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期房銷售環(huán)節(jié)，購房者與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，主要內(nèi)容為：開發(fā)商將房屋建成并交付給購房者，購房者按合同約定支付購房款。在購房款的支付形式上，大多數(shù)購房者都會在支付完首付款后，余款以銀行按揭貸款的方式向銀行進(jìn)行支付，此時(shí)，需要開發(fā)商、購房者和貸款銀行三方簽訂《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，約定購房人將購買的房屋預(yù)抵押（因?yàn)樯唐贩窟€沒建成，無法辦理抵押登記，只能辦理抵押權(quán)預(yù)告登記）給貸款銀行，開發(fā)商對購房者的按揭貸款在一定的期限內(nèi)向銀行進(jìn)行保證擔(dān)保。此種期房銷售的交易慣例，因購房人逾期還貸引發(fā)的金融借款擔(dān)保糾紛，成為商品房買賣糾紛案件的常見類型之一。法院在處理該種案件糾紛時(shí)，不能回避且需正面釋明的一大焦點(diǎn)問題即為：開發(fā)商是否應(yīng)對被支持的債權(quán)承擔(dān)連帶清償責(zé)任？即開發(fā)商主張銀行債權(quán)應(yīng)以房屋優(yōu)先受償為抗辯免責(zé)事由是否應(yīng)被支持。司法實(shí)踐中針對該問題一直存有較大爭議。

在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）及新?lián)Ｖ贫纫?guī)定（《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》）（以下簡稱“《民法典擔(dān)保制度解釋》”）施行背景下，該問題的答案逐漸明晰。筆者亦認(rèn)為在抵押權(quán)推定設(shè)立的情況下，開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)予免除。

“階段性擔(dān)保”的設(shè)立初衷系督促開發(fā)商依約及時(shí)竣工、驗(yàn)收，交付案涉預(yù)抵押房產(chǎn)，保障該房產(chǎn)及時(shí)具備辦理正式抵押的條件。“階段性擔(dān)保”是指購房人辦理購房貸款抵押過程中，以開發(fā)商為代表的擔(dān)保方為該筆貸款提供的階段性連帶擔(dān)保，擔(dān)保期間一般約定為：購房人每期應(yīng)付款項(xiàng)逾期之日（包括貸款銀行宣布貸款提前到期日）至擔(dān)保階段屆滿后兩年。擔(dān)保階段為：自貸款銀行向購房人發(fā)放借款之日起至開發(fā)商辦妥該購房人所購房屋的分戶產(chǎn)權(quán)并配合辦妥上述房屋的抵押登記且貸款銀行取得他項(xiàng)權(quán)利的不動產(chǎn)登記證明之日止。

（一）“預(yù)告登記”與“抵押權(quán)登記”的法律界定

從“預(yù)售制”商品房買賣的交易環(huán)節(jié)更易看出“預(yù)告登記”與“抵押權(quán)登記”的產(chǎn)生及效力階段，具體為：

從以上流程環(huán)節(jié)可看出，“抵押權(quán)預(yù)告登記”到“抵押權(quán)登記”期間存在房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人的先后“作為”動作，這也就決定了“預(yù)告登記”與“抵押權(quán)登記”存在本質(zhì)差別:前者是為排除他人處分標(biāo)的物的一種債權(quán)保全措施，而非依此取得物權(quán)，其效力主要表現(xiàn)為：違背預(yù)告登記的處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。故“預(yù)告登記”的請求權(quán)基礎(chǔ)不是預(yù)告登記本身，而是其保障的債權(quán)，其與擔(dān)保物權(quán)的明顯區(qū)別在于，預(yù)告登記不存在變價(jià)和清算程序。如最高人民法院民一庭在2016年編輯出版的《民事審判指導(dǎo)與參考》中，登載了《預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記是否產(chǎn)生抵押效力》一文，便認(rèn)為“預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押效力”。后者可以直接產(chǎn)生物權(quán)效力，其在本質(zhì)上是優(yōu)先受償權(quán)，它使得債權(quán)人在債權(quán)之外，享有變價(jià)抵押物并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款對“預(yù)購商品房抵押”的界定體現(xiàn)了“預(yù)告登記”的應(yīng)有含義：“…本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為…”,同時(shí)，結(jié)合第三十四條，“預(yù)購商品房抵押權(quán)”應(yīng)指登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載，因?yàn)榇藭r(shí)商品房尚未建成，其上不可能成立所有權(quán)，亦不存在不動產(chǎn)登記簿。在商品房建成之前，預(yù)購商品房抵押權(quán)之預(yù)告登記，主要在于確保商品房建成且預(yù)購人取得所有權(quán)登記后，這一所謂的“抵押權(quán)”能轉(zhuǎn)換為該房屋上的抵押權(quán)，即轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押。反面言之，如預(yù)購人未取得所有權(quán)登記，房屋抵押權(quán)登記就無法完成，抵押權(quán)則不能產(chǎn)生。所以，抵押預(yù)告登記是在抵押登記暫時(shí)無法辦理時(shí)，當(dāng)事人為確保將來取得抵押權(quán)而辦理的一種特殊登記。

（二）“抵押預(yù)告登記不產(chǎn)生優(yōu)先受償效力”的通行觀點(diǎn)

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，本條所指的“簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”即包括不動產(chǎn)抵押合同，不動產(chǎn)抵押可以辦理預(yù)告登記。《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（2019修正）》第八十五條亦明確“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預(yù)告登記：……（三）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的”。雖法律規(guī)定不動產(chǎn)抵押可以辦理預(yù)告登記，但理論上“抵押預(yù)告登記”可否使抵押預(yù)告登記權(quán)人就抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的認(rèn)識并不一致。

在《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期所載“中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案”中，終審判決認(rèn)為：“…系爭房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。因此，上訴人光大銀行作為系爭房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，一審判決對光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正…”,即《民法典》施行前，通行的實(shí)務(wù)觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押預(yù)告登記不能直接產(chǎn)生抵押權(quán)，債權(quán)人不能據(jù)此請求行使抵押權(quán)，只能等辦理完抵押登記，才能行使。

2021年1月1日開始施行的《民法典擔(dān)保制度解釋》第五十二條對抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償問題進(jìn)行了制度設(shè)計(jì)，明確了滿足一定條件時(shí)可推定抵押權(quán)預(yù)告登記具有抵押效力，而新規(guī)帶來的實(shí)踐爭議為，是否可以以“抵押權(quán)的推定設(shè)立”事實(shí)，免除開發(fā)商的階段性保證責(zé)任？就此，筆者認(rèn)為是肯定的。

《民法典擔(dān)保制度解釋》五十二條規(guī)定：當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。  

當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，債務(wù)人對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外。

根據(jù)本條規(guī)定，判斷抵押預(yù)告登記的效力應(yīng)首先區(qū)分抵押人是否破產(chǎn)，若抵押人未破產(chǎn)，則應(yīng)進(jìn)一步審查抵押預(yù)告登記權(quán)人請求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償時(shí)是否具備辦理抵押登記的條件，若具備辦理抵押登記的條件，則抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，此時(shí)抵押預(yù)告登記享有優(yōu)先順位效力，若不具備辦理抵押登記的條件，則抵押權(quán)尚未設(shè)立，此時(shí)抵押預(yù)告登記不享有順位優(yōu)先效力。若抵押人已經(jīng)破產(chǎn)，此時(shí)已不再具備辦理抵押登記的可能，故“經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持”，對以銀行為代表的抵押預(yù)告登記權(quán)人給予了更大的保護(hù)。《民法典擔(dān)保制度解釋》同時(shí)規(guī)定了一種抵押預(yù)告登記權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)的例外情形，即“在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，債務(wù)人對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外”，這主要是強(qiáng)化了擔(dān)保規(guī)范與破產(chǎn)法的銜接，因?yàn)椤镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第三十一條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的下列行為，管理人有權(quán)請求人民法院予以撤銷：……（三）對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的”。

從《民法典擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款規(guī)定可知，抵押權(quán)的“推定設(shè)立”應(yīng)具備相應(yīng)的要件：

1．已辦理建筑物所有權(quán)首次登記

建筑物所有權(quán)首次登記以建筑物所有權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，不動產(chǎn)登記證書是完成建筑物所有權(quán)首次登記的證明，其具體是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物竣工驗(yàn)收后就建筑物所有權(quán)辦理的首次登記（俗稱“大產(chǎn)證”），而非指抵押人自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建筑物所有權(quán)而辦理的首次登記（俗稱“小產(chǎn)證”）。

2．辦理預(yù)告登記的房屋與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的房屋一致。

抵押登記機(jī)構(gòu)依據(jù)規(guī)劃審批文件確定的編號辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤或編號對應(yīng)問題，可能導(dǎo)致對應(yīng)的標(biāo)的物與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)該編號對應(yīng)的標(biāo)的物不一致，因此需在具體案件中進(jìn)行審查。實(shí)務(wù)中一般以建筑物所有權(quán)首次登記的不動產(chǎn)登記證書的財(cái)產(chǎn)清單或有關(guān)的測繪資料作為審查切入點(diǎn)。

3.不存在預(yù)告登記失效情形

《民法典》第二百二十一條對“預(yù)告登記何時(shí)失效”作出了原則性安排，該條第2款規(guī)定“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效”。從民法通說上理解“債權(quán)消滅”，一般指債權(quán)因清償、提存、抵銷、免除、混同等原因?qū)е聜年P(guān)系在客觀上不復(fù)存在。而“自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記”則需分開認(rèn)定。

結(jié)合上述“抵押權(quán)推定設(shè)立”的要件，筆者認(rèn)為，《民法典擔(dān)保制度解釋》第五十二條擺脫了僵化的通行觀點(diǎn)，即不再以抵押權(quán)預(yù)告登記不等于抵押權(quán)登記為由，完全排除抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，進(jìn)而承認(rèn)在抵押預(yù)告登記沒有失效，且債權(quán)人具備辦理本登記的條件（辦理建筑物所有權(quán)首次登記）的情況下，宜認(rèn)定債權(quán)人享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而無需另行辦理抵押權(quán)的本登記。

根據(jù)原《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等規(guī)定，“階段性擔(dān)保”除了適用擔(dān)保責(zé)任的一般消滅事由外，它還有專屬于自身的責(zé)任消滅事由，即一旦房屋抵押權(quán)設(shè)立成功，階段性保證責(zé)任消滅。

而在《民法典擔(dān)保制度解釋》第五十二條的背景下，筆者認(rèn)為在抵押權(quán)已推定設(shè)立的情形下，債權(quán)人的優(yōu)先受償利益已得到保障，故開發(fā)商的階段性保證責(zé)任亦歸消滅。此觀點(diǎn)與現(xiàn)行民商事法律制度相一致。

（一）階段性保證實(shí)質(zhì)是“先物再人”，在物保可實(shí)現(xiàn)時(shí)，則無須啟動人保。

如前所述，開發(fā)商為銀行債權(quán)提供保證，且在《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》作為“保證人”簽章，即符合《民法典》第六百八十一條、第六百八十五條、第六百八十六條等關(guān)于“保證”的相關(guān)規(guī)定，也就是所謂“人保”，其責(zé)任承擔(dān)形式是“連帶責(zé)任保證”。而債權(quán)人抵押權(quán)已“推定設(shè)立”，此時(shí)便發(fā)生“物保”與“人保”并存的情況。

根據(jù)《民法典》第三百九十二條規(guī)定：被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以請求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。該規(guī)定述明了“人保與債務(wù)人自物保并存且無約定順序的法定擔(dān)責(zé)規(guī)則”，應(yīng)適用“先物再人”。

相較于“先物再人”的法律規(guī)定，期房銷售中的“階段性保證”則更強(qiáng)調(diào)正式抵押登記成立生效時(shí)點(diǎn)的保證責(zé)任消滅，有物保時(shí)，便無須人保，即物保與人保是二者擇其一的關(guān)系，是實(shí)際意義上的“先物才人”。抵押權(quán)推定設(shè)立后，考慮到權(quán)利認(rèn)定、債權(quán)實(shí)現(xiàn)上均無障礙，已實(shí)際滿足“先物”的條件，則無須“再人”，此時(shí)階段性保證人的責(zé)任便無須啟動。

（二）“階段性擔(dān)保”實(shí)質(zhì)上系“附解除條件”的約定，解除條件成就時(shí)，則擔(dān)保約定自動失效。

“階段性擔(dān)保”責(zé)任條款的設(shè)定是在特定期間（銀行放貸至銀行取得抵押權(quán)）對銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)提供擔(dān)保，這種擔(dān)保的效力在于“階段性”，而效力內(nèi)容則體現(xiàn)為兩方面：一方面專為解決放貸后取得抵押證前的貸款風(fēng)險(xiǎn)問題而存在，如銀行取得抵押證，這階段性擔(dān)保終結(jié)。另一方面，保障銀行債權(quán)擔(dān)保因獲取抵押證后轉(zhuǎn)由房屋正式抵押完成。有人認(rèn)為，“階段性擔(dān)保”系歸為“附期限”之約定，因抵押證未辦妥，無論因何未辦妥，開發(fā)商均需承擔(dān)連帶責(zé)任，筆者認(rèn)為該項(xiàng)意見欠妥，宜以“附條件”進(jìn)行認(rèn)定，理由有二：

1.《民法典》第六百九十二條第一款規(guī)定：保證期間是確定保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期間，不發(fā)生中止、中斷和延長。即保證期間是固定期間，不發(fā)生延長。如抵押證始終不能辦妥，則保證期間就持續(xù)延長，這與現(xiàn)行法律規(guī)定不符。第二款，債權(quán)人與保證人可以約定保證期間，但是約定的保證期間早于主債務(wù)履行期限或者與主債務(wù)履行期限同時(shí)屆滿的，視為沒有約定；沒有約定或者約定不明確的，保證期間為主債務(wù)履行期限屆滿之日起六個(gè)月。如抵押證按期辦妥，則階段性擔(dān)保條款約定的擔(dān)保期限早于主債務(wù)履行期限，按照法律規(guī)定應(yīng)視為約定不明，保證期間應(yīng)自主債務(wù)履行期限屆滿時(shí)起算；如此解釋完全違背了階段性擔(dān)保條款的設(shè)置目的。

2.如階段性擔(dān)保為期限約定，則期限未滿，擔(dān)保責(zé)任不解除，則開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的期間是不確定的，與階段性擔(dān)保階段性保障債權(quán)的功能相悖。如階段性擔(dān)保為條件約定，階段性擔(dān)保條款應(yīng)視為約定了開發(fā)商解除擔(dān)保責(zé)任之條件，根據(jù)法律規(guī)定，如滿足解除條件或銀行惡意阻卻解除條件達(dá)成，開發(fā)商可免除擔(dān)保責(zé)任。從階段性擔(dān)保條款的功能來看，該條款應(yīng)視為附解除條件解除擔(dān)保責(zé)任的約定。該點(diǎn)意見以最高人民法院公報(bào)案例《招商銀行股份有限公司大連分行與大連一方地產(chǎn)有限公司保證合同糾紛再審案）》【(2017)最高法民申3474號】的認(rèn)定為據(jù)，“根據(jù)合同約定，階段性擔(dān)保保證期間是截止到預(yù)告登記辦完之日，從字面理解雙方約定了保證期間，該保證期間可以延長也可以縮短，并不確定。該約定雖然是雙方真實(shí)意思表示，但不能與擔(dān)保法相違背，不能無限延長保證期間。”

結(jié)合以上將“階段性擔(dān)保”宜認(rèn)定為“附條件”的論述，筆者認(rèn)為，抵押權(quán)推定設(shè)立時(shí)，認(rèn)定自預(yù)告登記時(shí)抵押權(quán)設(shè)立并生效，其法律后果與抵押權(quán)正式登記一致，則也應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生與抵押權(quán)正式設(shè)立這一“解除條件”同樣的、使保證合同約定自動失效的法律后果。

如前文提到，因購房人逾期還貸，銀行起訴購房人的同時(shí)，將開發(fā)商亦列入被告，其訴訟請求多為要求購房人還本付息、要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任等，故關(guān)于開發(fā)商是否承擔(dān)保證責(zé)任的認(rèn)定就屬于法院查明事實(shí)后的應(yīng)有判項(xiàng)。以《民法典擔(dān)保制度解釋》第五十二條中的抵押權(quán)推定設(shè)立要件已獲滿足為例，即銀行的抵押權(quán)已推定設(shè)立，判決書的“法院認(rèn)為”部分就應(yīng)釋明“銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)可通過對房產(chǎn)的優(yōu)先受償及其他途徑獲得救濟(jì)”，在此情況下開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任可以免除，故，銀行主張開發(fā)商承擔(dān)連帶保證的訴訟請求應(yīng)予駁回。

筆者認(rèn)為，上述的司法應(yīng)用屬縝密法理下的應(yīng)有結(jié)論，但對于開發(fā)商而言，仍需根據(jù)“推定規(guī)則”進(jìn)一步縱向貫通己方工作，具體應(yīng)包括：

（一）作為“保證人”簽章時(shí)，適時(shí)調(diào)整合同文本

目前而言，在合同中約定階段性擔(dān)保責(zé)任，并承諾保證期間為“至正式抵押登記手續(xù)辦理完畢止”、“貸款人收到記載有所購房屋正式抵押登記信息的房屋他項(xiàng)權(quán)之日止”或者“至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)時(shí)止”等約定，故即使《民法典擔(dān)保制度解釋》第五十二條“推定設(shè)立抵押權(quán)”的情況下，開發(fā)商仍然有承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。故在前期與銀行簽訂合同階段時(shí)，可根據(jù)新規(guī)則，調(diào)整相關(guān)合同文本。

（二）在房屋符合辦證條件后，盡到合理通知義務(wù)

首次登記是“小產(chǎn)證”獲取的前提條件，開發(fā)商已辦理好建筑物所有權(quán)首次登記后，亦應(yīng)及時(shí)以書面形式通知業(yè)主辦理“小產(chǎn)證”時(shí)限及為銀行辦理正式抵押登記。若業(yè)主“怠于”辦理相關(guān)手續(xù)，而開發(fā)商業(yè)已盡到合理通知義務(wù)，對合同的未完全履行不具有過錯(cuò)。

值得一提的是，“交房即交證”政策的全國推行、實(shí)施，使得業(yè)主在收房時(shí)點(diǎn)即可獲領(lǐng)《不動產(chǎn)權(quán)證書》，反知此政策下的房屋首次登記時(shí)點(diǎn)則更為提前。故，開發(fā)商應(yīng)敏感的把握“階段性擔(dān)保”責(zé)任期間，將通知義務(wù)的履行落到實(shí)處。

（三）在訴訟階段，積極主張權(quán)益，做好相關(guān)預(yù)案

當(dāng)業(yè)主斷供，銀行起訴業(yè)主與開發(fā)商時(shí)，應(yīng)根據(jù)已有司法案例，積極主張權(quán)益，提出“抵押權(quán)已設(shè)立”的免責(zé)抗辯。即使法院仍然要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，仍要辨識連帶責(zé)任承擔(dān)的判項(xiàng)，是否享有“銀行債權(quán)先就房屋優(yōu)先受償為先”的后順位利益。

若如筆者所預(yù)判的“判決開發(fā)商不免責(zé)但承擔(dān)后順位責(zé)任”情形發(fā)生，此時(shí)房屋可滿足銀行債權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)情形下，開發(fā)商應(yīng)從房屋現(xiàn)狀、交付狀況、市場價(jià)格等方面配合銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)。