xiàng)目建成通車后，設(shè)置春崗臨時(shí)主線收費(fèi)站（待聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)片區(qū)合并后撤銷）和八斗、九龍、中新、二龍、臘圃、正果等6個(gè)匝道收費(fèi)站，納入全省高速公路聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)系統(tǒng)，對過往車輛實(shí)行封閉式收費(fèi)。2011年12月20日，廣東省物價(jià)局及廣東省交通運(yùn)輸廳作出了《關(guān)于廣州至河源高速公路廣州段車輛通行費(fèi)有關(guān)問題的批復(fù)》（粵費(fèi)〔2011〕7號），同意廣河高速項(xiàng)目交工驗(yàn)收通車和收費(fèi)站收費(fèi)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收符合省聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)技術(shù)要求后開始收費(fèi)，收費(fèi)車型按全省高速公路統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。最后，根據(jù)《廣東省交通運(yùn)輸廳關(guān)于印發(fā)廣州至河源高速公路廣州段工程竣工驗(yàn)收鑒定書的通知》（粵交基函（2018）3373號），廣河高速項(xiàng)目于2011年12月17日組織開展交工驗(yàn)收，工程質(zhì)量等級合格，交工驗(yàn)收后通車試運(yùn)營；于2015年12月29日完成竣工驗(yàn)收，自2015年12月29日起正式投入運(yùn)營。

對于產(chǎn)業(yè)園或污水處理等無法定必須經(jīng)過批準(zhǔn)方可開始運(yùn)營的項(xiàng)目，則視相關(guān)經(jīng)營協(xié)議或特許經(jīng)營協(xié)議約定是否要求進(jìn)入運(yùn)營時(shí)須政府批準(zhǔn)而單獨(dú)審查。

3.2 現(xiàn)金流審查

對于項(xiàng)目的現(xiàn)金流審查，審查方式因項(xiàng)目類型的不同而各有差異：

3.2.1 產(chǎn)業(yè)園/倉儲物流租賃業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流審查

對于產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)從項(xiàng)目審計(jì)報(bào)告和收入合同兩方面入手：通過分析近3年的審計(jì)報(bào)告，考察項(xiàng)目的營業(yè)收入、營業(yè)利潤等情況；而通過審核相關(guān)收入合同，了解項(xiàng)目的用戶數(shù)量、租期、租金、第三方補(bǔ)貼、租賃備案、續(xù)約及解約情況。不僅掌握了項(xiàng)目歷史現(xiàn)金流情況，又可以對項(xiàng)目未來的盈利能力作出合理預(yù)測，滿足《申報(bào)要求》中的審查原則。

如蛇口產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總建筑面積為95,300.07平方米，其中萬融大廈項(xiàng)目建筑面積41,707.23平方米，萬海大廈項(xiàng)目建筑面積53,592.84平方米。根據(jù)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的萬海大廈和萬融大廈2018、2019及2020年三年的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告，可判斷兩座大廈均已產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，具有持續(xù)經(jīng)營能力。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目公司提供的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租賃合同資料，可審查除基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目共有175個(gè)承租人，其中萬融大廈項(xiàng)目79個(gè)、萬海大廈項(xiàng)目101個(gè)，可以判斷出基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流來源合理分散，且具備持續(xù)盈利能力。

3.2.2 污水處理項(xiàng)目的現(xiàn)金流審查

對于污水處理項(xiàng)目，因法律規(guī)定的“收支兩條線”原則，排水單位和個(gè)人繳納的污水處理服務(wù)費(fèi)應(yīng)首先納入政府基金性預(yù)算統(tǒng)籌后，由政府向污水處理項(xiàng)目公司支付，即表現(xiàn)為現(xiàn)金流提供方較為單一。所以對于污水處理項(xiàng)目，在審查現(xiàn)金流時(shí)應(yīng)根據(jù)穿透原則，穿透后其現(xiàn)金流實(shí)質(zhì)來源于排污者的使用者付費(fèi)，即實(shí)質(zhì)上項(xiàng)目現(xiàn)金流來源分散度較高。

如在富國首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目中，通過審核該項(xiàng)目污水處理費(fèi)申請表、銀行電子回單等書面材料，查明污水處理服務(wù)費(fèi)由深圳市水務(wù)局通過與深圳市財(cái)政局共同設(shè)立的污水處理服務(wù)費(fèi)專用銀行賬戶向項(xiàng)目公司支付，表現(xiàn)為單一來源，但通過對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地走訪，認(rèn)為應(yīng)根據(jù)穿透原則認(rèn)定現(xiàn)金流來源分散，且可給出污水處理服務(wù)真實(shí)合法，現(xiàn)金流來源持續(xù)、穩(wěn)定的意見。

3.2.3 收費(fèi)公路的現(xiàn)金流審查

一般而言收費(fèi)公路的主要現(xiàn)金流來源于收取的車輛通行費(fèi)，該費(fèi)用因其自身特點(diǎn)而具有天然的分散性和穩(wěn)定性，所以在審查時(shí)還應(yīng)考察項(xiàng)目是否依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入的情況。

如在華夏越秀高速公路項(xiàng)目中，通過會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的無保留意見的審計(jì)報(bào)告，判斷基礎(chǔ)項(xiàng)目已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流主要來源于高速公路車輛通行費(fèi)收入，現(xiàn)金流來源合理分散，主要由市場化運(yùn)營產(chǎn)生，以使用者付費(fèi)為主，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)營性收入。

3.3 收益權(quán)質(zhì)押的情況及解除

除對項(xiàng)目的運(yùn)營和現(xiàn)金流審查外，項(xiàng)目是否存在收益權(quán)質(zhì)押情形也是關(guān)注的重點(diǎn)。為滿足《基金指引》及《審核關(guān)注事項(xiàng)》的要求，應(yīng)審查項(xiàng)目收費(fèi)收益權(quán)是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)或權(quán)利限制，如存在的應(yīng)核查相關(guān)合同、協(xié)議約定及實(shí)際登記情況，并應(yīng)于基金成立前解除全部權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)。

此處的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是指基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)支持證券通過股權(quán)收購的方式獲得項(xiàng)目公司100%的股權(quán)以使基礎(chǔ)設(shè)施公募基金間接取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)。此舉的意義在于滿足《基金指引》第二條第（一）（二）⑧項(xiàng)的要求，即滿足應(yīng)持有項(xiàng)目公司100%的股權(quán)及基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利的雙重標(biāo)準(zhǔn)。不過在一般情況下，如原項(xiàng)目公司不存在通過各類特許經(jīng)營、委托經(jīng)營、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式將基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理以及收益外放的情形時(shí)，在持有原項(xiàng)目公司100%股權(quán)后，即可滿足該等要求。

對轉(zhuǎn)讓行為合法有效性的核查主要從以下幾個(gè)方面入手：

4.1 法律層面的轉(zhuǎn)讓限制

對于部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，可能存在法律層面的轉(zhuǎn)讓限制。

如華安張江光大園項(xiàng)目中涉及的存量工業(yè)用地，項(xiàng)目公司作為存量工業(yè)用地使用權(quán)人，因項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的股權(quán)結(jié)構(gòu)改變應(yīng)按上海市相關(guān)規(guī)范性文件的要求事先取得土地出讓人同意。另如博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，深圳市相關(guān)規(guī)范性文件要求涉及工業(yè)用地的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)將項(xiàng)目公司股權(quán)變更約束要求納入產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，并將該協(xié)議作為土地供應(yīng)合同附件，即在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司（土地使用人）股權(quán)時(shí)，應(yīng)事先排除產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制。

為解決前述法律法規(guī)對項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制，就華安張江光大園項(xiàng)目，作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所在地土地資源管理部門的上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局出具了《關(guān)于同意以張江光大園資產(chǎn)申請?jiān)圏c(diǎn)發(fā)行公募REITs的無異議函》，明確在不改變張江光大園項(xiàng)目占用范圍內(nèi)土地用途、性質(zhì)的前提下，對張江光大園項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議。就博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，招商蛇口向深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局提交了《關(guān)于懇請支持招商蛇口產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的函》，懇請?jiān)摼謱τ谡猩叹旨瘓F(tuán)及招商蛇口擬參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)予以支持，對于本項(xiàng)目以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)的方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs給予指導(dǎo)意見。接受函件后，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局向招商蛇口作出了《關(guān)于招商蛇口產(chǎn)業(yè)園參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目情況的復(fù)函》，該復(fù)函記載：萬融大廈項(xiàng)目及萬海大廈項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓合同書中對股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)均未作明確的限制規(guī)定；關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目試點(diǎn)，該局原則上無異議；涉及城市更新項(xiàng)目的后續(xù)相關(guān)手續(xù)，請招商蛇口按相關(guān)政策規(guī)定和要求申請辦理。爾后，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局又向招商蛇口作出了《關(guān)于招商蛇口產(chǎn)業(yè)園參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的補(bǔ)充意見》，該補(bǔ)充意見記載：對于招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs事項(xiàng)，該局原則上無異議。兩個(gè)項(xiàng)目中相關(guān)主管部門均作出了無異議意見，即可認(rèn)定項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的安排合法、有效，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

4.2 合同層面的轉(zhuǎn)讓限制

合同層面的轉(zhuǎn)讓限制一般表現(xiàn)為合同條款的約定限制了項(xiàng)目公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。如基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為特許經(jīng)營或PPP項(xiàng)目的，相關(guān)特許經(jīng)營或PPP項(xiàng)目合同中一般會(huì)對項(xiàng)目公司的股權(quán)變動(dòng)設(shè)置限制性條款，如一定期限的鎖定期或應(yīng)按約定征得政府方同意等；另外，若基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中因融資需要對項(xiàng)目公司股權(quán)設(shè)置質(zhì)押、對項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)置抵押并在融資借款合同中對項(xiàng)目公司股權(quán)變動(dòng)加以限制的，應(yīng)按法律規(guī)定及合同約定解除相關(guān)限制后方可轉(zhuǎn)讓。

如在平安廣州交投廣河高速公路項(xiàng)目中，其《初始特許經(jīng)營協(xié)議》約定“在特許經(jīng)營期內(nèi)，項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的變更，包括股權(quán)融資、債權(quán)融資或公路經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目公司內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等等，均應(yīng)將融資方案（包括融資方式、資產(chǎn)評估結(jié)果、融資期等）報(bào)請政府批準(zhǔn)”；另外，該項(xiàng)目中貸款銀行工商銀行和招商銀行的相關(guān)借款合同中約定項(xiàng)目公司“進(jìn)行合并、分立、減資、股權(quán)變動(dòng)、股權(quán)質(zhì)押、重大資產(chǎn)和債權(quán)轉(zhuǎn)讓、重大對外投資、實(shí)質(zhì)性增加債務(wù)融資以及其他可能對貸款人權(quán)益造成不利影響的行動(dòng)時(shí)，事先征得貸款人書面同意”。對于《初始特許經(jīng)營協(xié)議》中的限制性約定，廣州市交通運(yùn)輸局作出了《廣州市交通運(yùn)輸局關(guān)于以廣河高速（廣州段）發(fā)行公募REITs的復(fù)函》（2020-690號），表示同意廣河高速項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓；而對于借款合同中的限制性約定，項(xiàng)目公司通過與工商銀行和招商銀行分別以簽訂《框架協(xié)議》和《固定資產(chǎn)借款合同補(bǔ)充合同》的方式，獲得了對前述限制性條款的豁免，從而解除了各種合同層面的轉(zhuǎn)讓限制。

4.3 國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要求

如基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，或者說項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按《企業(yè)國有資產(chǎn)法》及《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（下稱“32號令”）的要求，除根據(jù)規(guī)定可協(xié)議轉(zhuǎn)讓⑨的外均應(yīng)在產(chǎn)權(quán)市場公開交易，但基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓并不屬于可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的情形，如采用進(jìn)場交易方式進(jìn)行國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，則存在國有產(chǎn)權(quán)被資產(chǎn)支持證券以外的第三方摘牌的可能性，導(dǎo)致REITs對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資失敗，且進(jìn)場交易會(huì)大大拉長項(xiàng)目操作周期、可能錯(cuò)過最佳發(fā)行窗口期，而且進(jìn)場交易和REITs公開發(fā)行的兩次定價(jià)過程也存在銜接難題。

因此，現(xiàn)階段的REITs試點(diǎn)項(xiàng)目中涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，除滿足32號令規(guī)定的非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓情形的外，其他地方的國資委也出具了非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的批復(fù)，其主要原因在于，REITs份額是在證券交易所公開掛牌發(fā)行的，采用公開詢價(jià)定價(jià)機(jī)制確定基金份額價(jià)格，與企業(yè)IPO的定價(jià)程序類似，符合《企業(yè)國有資產(chǎn)法》和32號令關(guān)于國有資產(chǎn)有償定價(jià)及公開轉(zhuǎn)讓的內(nèi)在精神，在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與REITs發(fā)行份額價(jià)格掛鉤的基礎(chǔ)上，通過公開詢價(jià)確定的REITs份額發(fā)行價(jià)可以完全反映公開市場對底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的估值水平和認(rèn)可度，已實(shí)質(zhì)上達(dá)到了對國有資產(chǎn)的公開、公平、公正的定價(jià)效果，也避免了國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。

如在富國首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目中，原始權(quán)益人持有的項(xiàng)目公司100%轉(zhuǎn)讓事宜涉及國有資產(chǎn)交易行為，且不滿足非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的條件。經(jīng)原始權(quán)益人與廣州市國資委溝通，取得了后者出具的《關(guān)于越秀集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)國有資產(chǎn)交易程序的復(fù)函》，確認(rèn)“基礎(chǔ)設(shè)施REITs是通過證券交易所公開發(fā)行的金融產(chǎn)品，執(zhí)行中國證監(jiān)會(huì)公布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》等證券監(jiān)管制度，遵循等價(jià)有償和公開公平公正的原則公開規(guī)范發(fā)行，無需另行履行國有資產(chǎn)交易程序”，對項(xiàng)目公司股權(quán)采用非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓事宜予以了肯定。

4.4 轉(zhuǎn)讓行為的內(nèi)部授權(quán)

轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生前，原始權(quán)益人應(yīng)就轉(zhuǎn)讓事宜獲得其內(nèi)部授權(quán)。具體而言，原始權(quán)益人在簽署原項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，其內(nèi)部應(yīng)以就轉(zhuǎn)讓行為形成董事會(huì)或股東會(huì)決議，以確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定內(nèi)容處于各方真實(shí)意思表示，協(xié)議一經(jīng)簽署即對各方產(chǎn)生法律約束力。

4.5 轉(zhuǎn)讓對價(jià)公允性

根據(jù)《審核關(guān)注事項(xiàng)》的要求，基礎(chǔ)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)“結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施基金詢價(jià)、定價(jià)情況合理確定，確保轉(zhuǎn)讓對價(jià)公允”。鑒于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與REITs發(fā)行份額價(jià)格的對應(yīng)關(guān)系，如基金管理人已按要求事先披露有關(guān)基礎(chǔ)資產(chǎn)的評估報(bào)告并發(fā)布詢價(jià)公告后，經(jīng)網(wǎng)下投資者參考評估情況并充分參與詢價(jià)后確定的REITs發(fā)行份額價(jià)格，可使基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格具備公允性。

在富國首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)（即基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，下同）系根據(jù)公募基金公開詢價(jià)定價(jià)后，根據(jù)公募基金募集情況扣減向項(xiàng)目公司增資（如有）和／或提供股東借款用于項(xiàng)目公司償付各項(xiàng)債務(wù)后確定的交易價(jià)格；在紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流項(xiàng)目中，“最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款=（專項(xiàng)計(jì)劃規(guī)模＋貨幣資金金額+交易性金融資產(chǎn)金額+其他流動(dòng)資產(chǎn)中的待攤物業(yè)費(fèi)金額–負(fù)債總額）÷100.05%”；在博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的總對價(jià)為“本基金的最終募集規(guī)模以及SPV公司從貸款銀行取得的項(xiàng)目并購貸款（如有）扣減募集費(fèi)用和需預(yù)留的全部費(fèi)用和稅費(fèi)后的金額減去項(xiàng)目公司于交割日前一日經(jīng)審計(jì)的（負(fù)債總額-遞延所得稅負(fù)債-流動(dòng)資產(chǎn)）”；在華夏越秀高速公路項(xiàng)目中，項(xiàng)目公司100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格“按照以下公式計(jì)算：轉(zhuǎn)讓價(jià)格=基礎(chǔ)設(shè)施基金實(shí)際募集規(guī)模-基礎(chǔ)設(shè)施基金及專項(xiàng)計(jì)劃層面的預(yù)留費(fèi)用”。通過以上定價(jià)方式可以看出，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與募集規(guī)模直接相關(guān)，在平安廣州交投廣河高速公路項(xiàng)目、浙商證券滬杭甬高速項(xiàng)目等其他試點(diǎn)項(xiàng)目中均有類似體現(xiàn)。

5.1 關(guān)聯(lián)方的界定

關(guān)聯(lián)方的認(rèn)定主要以《公司法》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第36號——關(guān)聯(lián)方披露》為依據(jù)，根據(jù)《公司法》第二十一條規(guī)定，公司的控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員不得利用其關(guān)聯(lián)關(guān)系損害公司利益。第二百一十六條明確了關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)關(guān)系的定義，本法下列用語的含義：（一）高級管理人員，是指公司的經(jīng)理、副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，上市公司董事會(huì)秘書和公司章程規(guī)定的其他人員。（二）控股股東，是指其出資額占有限責(zé)任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對股東會(huì)、股東大會(huì)的決議產(chǎn)生重大影響的股東。（三）實(shí)際控制人，是指雖不是公司的股東，但通過投資關(guān)系、協(xié)議或者其他安排，能夠?qū)嶋H支配公司行為的人。（四）關(guān)聯(lián)關(guān)系，是指公司控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員與其直接或者間接控制的企業(yè)之間的關(guān)系，以及可能導(dǎo)致公司利益轉(zhuǎn)移的其他關(guān)系。但是，國家控股的企業(yè)之間不僅因?yàn)橥車铱毓啥哂嘘P(guān)聯(lián)關(guān)系。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第36號––關(guān)聯(lián)方披露》（財(cái)會(huì)[2006]3號）第四條列舉，企業(yè)關(guān)聯(lián)方包括：企業(yè)的母公司、子公司，與該企業(yè)受同一母公司控制的其他企業(yè)，對該企業(yè)實(shí)施共同控制或施加重大影響的投資方，該企業(yè)的合營、聯(lián)營企業(yè)，企業(yè)主要投資者個(gè)人及與其關(guān)系密切的家庭成員，以及該企業(yè)或其母公司的關(guān)鍵管理人員及與其關(guān)系密切的家庭成員，企業(yè)主要投資者個(gè)人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員控制、共同控制或施加重大影響的其他企業(yè)等。

5.2 關(guān)聯(lián)交易情況及適當(dāng)性

通過梳理已公開發(fā)行的試點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)交易法律審查意見，關(guān)聯(lián)交易適當(dāng)性審查要點(diǎn)主要如下：

第一，關(guān)聯(lián)交易須遵守公司制定的相關(guān)關(guān)聯(lián)管理制度、關(guān)聯(lián)交易履行的相關(guān)審議或決策程序文件，并按相關(guān)關(guān)聯(lián)交易制度等內(nèi)部管理控制的要求履行關(guān)聯(lián)交易的決策程序。核查已發(fā)生關(guān)聯(lián)交易的決策過程是否與章程相符，關(guān)聯(lián)股東或董事在審議相關(guān)交易時(shí)是否回避，以及獨(dú)立董事和監(jiān)事會(huì)成員是否發(fā)表不同意見等。

第二，關(guān)聯(lián)交易需必要、合理和公允。實(shí)務(wù)中，判斷關(guān)聯(lián)交易的合規(guī)性除符合公司相關(guān)制度等形式合法的外觀要件外，還需審查對交易的實(shí)質(zhì)內(nèi)容即合同約定、合同履行是否符合正常的商業(yè)交易原則以及交易價(jià)格是否合理等進(jìn)行審查。如判斷交易目的是否真實(shí)，交易動(dòng)機(jī)是否存在諸如操縱市場、轉(zhuǎn)移利潤或財(cái)產(chǎn)、虛假報(bào)表、逃避稅收等惡意；交易價(jià)格是否符合市場公允價(jià)格，是否給公司帶來現(xiàn)實(shí)的或明顯可能發(fā)生的損失；關(guān)聯(lián)交易本身是否違反常規(guī)，即商業(yè)交易習(xí)慣等。

6.1 原始權(quán)益人/實(shí)際控制人持有或運(yùn)營管理同類資產(chǎn)的情況

《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》對同業(yè)競爭行為作出了限制性規(guī)定，同時(shí)《首發(fā)業(yè)務(wù)若干問題解答（一）》進(jìn)一步明確同業(yè)競爭的判斷原則。同業(yè)競爭的“同業(yè)”是指競爭方從事與發(fā)行人主營業(yè)務(wù)相同或相似業(yè)務(wù)。核查認(rèn)定“競爭”時(shí)，應(yīng)結(jié)合相關(guān)企業(yè)歷史沿革、資產(chǎn)、人員、主營業(yè)務(wù)（包括但不限于產(chǎn)品服務(wù)的具體特點(diǎn)、技術(shù)、商標(biāo)商號、客戶、供應(yīng)商等）等方面與發(fā)行人的關(guān)系，以及業(yè)務(wù)是否有替代性、競爭性、是否有利益沖突等，判斷是否對發(fā)行人構(gòu)成競爭。發(fā)行人不能簡單以產(chǎn)品銷售地域不同、產(chǎn)品的檔次不同等認(rèn)定不構(gòu)成“同業(yè)競爭”。

在基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)項(xiàng)目中，原始權(quán)益人及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方可能持有并運(yùn)營較多與標(biāo)的項(xiàng)目實(shí)際用途和潛在租戶類型等相同或相近資產(chǎn)，可能產(chǎn)生同業(yè)競爭關(guān)系，引發(fā)利益沖突。

6.2 避免利益沖突的緩釋措施

就同業(yè)競爭可能引發(fā)的利益沖突風(fēng)險(xiǎn)，采取的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施主要包括：

（1）如尚未構(gòu)成同業(yè)競爭的，由原始權(quán)益人出具相關(guān)《承諾及聲明函》，承諾在基礎(chǔ)設(shè)施REITs存續(xù)期間，將嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，控制與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)生同業(yè)競爭或利益沖突的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)披露產(chǎn)生同業(yè)競爭或利益沖突的事項(xiàng)。

（2）如已經(jīng)存在同業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)的，則可采取如下風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施：①由原始權(quán)益人出具相關(guān)《承諾函》，承諾將公平地對待其自身或其關(guān)聯(lián)方的競品項(xiàng)目與標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，不會(huì)將項(xiàng)目公司已取得的或本應(yīng)由項(xiàng)目公司取得的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)不公平地授予或提供給任何其他競品項(xiàng)目。②制定審核關(guān)聯(lián)交易、避免競爭和沖突的機(jī)制、條款，如本基金存續(xù)期間擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的機(jī)制安排（如相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按基金首次發(fā)售的要求聘請符合規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)予以評估）、基金份額持有人大會(huì)對本基金購入或出售基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的審議、基金份額持有人大會(huì)對關(guān)聯(lián)交易的審議、基金份額持有人大會(huì)表決機(jī)制中的關(guān)聯(lián)方回避表決安排（中國證監(jiān)會(huì)另有規(guī)定的除外）、對于標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的相關(guān)重大事項(xiàng)，均需要由基金管理人審核同意。③建立利益沖突情況的定期評估機(jī)制，定期對原始權(quán)益人持有的同類資產(chǎn)或標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的整體經(jīng)營情況進(jìn)行回顧，梳理經(jīng)營過程中出現(xiàn)的同業(yè)競爭等利益沖突情況，并合理評估本基金面臨的利益沖突風(fēng)險(xiǎn)程度，相應(yīng)制定應(yīng)對方案。④簽訂相關(guān)協(xié)議，并約定原始權(quán)益人承諾應(yīng)保守商業(yè)秘密，不得泄露因職務(wù)便利獲取的未公開信息，不得利用該信息從事或者明示、暗示他人從事相關(guān)交易活動(dòng);并應(yīng)當(dāng)采取充分、適當(dāng)?shù)拇胧┍苊饪赡艹霈F(xiàn)的利益沖突。

根據(jù)《基金指引》第二十八條第一款的規(guī)定，“基礎(chǔ)設(shè)施基金成立前，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目己存在對外借款的，應(yīng)當(dāng)在基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后以募集資金予以償還，滿足本條第二款規(guī)定且不存在他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的對外借款除外”。根據(jù)該規(guī)定，應(yīng)對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的對外借款情況及其償還或處理方式予以重點(diǎn)核查。

7.1 對外借款情況

通過核查中國人民銀行征信中心出具的項(xiàng)目公司《企業(yè)信用報(bào)告》、審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告以及項(xiàng)目公司出具的書面說明及確認(rèn)文件，梳理項(xiàng)目公司對外借款的情況，如借款金額、期限、利率、有無擔(dān)保、用途等情況。

7.2 處理方式

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對外借款的處理方式一般分為兩種：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后以募集資金向項(xiàng)目公司提供股東借款，用于償還債務(wù)。如在中金普洛斯倉儲物流項(xiàng)目中，相應(yīng)項(xiàng)目公司簽署的《項(xiàng)目公司股東借款合同》約定，專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立后，計(jì)劃管理人有權(quán)在其自行確定的時(shí)間一次性或分期向相應(yīng)項(xiàng)目公司提供股東借款用于定向償還項(xiàng)目公司特定債務(wù)等用途，在相關(guān)項(xiàng)目公司償還完畢前述特定債務(wù)后，相應(yīng)借款合同項(xiàng)下的債權(quán)債務(wù)關(guān)系將終止。同時(shí)在《標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定將項(xiàng)目公司特定債務(wù)清償完畢作為計(jì)劃管理人向項(xiàng)目公司股東支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的先決條件之一。在華安張江光大園項(xiàng)目中，根據(jù)貸款人工商銀行出具的《提前還款同意函》，工商銀行上海虹口支行同意為發(fā)行公募REITs之目的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)，并同意在項(xiàng)目公司和特殊目的公司以發(fā)行公募REITs募集資金用于償還《固定資產(chǎn)支持融資借款合同》和《并購借款合同》項(xiàng)下借款后，工商銀行上海虹口支行將配合辦理《固定資產(chǎn)支持融資借款合同》和《并購借款合同》項(xiàng)下?lián)４胧┑慕獬掷m(xù)。

（2）如對外借款不存在他項(xiàng)權(quán)利，且滿足《基金指引》第二十八條第二款⑩的規(guī)定的，可繼續(xù)存續(xù)，不以募集資金進(jìn)行歸還，僅需按照基礎(chǔ)設(shè)施基金交易文件的約定還本付息。